LỘ DIỆN NHỮNG TUYẾN TÀU Ở MELBOURNE THU HÚT PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN NHẤT
Hiện tại, Melbourne có khoảng 5,8 triệu người cư trú và bang Victoria, Úc có 6,8 triệu người. Victoria đã chứng kiến sự tăng trưởng dân số lớn nhất trong năm đến tháng Sáu 2023, chủ yếu do dòng chảy ổn định của người nhập cư liên bang và quốc tế, và số người Victoria rời đi thấp (so với các bang khác có số lượng nhập cư cao hơn nhưng cũng có nhiều người rời đi hơn).
Chính quyền bang Victoria đã đặt ra kế hoạch kinh doanh để tăng dân số Melbourne lên 8 triệu người vào năm 2050, đưa dân số của Victoria lên khoảng 10 triệu người. Điều này có nghĩa là trong vòng 30 năm tới, Melbourne sẽ cần thêm khoảng 1,5 triệu ngôi nhà, bao gồm 530.000 căn nhà riêng lẻ, 480.000 căn hộ chung cư, và 560.000 nhà phố. Trung tâm Nghiên cứu Đô thị của Học viện Công nghệ Hoàng gia Melbourne (RMIT) vừa công bố báo cáo phân tích sự bùng nổ xây dựng căn hộ tại Melbourne, đặc biệt là những căn hộ gần các tuyến tàu điện, cung cấp cái nhìn sâu sắc về mối quan hệ giữa phát triển bất động sản và cơ sở hạ tầng giao thông công cộng.
Cụ thể, từ năm tài chính 2003-2004 đến 2021-2022, hơn 6.500 căn hộ đã được xây dựng từ Prahran đến cuối tuyến tàu Sandringham. Dữ liệu mới nhất từ PropTrack cho thấy giá trị nhà trung bình tại Prahran là 1,686 triệu USD, cao hơn hơn 1 triệu USD so với giá trị trung bình của một căn hộ thông thường tại khu vực này là 555.700 USD.
Ở cuối tuyến, giá nhà trung bình tại Sandringham là 2,142 triệu USD, cao hơn 1,405 triệu USD so với giá mua một căn hộ bình thường—con số này có thể bị ảnh hưởng bởi số lượng lớn các căn hộ liền kề và biệt thự. Sau tuyến Sandringham, tuyến có số lượng căn hộ được xây dựng nhiều nhất tiếp theo là giữa East Camberwell và Ringwood với 5.914 căn trong cùng kỳ. Tuyến giữa Glen Huntly và Frankston có 5.608 căn hộ, trong khi đoạn từ ga Hawksburn đến Caulfield có 4.858 căn hộ.
Tuy nhiên, các tuyến đường sắt khác lại có mật độ xây dựng căn hộ thấp hơn nhiều, đặc biệt là trong các thị trường bất động sản giá rẻ nhất tại Melbourne trong 19 năm qua. Chẳng hạn, từ Hallam đến Pakenham chỉ có 11 căn hộ được xây dựng trong phạm vi 800 mét của bảy nhà ga, còn từ Seaholme đến Werribee chỉ có 406 căn hộ.
Samantha Reece, Giám đốc Hội đồng Ủy thác Căn hộ Úc, nhận định rằng những tuyến tàu gần vùng vịnh hoặc sông có xu hướng thu hút nhiều dự án căn hộ hơn vì chúng hấp dẫn đối với những người thuộc thế hệ Baby Boomers muốn thu nhỏ quy mô sinh hoạt. Ngược lại, các khu vực có mức phát triển căn hộ thấp hơn có thể bị ảnh hưởng bởi sự phản đối từ cộng đồng (phong trào NIMBY).
Các chuyên gia bất động sản địa phương cũng khuyến cáo rằng, mặc dù xây dựng nhiều căn hộ hơn đồng nghĩa với nhiều lựa chọn hơn, nhưng điều quan trọng là phải tránh các khu phức hợp quá đông đúc hoặc các khu vực có quá nhiều sự phát triển. Steve Pemberton, nhà nghiên cứu chính của Trung tâm Nghiên cứu Đô thị RMIT, chỉ ra rằng dù số lượng căn hộ và dân số tăng lên, tần suất và năng lực dịch vụ vận tải đã chưa kịp thời nâng cấp đồng bộ. Ví dụ, trong khi số lượng căn hộ từ Prahran đến Sandringham tăng gần 70%, số lượng dịch vụ đường sắt chỉ tăng thêm khoảng 13.6%.
Chính quyền bang Victoria đã thông báo một loạt các thay đổi chính sách ảnh hưởng đến nhà đầu tư bất động sản. Các biện pháp này bao gồm việc mở rộng Thuế Đất Thổ Cư Trống, áp dụng thêm 1% thuế đối với đất thổ cư không phát triển trong hơn năm năm tại các khu vực đã phát triển của Melbourne, và giảm ngưỡng miễn thuế cho các khoản thanh toán thuế đất từ 300.000 đô la xuống còn 50.000 đô la, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025.
Ước tính rằng khoảng 600-700 căn nhà thêm sẽ bị ảnh hưởng bởi sự mở rộng của loại thuế này, tạo ra khoảng 6 triệu đô la doanh thu hàng năm. Động thái này được lên kế hoạch nhằm thúc đẩy xây dựng và giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Tuy nhiên, việc tăng thuế đất mới lại được xem là đòn giáng mạnh cuối cùng đối với nhiều nhà đầu tư. Điều này có thể có nghĩa là nhiều nhà đầu tư cảm thấy họ không còn khả năng chi trả cho một bất động sản đầu tư ngoài nơi ở của họ, và thay vào đó, có thể có sự gia tăng số lượng nhà đầu tư bán tháo và rút lui khỏi thị trường.
Oxford Economics Australia dự báo rằng sự phục hồi giá sẽ thúc đẩy giá nhà trung bình tại Melbourne từ 1,04 triệu đô la tăng thêm 110.000 đô la, tức là 5,5%, lên gần 1,157 triệu đô la vào giữa năm 2026, do sự gia tăng trở lại của dòng người di cư từ các bang khác và từ nước ngoài. Không chỉ có giá nhà, giá căn hộ cũng sẽ đạt mức kỷ lục mới. Theo báo cáo, giá căn hộ trung bình tại Melbourne cũng dự kiến sẽ tăng 6,5% lên mức cao nhất mọi thời đại là 726.900 đô la.
Triển vọng thị trường nhà ở tại Melbourne trong 12 tháng tới được nhận định sẽ ít sôi động hơn, với giá trị nhà trung bình chỉ tăng 0,7% lên 1.054.600 đô la do tỷ lệ thanh lý giảm và sự gia tăng các nhà đầu tư bán tháo do sự tăng thuế của chính quyền bang và thuế đất. Nhưng may mắn thay, sự di cư dự kiến sẽ hỗ trợ giá cả trong dài hạn, báo cáo nêu. Sự trở lại của dòng người nhập cư sẽ là hỗ trợ chính cho nhu cầu nhà ở trong quá trình phục hồi từ năm 2025 trở đi. Bên cạnh sự phục hồi mạnh mẽ trong số lượng người đến từ nước ngoài, sự di cư liên bang của Melbourne đã trở lại gần như cân bằng.
