Gia đình có thể mua nhà ở hiện hữu, tức nhà hoặc căn hộ đã qua sử dụng, hay không?

Thông thường là không. Từ ngày 01/04/2025 đến 31/03/2027, chính sách của Úc nhìn chung không cho phép người nước ngoài mua nhà ở hiện hữu.  Quy định này dựa trên tư cách “người nước ngoài” tại thời điểm giao dịch, chứ không chỉ dựa trên quốc tịch. Vì vậy, nói rằng “công dân Việt Nam không bao giờ được mua nhà cũ tại Úc” là cách hiểu không chính xác.

Vẫn có một số ngoại lệ, nhưng phạm vi rất hẹp. Các ngoại lệ được công bố chủ yếu xoay quanh trường hợp tái phát triển làm tăng thêm ít nhất 20 căn nhà ở, các giao dịch phục vụ việc cung ứng nhà ở trên quy mô thương mại, hoặc một số trường hợp mua để phục vụ nhân sự đang làm việc tại Úc.

Có hai hệ quả thực tế mà phụ huynh cần đặc biệt lưu ý.

• Thứ nhất, việc người con đang giữ thị thực du học không tự tạo ra quyền cho gia đình mua nhà ở hiện hữu.
• Thứ hai, lệnh cấm tạm thời này cũng làm thay đổi thanh khoản đầu ra: cho đến 31/03/2027, thị trường bán lại đối với nhà ở hiện hữu sẽ thiên nhiều hơn về người mua trong nước và người cư trú tại Úc so với điều nhiều gia đình hình dung.
  

Những loại tài sản nào gia đình thường có thể mua hợp pháp?

Những con đường hợp pháp phổ biến thường là nhà ở mới, nhà ở gần như mới, nhà ở mua theo dự án hình thành trong tương lai và một số loại đất ở trống.

• Với đất ở trống, chấp thuận thường đi kèm điều kiện phải xây dựng, trong đó có yêu cầu hoàn thành công trình trong vòng 04 năm và xuất trình bằng chứng hoàn công. Mục tiêu của pháp luật là tăng nguồn cung nhà ở, chứ không phải cho phép người mua nước ngoài nắm giữ đất có thể xây dựng mà không triển khai dự án trong thời gian dài.
• Nếu chủ đầu tư đang có Giấy chứng nhận miễn trừ hợp lệ đối với nhà ở mới hoặc gần như mới, người mua nước ngoài có thể không cần xin một chấp thuận riêng cho chính căn đó. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là “cả dự án đều đương nhiên được phép bán cho bất kỳ ai, trong mọi trường hợp”. 
• Gia đình nên yêu cầu được xem bản sao và kiểm tra tối thiểu các nội dung sau: giấy chứng nhận có thực sự bao phủ đúng căn dự kiến mua hay không, dự án có đáp ứng điều kiện áp dụng hay không, và giá trị giao dịch có nằm trong các giới hạn liên quan hay không.
• Mô hình nhà gắn liền với đất không được đối xử giống như các dự án nhiều căn đủ điều kiện áp dụng cơ chế miễn trừ dành cho chủ đầu tư. Vì vậy, đừng xem câu quảng bá như “dự án đã có chấp thuận FIRB” là câu trả lời đầy đủ cho pháp lý.

Nếu cha mẹ là người bỏ tiền nhưng để con đứng tên tài sản, như vậy có đơn giản không?

Không hẳn. Cách làm này kéo theo đồng thời các câu hỏi về đầu tư nước ngoài, nguồn tiền, cấp tín dụng, thuế, quyền sở hữu thụ hưởng và quyền kiểm soát trong gia đình. Cha mẹ nên xác định ngay từ đầu khoản tiền đó là tặng cho, cho vay hay kết hợp cả hai; đồng thời để tư vấn pháp lý và tư vấn thuế tại Úc sắp xếp hồ sơ cho đúng với bản chất thực tế.

Cách tiếp cận an toàn về mặt thực tiễn là gì?

Hãy duy trì một bộ hồ sơ nguồn tiền sạch và xuyên suốt, bảo đảm tên gọi nhất quán trên toàn bộ chứng từ, hạn chế tối đa các khâu trung gian không cần thiết và tuyệt đối không xem việc hoàn thiện giấy tờ là việc có thể “dọn lại sau”. Dòng tiền đi trước trong khi câu chuyện pháp lý đi sau thường là điểm khởi đầu của rủi ro, chứ không phải điểm kết thúc của nó.

