KHI RỪNG TRỞ THÀNH KẾT CẤU: SỬ DỤNG SINH KHỐI TRƯỞNG THÀNH NHƯ HẠ TẦNG PHÒNG VỆ BẤT ĐỘNG SẢN

05/06/2026

Lưới đô thị tối đa hóa lợi nhuận mặt bằng tức thời và thường tự tạo ra rủi ro lão hóa nhiệt vĩnh viễn. Bê tông giữ và nhả bức xạ suốt đêm. Khối tháp và hệ công trình được dựng lên trước, cảnh quan thường xuất hiện ở cuối quy trình để lấp phần mặt đất còn lại. 

Một số nhà phát triển bất động sản tại châu Á đã đảo ngược trình tự quen thuộc đó. Họ cố định khu rừng trước, trong vài trường hợp còn trước cả khi quá trình hợp thửa hoàn tất. Kết quả để lại những thước đo thực chứng: hệ sinh thái phong phú hơn, và vi khí hậu tại chỗ mát hơn một cách rõ rệt.

“Phần lớn người thật sự xuống tiền ở những dự án này đang ở độ tuổi ngoài năm mươi. Họ cần sắp xếp chỗ ở cho cha mẹ, trong khi con cái vẫn còn sống dưới một mái nhà. Mảng xanh vì thế phải tự chứng minh giá trị hai lần: một nơi để cha mẹ đi bộ, ngồi nghỉ trong ngày; một nơi để trẻ nhỏ được thả ra vận động và học thêm điều gì đó từ tự nhiên. Trên cùng một quỹ đất, nó xử lý hai khoản chi mà người mua vốn đã chấp nhận là phải trả,” ông Leong Boon Hoe, nhà sáng lập và giám đốc điều hành Arcadia Consulting Vietnam, nhận định.

Các dự án dưới đây không tồn tại độc lập. Từng quyết định đều được đặt trong các ranh giới đô thị, pháp lý và cộng đồng xung quanh nó, thước đo thẩm định xác lập tính chính danh cho các khối hạ tầng sinh học này trước cơ quan quản lý.

THE FORESTIAS, BANGKOK: PHƯƠNG PHÁP MIYAWAKI VÀ HẠ TẦNG LÀM MÁT CẤP KHU

The Forestias do MQDC đầu tư và phát triển tại Bang Na, cửa ngõ chủ lực phía Đông Bangkok. The Forestias khởi công vào tháng 10/2017 trên quy mô khoảng 398 rai, tương đương gần 64 ha. Foster + Partners phụ trách quy hoạch tổng thể, Grant Associates thiết kế cảnh quan, còn Atelier Ten xây dựng khung bền vững từ năm 2017, trước khi phần công trình cao tầng được triển khai.

The Forestias tạo lập hai hệ rừng với hai nhiệm vụ khác nhau.

  • Vùng lõi rừng sâu Deep Forest rộng khoảng 30 rai khép kín và không mở cho cư dân sử dụng. Chỉ động vật hoang dã và đội quản lý rừng được tiếp cận. Việc trồng cây được áp dụng theo phương pháp của Akira Miyawaki: mật độ cao, nhiều tầng tán, ưu tiên loài bản địa tại chỗ và xử lý nền đất kỹ trước khi đưa cây vào.
  • Khu rừng dành cho cư dân Resident Forest là không gian có thể đi bộ, được kết nối bằng đường dạo trên cao và tuyến đi bộ dài 1.600 m, với điểm ngồi nghỉ sau mỗi 400 m nhằm phục vụ tốt hơn cho cư dân lớn tuổi.

Phần đất có mật độ sinh học cao nhất được chủ động giữ ngoài phạm vi sử dụng của con người. Đó là quyết định thiết kế có chủ đích để hệ động vật có một vùng trú ngụ đủ yên tĩnh, không bị xáo trộn bởi hoạt động cư trú hằng ngày. Hồ sơ đa dạng sinh học của The Forestias được ghi nhận từ trước khi máy móc thi công đi vào hiện trường.

