Có. Không có bất kỳ giới hạn pháp lý nào đối với người nước ngoài khi mua bất động sản tại Montenegro. Nhà đầu tư cá nhân hoặc tổ chức đều có thể đứng tên sở hữu tài sản hợp pháp, bao gồm cả căn hộ, nhà liền thổ, khách sạn hoặc tài sản nghỉ dưỡng vận hành, ngoại trừ tài nguyên thiên nhiên và tài sản phục vụ mục đích công, vốn không thể là đối tượng sở hữu tư nhân.

Quyền sở hữu là hình thức quyền cao nhất mà cá nhân hoặc pháp nhân có thể nắm giữ đối với bất động sản tại Montenegro. Các hình thức sở hữu chính bao gồm:

• Sở hữu riêng (Exclusive ownership): Chủ sở hữu có toàn quyền đối với tài sản, ngoại trừ các giới hạn được quy định cụ thể bởi pháp luật.

• Sở hữu đồng thời theo tỷ lệ (Co-ownership): Hai hoặc nhiều người cùng sở hữu một tài sản chưa chia tách, trong đó phần sở hữu được xác định cụ thể hoặc theo tỷ lệ thỏa thuận. Mỗi đồng sở hữu có quyền sử dụng chung tài sản và được phép chuyển nhượng phần sở hữu của mình, với điều kiện các đồng sở hữu khác có quyền ưu tiên mua lại (quyền mua trước).

• Sở hữu chung không phân định (Joint ownership): Các chủ sở hữu cùng nắm giữ tài sản chung nhưng chưa xác định trước tỷ lệ sở hữu cụ thể.

Theo quy định hiện hành, từng căn hộ, văn phòng, gara, tầng hầm hoặc chỗ đậu xe riêng biệt có thể được đăng ký dưới hình thức sở hữu riêng và được ghi nhận độc lập trong sổ đăng bộ nhà đất quốc gia. Đồng thời, người sở hữu các đơn vị riêng lẻ này cũng mặc nhiên là đồng sở hữu của các khu vực dùng chung trong tòa nhà (như sảnh, hành lang, cầu thang, tầng hầm, sân chung), và có quyền định đoạt tài sản riêng của mình mà vẫn giữ phần sở hữu tương ứng đối với diện tích chung.

Khung pháp lý sở hữu tại Montenegro được đánh giá là rõ ràng, ổn định và bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư. Nhà đầu tư nước ngoài hoàn toàn có thể đứng tên sở hữu tài sản, bao gồm trường hợp nhận thừa kế bất động sản tại Montenegro với điều kiện và quyền lợi tương đương công dân Montenegro.

Ngoài ra, theo Luật Thừa kế của Montenegro, nếu một nhà đầu tư nước ngoài qua đời, tài sản bất động sản của họ tại Montenegro vẫn được kế thừa hợp pháp theo đúng trật tự ưu tiên (vợ/chồng, con, cha mẹ hoặc người được chỉ định theo di chúc), bất kể quốc tịch người để lại di sản.

• Nhà đầu tư sở hữu bất động sản tại Montenegro có thể nộp đơn xin cư trú tạm thời, được gia hạn hàng năm, và đủ điều kiện chuyển đổi sang cư trú vĩnh viễn sau 5 năm cư trú hợp pháp liên tục. Chính sách này áp dụng cho cả người mua cá nhân lẫn người thành lập pháp nhân để sở hữu và vận hành tài sản.
• Mặc dù chương trình quốc tịch theo diện đầu tư (CIP) đã kết thúc từ năm 2022, Montenegro vẫn tiếp tục cấp thẻ cư trú tạm thời cho người nước ngoài sở hữu bất động sản hoặc thành lập doanh nghiệp, kèm theo quyền cư trú hợp pháp toàn thời gian (365 ngày/năm) cho cả gia đình trực hệ.
• Công dân EU có thể lưu trú tại Montenegro tối đa 90 ngày mỗi 180 ngày mà không cần xin phép. Với nhu cầu cư trú dài hạn hoặc thiết lập hiện diện pháp lý chính thức, Montenegro cung cấp quy trình xin thẻ cư trú có tính khả thi cao, rõ ràng về quy định, và đồng bộ với lộ trình hội nhập EU.