Gia đình có cần được chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền trước khi mua không?

Trong đa số trường hợp là có. Đối với đất ở và tài sản thuộc phạm vi kiểm soát đầu tư nước ngoài, người nước ngoài phải xin chấp thuận đầu tư trước khi thực hiện giao dịch, trừ khi đã có ngoại lệ áp dụng hoặc có giấy chứng nhận miễn trừ hợp lệ bao phủ giao dịch đó. Hồ sơ đối với tài sản nhà ở thường được nộp qua hệ thống trực tuyến của Cơ quan Thuế Úc (ATO) dành cho nhà đầu tư nước ngoài.

Gia đình có thể ký hợp đồng trước rồi mới xin chấp thuận hay không?

Vẫn có thể, nhưng chỉ khi hợp đồng được soạn đúng cách và quy định rõ rằng giao dịch chỉ có hiệu lực nếu gia đình nhận được chấp thuận đầu tư phù hợp. Đây là vấn đề kỹ thuật pháp lý trong soạn thảo hợp đồng, không phải một câu nói xã giao. Gia đình không nên để nội dung này bị giản lược thành vài dòng trao đổi trong tin nhắn. Điều kiện đó phải được ghi rõ trong hợp đồng và phải do chính luật sư của gia đình tại Úc rà soát.

Một lần chấp thuận có đủ dùng cho các lần mua sau không?

Không. Đối với tài sản nhà ở, việc xem xét thường được thực hiện theo từng giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng biệt. Gia đình nên mặc định rằng mỗi thương vụ mới là một câu hỏi pháp lý mới và thông thường cũng kéo theo một khoản lệ phí mới, trừ khi có giấy chứng nhận miễn trừ hợp lệ và giấy đó thực sự bao phủ giao dịch cụ thể đang xem xét.

Việc mua nhà có giúp người con xin thị thực du học thuận lợi hơn không?

Không. Việc mua bất động sản nhà ở không tạo ra quyền xin thị thực du học, không tạo ra “làn ưu tiên” trong xét duyệt, và cũng không tạo ra con đường cư trú. Hồ sơ thị thực du học được xem xét dựa trên các tiêu chí như thư nhập học, yêu cầu chứng minh mục đích học tập thực chất, năng lực tài chính, năng lực tiếng Anh khi có áp dụng, bảo hiểm y tế và, nếu người con dưới 18 tuổi, sự đồng ý của cha mẹ cùng phương án phúc lợi và giám hộ phù hợp.

Khi nào phí nhà bỏ trống ở cấp liên bang trở thành vấn đề nghiêm trọng?

Chủ sở hữu là người nước ngoài có thể chịu phí nhà bỏ trống hằng năm nếu tài sản không được sử dụng để ở, hoặc không được đưa ra thị trường cho thuê trong ít nhất 183 ngày của 01 năm tính phí kéo dài 12 tháng.

• Đối với các năm tính phí bắt đầu từ ngày 09/04/2024 trở đi, khoản phí này thường bằng gấp đôi lệ phí xin chấp thuận đầu tư ban đầu
• Năm tính phí đầu tiên được tính từ ngày đầu tiên chủ sở hữu có quyền đưa tài sản vào sử dụng, chẳng hạn ngày hoàn tất giao dịch hoặc ngày có giấy chứng nhận đủ điều kiện đưa công trình vào ở.
• Về nguyên tắc, chủ sở hữu phải nộp tờ khai phí nhà bỏ trống trong vòng 30 ngày kể từ khi kết thúc từng năm tính phí. Ngay cả khi có thể được miễn, chủ sở hữu vẫn có thể phải nộp tờ khai. 

Hình thức cho thuê ngắn ngày không phải lúc nào cũng đáp ứng điều kiện. Hướng dẫn hiện hành nêu khá rõ rằng việc cho thuê theo kiểu nghỉ dưỡng, diễn ra ngắt quãng, có thể không được xem là tài sản “thực sự sẵn sàng cho thuê” cho mục đích áp dụng quy định, nếu tin đăng không cho phép thuê liên tục trong các giai đoạn từ 30 ngày trở lên.

Sau khi ký hợp pháp, rủi ro lớn nhất ngoài yếu tố pháp lý là gì?

Đó là rủi ro hoàn tất giao dịch. Gia đình có thể hoàn toàn đúng luật về chấp thuận đầu tư nước ngoài nhưng vẫn vấp ở khâu tiền. Những nguyên nhân thường gặp gồm: ngân hàng định giá thấp hơn giá mua, chính sách tín dụng bị siết vào thời điểm hoàn tất, áp lực tỷ giá, chậm tiến độ và thời hạn thanh toán còn lại trong hợp đồng quá ngắn.