  • Trước năm 2020, khu đất có 53 loài thực vật; đến năm 2024, số loài được ghi nhận là 557.
  • Dự án đưa vào 271.901 cây giống thuộc 533 loài trên diện tích khoảng 77.360 m2; trong đó lõi bản địa gồm 183 loài địa phương với 23.258 cây non.
  • Số loài động vật ghi nhận tăng từ 83 loài trước năm 2020 lên 104 loài vào năm 2023 và 176 loài vào năm 2024; phần tăng chủ yếu đến từ các loài chim cư trú và chim di cư.

The Forestias trồng 533 loài, nhưng sau đó ghi nhận 557 loài. Hơn 20 loài bổ sung không nằm trong danh mục trồng ban đầu, mà tự xuất hiện thông qua quá trình tái tuyển sinh học của hệ sinh thái, tương tự hiện tượng từng được ghi nhận tại Otemachi Forest khi khu rừng bước vào giai đoạn ổn định hơn.

Theo thông tin từ chủ đầu tư, The Forestias là dự án nhà ở và thương mại đầu tiên tại Thái Lan vận hành nhà máy tiện ích trung tâm: một cơ sở làm lạnh nước tập trung, sau đó dẫn nước lạnh qua hệ thống ngầm để các tòa nhà mua dịch vụ làm mát, thay vì mỗi tòa tự vận hành máy làm lạnh riêng.

  • Công suất làm mát lắp đặt khoảng 20.000 tấn lạnh thông qua nhà máy cấp khu, so với khoảng 32.323 tấn lạnh nếu triển khai theo cấu hình thông thường.
  • Phát thải từ môi chất lạnh ở mức gần 28.600 tấn CO2 tương đương, so với khoảng 66.749 tấn CO2 tương đương trong kịch bản thông thường.
  • Điện mặt trời mái nhà được quy hoạch ở mức 15 MW trên tổng nhu cầu dự kiến khoảng 50 MW, tương đương gần 30% nguồn cung.

Nước là mắt xích khép vòng vận hành để khu rừng có thể sống ổn định trong điều kiện khí hậu Bang Na. Một hệ sinh thái dày đặc, phần lớn được tái thiết và chuyển trồng, cần nguồn nước đều đặn trong những tháng mùa khô.

  • The Forestias xử lý toàn bộ nước thải tại chỗ rồi đưa nguồn nước đó trở lại tưới rừng và bổ sung cho hệ ao hồ, đồng thời kết hợp thu gom nước mưa.
  • Các tòa nhà tạo ra nguồn nước nuôi dưỡng khu rừng; đổi lại, khu rừng làm giảm nhiệt độ cục bộ ở mức đo được từ 3-5 độ C.

OTEMACHI FOREST, TOKYO: DI CHUYỂN NGUYÊN HỆ VI SINH ĐẤT ĐỂ ĐỔI LẤY HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT

Tokyo Tatemono đã nuôi một phần khu rừng ở nơi khác trước, rồi mới đưa nó vào lõi tài chính của thủ đô.

Otemachi tọa lạc cạnh Hoàng cung Nhật Bản. Sau khi một mảng rừng nguyên sinh được tái tạo trong khuôn viên Hoàng cung, việc cho phép gia tăng mật độ ở khu thương mại liền kề đi kèm kỳ vọng rằng các khu rừng đô thị nhỏ, nhưng có chất lượng sinh thái cao, sẽ được cấy vào khu vực theo tinh thần của mảng xanh Hoàng cung. Otemachi Forest, rộng khoảng 3.600 m2 ở chân tháp và do văn phòng cảnh quan Michel Desvigne Paysagiste thiết kế, phát triển từ dòng tư duy đó.

  • Khoảng một phần ba khu rừng, tương đương gần 1.300 m2, được tạo dựng trước tại vùng núi Kimitsu, Chiba, trên một nền mô phỏng sao chép độ dốc Otemachi, thậm chí cả độ nghiêng của các tấm bê tông mà cây sẽ đứng trên đó sau này.
  • Hơn 200 cây cao được bố trí tại đây, với tỷ trọng khoảng 70% là cây rụng lá để phù hợp khí hậu địa phương.
  • Khu rừng được nuôi trong ba năm. Rễ kịp ổn định, hệ sinh học đất kịp hình thành, côn trùng tự tìm đến.
  • Khi trồng vào dự án, khu rừng được mang theo cả tầng đất sâu khoảng 02 mét, để ngân hàng hạt giống sống và cộng đồng nấm trong đất cùng di chuyển theo.