• Căn hộ Montis Mountain Resort có pháp lý sở hữu vĩnh viễn và dự kiến vận hành từ Q4 2026.
• Nhà đầu tư có thể nắm giữ tối đa 60 căn hộ và được hưởng 100% lợi nhuận ròng từ việc cho thuê các đơn vị sở hữu.
• Phần lợi nhuận từ hệ thống dịch vụ nội khu bao gồm nhà hàng, spa, tiện ích thể thao và các hoạt động thương mại khác cũng được phân bổ lại theo tỷ lệ sở hữu, dựa trên thỏa thuận quản lý chung (GMA).
• Mỗi nhà đầu tư được sử dụng hai tuần nghỉ miễn phí mỗi năm tại Montis Mountain Resort sau thời điểm khai trương.
• Chu kỳ hoàn vốn ước tính khoảng 12 năm, trên cơ sở vận hành thực tế.
• Quyền sở hữu vĩnh viễn từng căn hộ, không qua trung gian.
• Tăng trưởng giá trị bất động sản được kỳ vọng ổn định tại Kolašin và toàn Montenegro.
• Miễn phí bảo trì và quản lý trong giai đoạn đầu.
• Bảo hiểm tài sản đi kèm.
• Hỗ trợ thành lập công ty tại Montenegro, đứng tên tài sản.
• Thiết lập tài khoản ngân hàng doanh nghiệp.
• Cấp phép lưu trú cho Giám đốc công ty sở hữu.

Nhà đầu tư tham gia sở hữu các căn hộ Montis Mountain Resort sẽ đồng thời ký kết ba hợp đồng pháp lý: Hợp đồng Mua bán (SPA), Hợp đồng Quản lý và Bảo trì (MMA), và Hợp đồng Cho thuê (RA). Cấu trúc pháp lý này nhằm phân tách quyền sở hữu với quyền vận hành, cho phép nhà đầu tư duy trì toàn quyền tài sản nhưng uỷ quyền khai thác chuyên nghiệp, tối thiểu hoá can thiệp trực tiếp.

• Nhà đầu tư hoặc pháp nhân liên kết sẽ tiến hành thành lập một công ty trách nhiệm hữu hạn (MNE LLC) tại Montenegro. Đây là pháp nhân đại diện hợp pháp để sở hữu tài sản và thực hiện các giao dịch tại quốc gia này.
• Nguồn vốn đầu tư được góp dưới hình thức khoản vay cổ đông từ bên liên quan, tạo điều kiện kiểm soát dòng tiền một cách linh hoạt, đồng thời mở ra các cơ chế tối ưu tài chính phù hợp với từng cấu trúc sở hữu cụ thể.
• Sau khi hoàn thiện cấu trúc pháp lý, MNE LLC sẽ ký kết Hợp đồng Mua bán (SPA) với nhà phát triển. Sau đó, việc đăng ký quyền sở hữu sẽ được thực hiện tại Cơ quan Địa chính thuộc Chính phủ Montenegro, đảm bảo tính pháp lý minh bạch và bảo vệ quyền lợi tài sản của nhà đầu tư.
• Các yếu tố tài chính như dòng tiền hoàn vốn từ phần gốc khoản vay hoặc ảnh hưởng của chính sách thuế, bao gồm nghĩa vụ thuế thu nhập, thuế chuyển nhượng hoặc ưu đãi sẽ được phân tích chi tiết tùy theo vùng pháp lý cư trú của nhà đầu tư hoặc pháp nhân liên quan.