Vì sao rủi ro này đặc biệt đáng lưu ý với gia đình ở nước ngoài?

Bởi vì khoảng thời gian được phép hoàn tất giao dịch đôi khi rất ngắn, việc dịch chuyển dòng tiền xuyên biên giới có thể chậm hơn dự kiến, và phụ huynh đang ở Việt Nam có thể nhận ra quá muộn rằng việc chuyển thêm tiền với bộ chứng từ sạch, đầy đủ và khớp tên khó hơn nhiều so với việc nộp khoản đặt cọc ban đầu.

“Ngân hàng định giá thấp hơn giá đã mua” nghĩa là gì?

Gia đình chấp nhận một mức giá tại thời điểm ký. Khi công trình hoàn thành, bên cho vay có thể định giá tài sản thấp hơn. Ngân hàng sẽ cho vay dựa trên mức định giá thấp hơn đó, chứ không dựa trên kỳ vọng của gia đình. Ít nhất, gia đình nên có:

• Tiến độ hoàn thành bằng văn bản;
• Các điều khoản về thời hạn chót và quyền chấm dứt được luật sư của mình rà soát;
• Bảng ước tính phí quản lý và thông tin về lịch sử lỗi công trình trong phạm vi có thể công bố;
• Một đánh giá tín dụng độc lập;
• Một mô hình tiền mặt ở kịch bản xấu nhất, trong đó đã tính đủ thuế, lệ phí, rủi ro nhà bỏ trống, chi phí nắm giữ thường xuyên và tình huống ngân hàng định giá thấp hơn giá mua.

Những chi phí thường xuyên nào hay bị bỏ sót?

Tối thiểu, gia đình cần tính đến phí quản lý chung cư hoặc phí do ban quản trị thu, thuế và phí địa phương, bảo hiểm khi có áp dụng, chi phí sửa chữa, rủi ro nhà để trống, nghĩa vụ thuế đất, chi phí tuân thủ khai thuế và khả năng phát sinh các khoản thu đặc biệt để xử lý lỗi công trình hoặc đầu tư hạng mục vốn.

Các khoản thu đặc biệt cần được xem xét kỹ hơn mức thông thường. Nếu ban quản trị tòa nhà thu thêm để phục vụ hạng mục vốn trong tương lai hoặc sửa chữa lớn, khoản này có thể không được khấu trừ ngay. Tùy bản chất công việc, gia đình có thể chỉ được tính dần theo cơ chế khấu trừ cho công trình vốn, thường ở mức 2,5% mỗi năm trong thời hạn tối đa 40 năm sau khi hạng mục đã hoàn thành.

Liên bang

• Lệ phí xin chấp thuận đầu tư đối với đất ở chưa có nhà ở hiện hữu bắt đầu từ 15.100 AUD cho giao dịch đến 1 triệu AUD áp dụng cho năm tài chính 2025-26.
• Lệ phí ở cấp liên bang là khoản riêng, không thay thế cho thuế của tiểu bang.
  

New South Wales

• Phụ thu thuế chuyển nhượng 9% đối với bất động sản nhà ở có liên quan.
• Phụ thu thuế đất 5% được tính trên giá trị đất ở từ năm 2025 trở đi; không có ngưỡng miễn thuế.
• Giá trị đất không quá lớn vẫn có thể tạo ra hóa đơn hằng năm khá đáng kể.
  

Victoria

• Thuế trước bạ bổ sung 8% đối với các giao dịch mua bất động sản nhà ở liên quan bởi người nước ngoài hoặc pháp nhân nước ngoài.
• Phụ thu 4% đối với chủ sở hữu vắng mặt từ niên độ thuế đất 2024 trở đi.
• Phải đối chiếu rất kỹ quy định về chủ sở hữu vắng mặt với tình trạng thị thực và tình trạng sở hữu cụ thể.
  

Western Australia

• Thuế trước bạ bổ sung 7% đối với các giao dịch mua bất động sản nhà ở liên quan bởi người nước ngoài hoặc pháp nhân nước ngoài.

Nếu gia đình có thu tiền thuê, có phải khai thuế tại Úc không?