Báo cáo của Tokyo Tatemono ghi nhận khoảng 300 loài thực vật sau chừng 18 tháng chuyển vị, so với khoảng 100 loài được trồng ban đầu. Hơn 200 loài dôi dư hoàn toàn không do con người đưa vào.

  • Chúng nảy mầm từ nguồn hạt ngủ trong khối đất được di chuyển nguyên trạng; một số loài còn xuất hiện trong danh mục đỏ cấp quốc gia của Nhật Bản và của chính quyền Tokyo. Chuồn chuồn cũng bay đến từ khuôn viên Hoàng cung.
  • Khu rừng nằm trên kết cấu sàn kỹ thuật phía trên ga tàu điện ngầm, nhưng vẫn được ghép vào mạng lưới xanh của Hoàng cung. Đó chính là mục tiêu của điều kiện sinh thái gắn với khu vực Hoàng cung.

Các dự án lớn tại Tokyo có thể tăng diện tích sàn khi bàn giao cho thành phố không gian mở công cộng và mảng xanh có giá trị sinh thái, thông qua các cơ chế thiết kế tổng hợp và tái phát triển đô thị. Otemachi đã nhường mặt bằng, thậm chí cả phần không gian mở dẫn sáng xuống dưới, cho một khu rừng. Phần giá trị không gian đó được thành phố hoàn trả sòng phẳng cho chủ đầu tư thông qua hệ số sử dụng đất cộng thêm ở phần khối tháp phía trên.

Giữ lại không gian xanh hiện hữu nguyên khối có lợi thế hơn trồng lại từ đầu, vì nó bảo toàn trọn vẹn hệ vi sinh và ngân hàng hạt giống vô hình định giá cho khu vực.

MARINA ONE, SINGAPORE: LÀM MÁT THỤ ĐỘNG TRONG ĐÔ THỊ VÀ TUÂN THỦ QUY ĐỊNH HOÀN TRẢ MẢNG XANH

Green Heart tại Marina One có diện tích khoảng 37.000 m2, là không gian cảnh quan công cộng lớn nhất trong Marina Bay.

  • Quy mô khu vườn xuất phát từ một hình học được ấn định trước hình khối các tòa tháp: bốn công trình được đặt để tạo ra khu vườn, sau đó được uốn cong và giật cấp nhằm kéo luồng gió chủ đạo xuống sân trong, thông gió cho toàn bộ không gian dạng thung lũng.
  • Christoph Ingenhoven thiết kế tổ hợp; Gustafson Porter + Bowman định hình hệ trồng cây, với ICN Design và Architects 61 đảm nhiệm phối hợp tại địa phương.
  • Đội ngũ kiến trúc kế lấy cảm hứng từ ruộng bậc thang châu Á, với khoảng 700 cây và 350 loài thực vật được đưa vào.

Cơ quan Tái phát triển Đô thị Singapore đã theo đuổi chính sách “Thành phố trong vườn” trong nhiều năm. Cơ chế LUSH yêu cầu các công trình cao tầng phải hoàn trả phần mảng xanh mà dấu chân xây dựng đã lấy đi.

  • Trong bối cảnh đó, không gian cảnh quan có diện tích lớn hơn cả lô đất mà nó đứng trên gần với cách hệ thống quản lý mong đợi các dự án lớn vận hành, chứ không hẳn là một cử chỉ hào phóng đơn lẻ.
  • Các chứng nhận Green Mark Platinum và LEED Platinum một phần dựa trên hiệu quả làm mát mà hệ cây trồng tạo ra mà không cần máy móc; thác nước 03 tầng cũng được đặt vào để bổ sung độ ẩm và kéo giảm nhiệt độ trong sân trong. 