Việc sở hữu bất động sản tại Montenegro thông qua thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC) mang lại nhiều lợi ích cho nhà đầu tư, bao gồm:

• Quyền hoàn thuế VAT: Nhà đầu tư được quyền hoàn thuế giá trị gia tăng (VAT) đối với các tài sản đầu tư thông qua công ty.

• Bù trừ chi phí lãi vay: Mức lãi suất áp dụng theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ quy định thuế khấu trừ, có thể được sử dụng để bù trừ chi phí thuế thu nhập từ lãi vay, giúp giảm thiểu nghĩa vụ thuế phát sinh từ khoản lãi công ty trả cho nhà đầu tư.

• Cơ cấu pháp lý công ty: Công ty được thành lập là một pháp nhân LLC đầy đủ chức năng theo luật Montenegro, có thể thực hiện các hoạt động kinh doanh trong và ngoài nước. Doanh nghiệp hưởng lợi từ tư cách thành viên CEFTA và các hiệp định thương mại ưu đãi với Liên minh Châu Âu, trong bối cảnh Montenegro dự kiến trở thành thành viên EU vào năm 2028.

• Chính sách thuế thuận lợi: Montenegro đang áp dụng mức thuế thu nhập doanh nghiệp thuộc nhóm thấp nhất châu Âu, bắt đầu từ 9%.

• Chi phí vận hành hợp lý: Các cải cách gần đây liên quan đến thuế lao động và nghĩa vụ đóng góp xã hội đã giúp giảm đáng kể chi phí vận hành hàng năm, có thể xuống mức thấp khoảng €3,000.

Giao dịch bất động sản tại Montenegro được thực hiện theo quy trình pháp lý rõ ràng, dưới sự giám sát của công chứng viên độc lập, với quyền sở hữu tài sản được đảm bảo và cho phép chuyển nhượng hợp pháp cho nhà đầu tư nước ngoài. Các bước chính bao gồm:

• Xác minh pháp lý tài sản: Bước đầu bao gồm kiểm tra quyền sở hữu, quy hoạch sử dụng đất, các ràng buộc pháp lý (nếu có), và đảm bảo tài sản đủ điều kiện chuyển nhượng. Tài liệu được trích lục từ cơ quan đăng bộ bất động sản (Real Estate Administration).
• Thỏa thuận điều khoản giao dịch: Các bên tiến hành đàm phán các điều khoản mua bán. Tùy trường hợp, một hợp đồng sơ bộ (preliminary contract) có thể được ký kết để ghi nhận cam kết tiến tới giao dịch chính thức.
• Ký kết Hợp đồng Mua bán (SPA): Hợp đồng mua bán được lập bằng văn bản, có hiệu lực pháp lý, và phải được ký trước công chứng viên. Hợp đồng bắt buộc phải bao gồm điều khoản cho phép đăng ký quyền sở hữu mới tại sổ địa chính (clausula intabulandi), và áp dụng cho mọi sửa đổi về sau.
• Thanh toán theo thỏa thuận: Giá trị giao dịch được thanh toán theo tiến độ đã ghi trong hợp đồng, thông qua tài khoản ngân hàng tại Montenegro hoặc chuyển khoản quốc tế phù hợp quy định hiện hành.
• Nghĩa vụ thuế chuyển nhượng: Thuế chuyển nhượng bất động sản (Real Estate Transfer Tax) dao động từ 3% đến 6% tính trên giá trị thị trường và phải nộp trong vòng 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng. Tuy nhiên, đối với các dự án mới thuộc diện chịu thuế VAT, nhà đầu tư sẽ được miễn nghĩa vụ nộp thuế chuyển nhượng này.
• Hoàn tất đăng bộ và cấp quyền sở hữu: Công chứng viên thay mặt các bên hoàn thiện hồ sơ chuyển nhượng tại cơ quan quản lý bất động sản. Giấy chứng nhận quyền sở hữu (Title Deed) sẽ được cấp cho nhà đầu tư sau khi hoàn tất đăng ký.