Nếu gia đình được xác định là đối tượng cư trú ở nước ngoài cho mục đích thuế và có phát sinh thu nhập từ nguồn tại Úc, chẳng hạn tiền thuê nhà, thì về nguyên tắc phải kê khai khoản thu nhập đó trong tờ khai thuế tại Úc. Thu nhập cho thuê phải được khai đầy đủ và các quy tắc khấu trừ thông thường vẫn được áp dụng.

Gia đình ở nước ngoài có bị đánh thuế từ đồng đầu tiên không?

Đối với cá nhân là đối tượng cư trú ở nước ngoài cho mục đích thuế, không có ngưỡng miễn thuế như đối tượng cư trú trong nước. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với việc thuế được tính trên toàn bộ tiền thuê gộp mà không xét khấu trừ. Thuế vẫn được xác định trên thu nhập chịu thuế tại Úc. Hai ý này cần được tách bạch rõ ràng.

Chủ sở hữu ở nước ngoài còn được khấu trừ chi phí hay không?

Có, nếu đáp ứng các quy định thuế thông thường. Các khoản có thể được xem xét bao gồm lãi vay, một số chi phí liên quan đến bất động sản, phần giảm giá trị của tài sản khấu hao đủ điều kiện và khấu trừ đối với hạng mục công trình vốn khi đáp ứng đủ điều kiện. Việc là người cư trú ở nước ngoài, tự thân nó, không làm mất toàn bộ quyền khấu trừ.

Cơ chế “lỗ để được giảm thuế” có hữu ích với phụ huynh Việt Nam không?

Không phải lúc nào cũng vậy, và đây là điểm rất dễ bị giới thiệu quá mức. Nếu tài sản tạo ra khoản lỗ thuế trong khi gia đình hiện không có hoặc có rất ít thu nhập khác tại Úc để bù trừ ngay, lợi ích tiền mặt trước mắt có thể rất hạn chế. Khoản lỗ thuế nhìn chung có thể được chuyển sang các năm sau và phải được sử dụng khi đủ điều kiện, nhưng điều đó không giống với việc gia đình nhận được hỗ trợ tiền mặt ngay lập tức.

Lợi thế thuế nào ít được nhắc tới?

Đó là việc lập phân tích khấu hao và khấu trừ công trình vốn một cách bài bản. Các tài sản mới hơn có thể tạo ra những khoản khấu trừ hợp pháp giúp giảm thu nhập chịu thuế từ cho thuê, nhưng các khoản này phải được xác định theo đúng quy định thuế của Úc và theo bảng tính phù hợp.

Khấu trừ đối với công trình vốn thường kéo dài trong 40 năm kể từ khi hoàn thành xây dựng. Với tài sản từ dự án hình thành trong tương lai nhưng chỉ hoàn tất giao dịch khá lâu sau ngày công trình hoàn thành, một phần thời gian khấu trừ có thể đã trôi qua trước khi gia đình chính thức đứng tên.

Nếu khai các khoản khấu trừ này ngay bây giờ, về sau gia đình có phải trả giá gì không?

Gia đình cần nhìn rõ sự đánh đổi. Phần khấu trừ đối với công trình vốn không được cộng vào giá vốn dùng để tính thuế lãi vốn. Vì vậy, việc đã hưởng khấu trừ trong thời gian nắm giữ có thể làm phần lãi vốn chịu thuế tăng lên khi bán. Ngoài ra, người cư trú ở nước ngoài nhìn chung cũng không được hưởng đầy đủ mức giảm 50% thuế lãi vốn theo cách mà nhiều người vẫn quen nghĩ đối với cư dân Úc.

Cơ chế khấu lưu thuế lãi vốn đối với người cư trú ở nước ngoài là gì?

Đối với các hợp đồng mua bán ký từ ngày 01/01/2025 trở đi, mức khấu lưu là 15% giá trị bất động sản và ngưỡng giá trị áp dụng đã được gỡ bỏ. Đây là cơ chế khấu lưu tại thời điểm bán, không phải kết luận cuối cùng về số thuế phải nộp. Tuy vậy, nó ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền đầu ra, vì một phần giá bán sẽ bị khấu lưu và nộp cho Cơ quan Thuế Úc (ATO), trừ khi người bán đã có giấy chứng nhận hoặc phương án điều chỉnh hợp lệ.

Sau khi bị khấu lưu lúc bán, gia đình có còn phải tính lại nghĩa vụ thuế thực tế không?

Có. Gia đình vẫn phải xác định đúng vị thế thuế của mình tại Úc, bao gồm lãi vốn phát sinh, các điều chỉnh giá vốn và việc khấu trừ số tiền đã bị giữ lại trước đó.