Marina One nằm trong khu tài chính mật độ cao, bao quanh bởi các khối cao tầng. Tại đây, khả năng kết nối không gian mở để tự tái nạp mảng sinh học như Otemachi Forest không tồn tại ở cùng mức độ. Bản thân khu vườn vận hành như một thung lũng xanh khép kín.

SINDHORN VILLAGE, BANGKOK: ĐẶT NỀN THƯƠNG MẠI QUANH HỆ RỄ CÂY DI SẢN

Sindhorn Village trên phố Langsuan danh giá đi ngược hướng so với The Forestias. Khu rừng không được tạo mới từ đầu mà là di sản sẵn có; dự án phải uốn theo nó.

Langsuan hội tụ trụ sở các đại sứ quán qua nhiều thế hệ ở Thủ đô Bangkok. Tính cách Langsuan được hình thành bởi những cây mưa, cây phượng lửa, cây champaka và thông đã sống không bị xáo trộn trên quỹ đất rộng 8 ha trong hàng thế kỷ. Giá trị của chúng lan tỏa mạnh mẽ khắp tán che, độ sâu của rễ và sự sống của đất tích lũy qua nhiều thập niên.

Khi hợp tác cùng Architects 49, chủ đầu tư cam kết giữ lại toàn bộ cây trưởng thành quan trọng trước khi thiết kế bắt đầu.

  • Dải thương mại sau đó uốn lượn khoảng 300 mét dọc theo đường, luồn qua các thân cây đã có sẵn.
  • Tại khu bán lẻ Velaa, mặt bằng đi theo vị trí của cây; mái che được đỡ bởi các cột đặt xen giữa các vùng rễ, ở đúng những điểm mà hệ rễ cho phép.
  • Các lối đi mở không cần điều hòa không khí, vì tán cây hiện hữu đã đảm nhận phần che nắng và thông gió.
  • Tường thuật của ArchDaily xác nhận mặt bằng dự án uốn quanh hệ cây hiện hữu, với mỗi cây được xem như một điểm cố định trong thiết kế.

Độ sâu rễ và tán che của một cây mưa trăm tuổi, cộng đồng đất bên dưới, chim muôn và côn trùng mà nó nuôi dưỡng: tất cả không thể xuất hiện theo tiến độ thi công. Về sau, các cây trưởng thành được chuyển trồng thêm để nối dài tán ở những khoảng mà hệ cây di sản chưa phủ tới.

AZABUDAI HILLS, TOKYO: HỢP KHỐI ĐẤT BẰNG ĐỒNG THUẬN VÀ QUY HOẠCH TỔNG THỂ THEO ĐỊA HÌNH

Azabudai Hills của Mori Building khai trương vào tháng 11/2023, khép lại một hành trình bắt đầu từ năm 1989 khi hội đồng tái phát triển khu vực được thành lập.

  • Trong gần 35 năm, doanh nghiệp làm việc với khoảng 300 chủ đất để hợp nhất 8,1 ha tại quận Minato.
  • Theo Mori, khoảng 90% chủ đất đã đồng thuận; các cư dân cũ được đề nghị nhận căn hộ trong những công trình mới.

Thực hành machizukuri, tức quá trình kiến tạo cộng đồng dựa trên đồng thuận theo cách Nhật Bản, là nền móng ít khi được đề cập phía sau thiết kế. Nó tạo ra một mặt bằng nền liên tục đủ lớn để quy hoạch xoay quanh thiên nhiên.

  • Mori đặt cảnh quan xanh và quảng trường trung tâm trước, rồi bố trí các tòa tháp xung quanh. Diện tích xanh đạt 24.000 m2, bao gồm quảng trường trung tâm rộng 6.000 m2.
  • Pelli Clarke & Partners thiết kế ba tòa tháp; Heatherwick Studio phụ trách không gian công cộng, khối đế và cảnh quan tầng thấp, tức lớp mặt đất nơi con người có thể dạo bộ.
  • Hệ trồng cây dựa trên đặc tính bản địa của cao nguyên Musashino, vùng sinh thái gốc của phần Tokyo này. Khoảng 320 loài được đưa vào, bao gồm các vườn cây có chức năng sản xuất: tám giống cam quýt, mơ, việt quất và vườn rau.

Mori JP Tower trong cùng khu đất cao 330 mét, hiện là tòa nhà cao nhất Nhật Bản. Việc tòa tháp này cùng chia sẻ chân đế với một vườn cam quýt là một trong những tương phản hiếm thấy của đô thị đương đại. Tòa tháp phải khớp vào phương án tổng thể trong cấu trúc này thay vì trở thành yếu tố ra lệnh cho toàn bộ khu đất.

TENGAH, SINGAPORE: KỸ THUẬT HÓA HÀNH LANG SINH HỌC CHO 42.000 NHÀ Ở

Tengah có quy mô của một đô thị hoàn chỉnh.

  • Quy mô 700 ha phía Tây Singapore, được quy hoạch cho 42.000 căn nhà trong khoảng 20 năm, gồm 30.000 căn nhà ở công và 12.000 căn nhà ở tư nhân. Trước đó, Tengah đã trở lại thành rừng thứ sinh sau quá khứ là khu lò gạch và đất quân sự. 
  • Một hành lang rừng rộng 100 mét và dài 5 km, chạy giữa Western Catchment Area và Central Catchment Nature Reserve; phần rìa rừng tiếp tục bao quanh mép đô thị.

Theo Khung Đô Thị Tích Hợp Thiên Nhiên của Cơ quan Phát triển Nhà ở Singapore (HDB), đội ngũ thực hiện phối hợp với National Parks Board và Land Transport Authority.

  • Nhóm dự án mô phỏng luồng gió và bức xạ mặt trời trên toàn khu trước khi chốt hạ tầng, sau đó xác định quy mô và hướng tuyến hành lang rừng để xử lý các điểm nóng mà mô hình tìm thấy, sử dụng tán cây và sinh khối như công cụ làm mát.
  • Giao thông cơ giới tại trung tâm đô thị được đưa xuống ngầm, giải phóng mặt đất cho mạng lưới đi bộ và xe đạp liên tục trong mảng xanh, đồng thời tạo ra trung tâm đô thị HDB đầu tiên của Singapore không có xe hơi trên mặt đất.
  • Mương cây, vườn mưa và các dải thực vật thu gom, lọc nước mưa, đồng thời thu hút các loài chim, bướm và chuồn chuồn; quần thể muỗi được kiểm soát thông qua cân bằng săn mồi tự nhiên.

Trong quá trình tham vấn công khai, các nhà bảo tồn từ Nature Society (Singapore) cho rằng hành lang 100 mét, một bên bị ép bởi đường cao tốc và bên còn lại là khu ở mật độ cao, có thể vẫn hẹp đối với các loài lớn hơn hoặc nhạy cảm hơn, dù phù hợp hơn với chim muôn và nhóm động vật không xương sống nhỏ.

Hệ thống làm mát dùng chung của đô thị, do đơn vị vận hành lưới điện quốc gia phụ trách, đã trải qua các vướng mắc lắp đặt và vận hành giai đoạn đầu, đúng với những gì các hệ thống cấp khu quy mô lớn thường gặp. Tengah vẫn là trường hợp duy nhất trong bài viết này được xây dựng trước hết cho sự di chuyển của động vật giữa các sinh cảnh; hiệu quả làm mát và tiện ích đời sống là kết quả đi theo sau.

CHI PHÍ CỦA ĐƯỜNG GĂNG: ĐỘNG LỰC TÀI CHÍNH VÀ PHÁP LÝ

Tham vọng và nguồn vốn khủng chỉ trở thành hiện thực khi gặp một hệ thống đã sẵn sàng tưởng thưởng cho lựa chọn đó: cơ chế khuyến khích hệ số sử dụng đất của Tokyo và điều kiện sinh thái gắn với Hoàng cung trong trường hợp Otemachi; chính sách “Thành phố trong vườn” và quy định hoàn trả mảng xanh của Singapore; tiêu chuẩn đa dạng sinh học và cơ chế đăng ký carbon của Thái Lan; và thực hành machizukuri dựa trên đồng thuận của Nhật Bản.

Mạch ngầm xuyên suốt phần lớn các ví dụ nằm ở đất.

  • Cây xanh khi bị ép xuống nền đất đô thị suy kiệt và nén chặt luôn vấp phải những đứt gãy hệ thống: mạng lưới nấm rễ bị phá vỡ, không gian rễ xung đột trực tiếp với hạ tầng kỹ thuật, và quần xã vi sinh hoàn toàn xa lạ với nguyên bản đất rừng.
  • 200 loài  tự nảy mầm tại Otemachi đến từ khối đất được di chuyển nguyên trạng, với ngân hàng hạt giống và hệ nấm còn sống. The Forestias xử lý cùng một vấn đề theo hướng ngược lại: chuẩn bị nền đất thật kỹ trước khi trồng.

Tại The Forestias, việc dẫn nước thải đã qua xử lý để tưới rừng là một quyết định hạ tầng cơ học thuần túy. Một hệ sinh thái nhiệt đới trưởng thành sau khi bứng trồng đòi hỏi khối lượng nước khổng lồ mà hệ thống cấp nước thành phố có thể khó liên tục duy trì. Mạng lưới tiện ích của khối công trình xả nước để nuôi dưỡng hệ thực vật, tạo điều kiện cho lớp sinh khối này phát huy năng lực cản nhiệt và trực tiếp làm mát mặt bằng kiến trúc. Tengah là dự án duy nhất trong bài viết này thiết kế hành lang thông ranh giới cho động vật hoang dã di chuyển. Cuộc tranh luận công khai về việc khoảng hở 100 mét liệu có đủ sức chịu tải hay không tự nó đã là một tín hiệu, chứng minh kỷ luật quy hoạch nhà ở đang tiến hóa để đo lường những yếu tố từng hoàn toàn vắng bóng trên bản vẽ.

Diện mạo vật lý của các dự án không hề có điểm chung. Một lõi rừng Miyawaki rào kín tại Bang Na. Khối sinh thái được vận chuyển từ Chiba cùng nguyên lớp đất sâu 02 mét. Những khối tháp bẻ cong quanh khoảng sân trong ở Singapore. Tuyến bán lẻ luồn lách qua hệ rễ di sản trăm tuổi. Vườn cam quýt nằm dưới chân tháp cao nhất Nhật Bản. Hoặc một trục xương sống xanh xẻ dọc toàn bộ đô thị mới.

Đằng sau sự khác biệt kiến trúc, mọi quyết định lấy rừng làm kết cấu đã được chốt sớm, đắt đỏ hơn phương án thông thường và không thể đảo ngược. Từ thời điểm ấy trở đi, công trình, tài chính, vận hành và đời sống cư dân đều phải học cách vận hành quanh quyết định nền tảng đó.

Bài viết này, bao gồm mọi báo cáo, phụ lục, tài liệu đính kèm, phần minh họa và mọi nhận xét bằng lời, chỉ được cung cấp cho mục đích thông tin và thảo luận chung. Không có nội dung nào trong tài liệu này nên được hiểu là chắc chắn sinh lợi, chắc chắn sẽ xảy ra, hoặc đã được thị trường phản ánh đầy đủ vào giá, cấu thành tư vấn tài chính, đầu tư hoặc pháp lý. Mọi nhận định hướng tới tương lai, bao gồm nhưng không giới hạn ở các phép dự phóng, ước tính kỹ thuật, dự báo, mục tiêu hoặc kịch bản thị trường và quan điểm, đều phản ánh sự đánh giá tại thời điểm ban hành tài liệu này và tự thân chứa đựng mức độ bất định đáng kể. Một số thông tin trong tài liệu được tiếp nhận từ các nguồn bên thứ ba mà Arcadia Consulting Vietnam cho là đáng tin cậy. Các quan điểm được nêu ra là quan điểm của Arcadia Consulting Vietnam tại thời điểm tài liệu này được ban hành, và có thể không trùng với quan điểm của các chủ thể khác.

Nguồn dữ liệu