MUA NHÀ Ở ÚC: THỦ PHỦ TÂY ÚC PERTH TIẾP TỤC DẪN ĐẦU

11/07/2026

Gói cải cách thuế trong Ngân sách Liên bang Úc 2026-2027 của Chính phủ Lao động được mô tả là đợt điều chỉnh sâu rộng nhất đối với môi trường thuế đầu tư tại Úc trong gần ba thập kỷ. Khi thu hẹp các trụ cột truyền thống của quá trình tạo lập tài sản, đặc biệt là mức chiết khấu 50% đối với thuế lãi vốn và cơ chế khấu trừ lỗ đầu tư bất động sản nhà ở hiện hữu, Chính phủ đã làm thay đổi căn bản phép tính lợi nhuận của nhà đầu tư.

Cơ chế bảo lưu quyền lợi đối với các khoản đầu tư hiện hữu giúp tránh làn sóng bán tháo tức thời, đồng thời làm giảm số lượng nhà ở hiện hữu được đưa ra bán. Tuy nhiên, sự biến mất đột ngột của hoạt động đầu tư mới, với số liệu cho vay nhà đầu tư mới giảm một nửa theo Commonwealth Bank, đã khiến giá nhà toàn quốc bị ghìm lại.

Các thông báo gần đây của Bộ trưởng Ngân khố đã rút lại một số yếu tố trong gói cải cách, chẳng hạn loại trừ quỹ tín thác theo di chúc khỏi mức thuế tối thiểu 30% và đưa ra nhượng bộ cho doanh nghiệp nhỏ, doanh nghiệp khởi nghiệp. Định hướng siết bất động sản và lãi vốn trên diện rộng vẫn không thay đổi. Thông điệp chính đối với nhà đầu tư là sự dịch chuyển có tính cấu trúc: chiến lược dựa nặng vào đòn bẩy để tìm kiếm tăng giá vốn đã bị suy yếu đáng kể. Trong bối cảnh đó, tài sản tạo dòng tiền đều và có lợi suất cao trở nên hấp dẫn hơn.

PERTH VÀ BRISBANE LÀ HAI THỦ PHỦ DUY NHẤT CÒN TĂNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Chu kỳ bùng nổ dai dẳng từng đưa giá bất động sản tăng 27,1% trong năm năm và 65,6% trong mười năm đã kết thúc, ít nhất là vào lúc này. Dữ liệu Cotality tại ngày 30/06/2026 cho thấy mức giảm theo tháng tập trung ở các thủ phủ lớn: Sydney giảm 1,2%, Melbourne giảm 1,0%, Canberra giảm 0,6% và nhóm các thủ phủ giảm chung 0,6%.

  • Trên phạm vi toàn quốc, giá trị nhà ở giảm 0,4% trong tháng và giảm 0,7% trong quý. Đà giảm tốc trong vài tháng gần đây đã tăng cường độ, với tất cả các thủ phủ đều đi lùi trong tháng 06/2026.
  • Chỉ Perth, tăng 0,7%, và Brisbane, tăng 0,3%, còn nằm trong vùng tăng giá. Ngay cả hai thị trường này cũng đã chậm lại nhanh so với tháng trước, lần lượt từ mức 1,5% và 0,9%. Các khu vực ngoài thủ phủ trên toàn Úc cũng còn giữ được mức tăng theo tháng, với giá tăng 0,3%, nhưng tốc độ này cũng đã giảm so với mức 0,6% của tháng trước.
  • Nếu nhìn theo năm, bức tranh vẫn phân hóa mạnh. Tính chung, toàn quốc tăng 7,3%, tổng suất sinh lời 11,0%, giá trị trung vị 937.722 AUD. Perth dẫn đầu với mức tăng 23,9% và tổng suất sinh lời 28,8%, giá trị trung vị 1.046.551 AUD. Còn Sydney chỉ tăng 0,3%, tổng suất sinh lời 3,3% và giá trị trung vị 1.265.608 AUD.

Hoạt động xây dựng nhà vẫn có sức chống chịu tốt hơn so với những gì dữ liệu giá gần đây gợi ra. Theo số liệu mới nhất của Cục Thống kê Úc, số phê duyệt nhà ở riêng lẻ tăng 3,0% trong tháng 05/2026, lên mức cao nhất theo tháng kể từ tháng 09/2021. Hiệp hội Công nghiệp Nhà ở cho rằng các con số này phản ánh động lực đã được tích lũy trong suốt năm 2025 trước khi niềm tin bị lung lay bởi lãi suất tăng và Ngân sách Liên bang.

— TÌM HIỂU MUA NHÀ Ở ÚC AN TOÀN →

NHỮNG VÙNG NGOẠI Ô Ở PERTH CÓ GIÁ THUÊ TĂNG MẠNH NHẤT

Người thuê nhà tại Perth đang phải trả mức giá kỷ lục trong quý này. Giá thuê trung vị đối với nhà riêng đã lên 750 AUD/tuần, cao hơn 50 AUD so với cùng kỳ năm trước, đưa Perth trở thành thị trường thuê nhà đắt đỏ thứ ba cả nước. Người dân Tây Úc hiện trả nhiều hơn 150 AUD/tuần so với người đi thuê tại Melbourne. Giá thuê căn hộ cũng tăng lên mức trung vị 700 AUD/tuần.

Dù tỷ lệ nhà trống không thay đổi trong năm qua, Perth vẫn rõ ràng là thị trường nghiêng về chủ nhà. Giá thuê nhà riêng tại Perth trong năm năm qua đã tăng 67%, trong khi giá thuê căn hộ tăng 77%. Tuy nhiên, Báo cáo Giá thuê mới nhất của Domain cho thấy, dù mặt bằng giá tại Tây Úc đang ở mức cao, tốc độ tăng tại đây vẫn chậm hơn đáng kể so với các bang khác.

  • Trong quý tháng 06/2026, giá thuê tại Perth tăng 0,4%, tương đương 3 AUD/tuần, là mức tăng thấp nhất trong tất cả các bang của Úc. Giá thuê nhà riêng tại Sydney tăng mạnh nhất, thêm 6,3%, tức 50 AUD, lên 850 AUD/tuần. Darwin đứng sau với mức tăng 5,6%, tương đương 40 AUD, lên 760 AUD/tuần.
  • Melbourne hiện là thủ phủ có giá thuê nhà riêng điển hình thấp nhất, với mức trung vị 600 AUD/tuần sau khi tăng 0,8% trong cùng kỳ. Các mức tăng này diễn ra sau khi Ngân sách Liên bang cải cách cơ chế khấu trừ lỗ đầu tư bất động sản và ưu đãi thuế đối với lãi vốn, với mục tiêu cải thiện cơ hội mua nhà của người trẻ. Mô hình của Bộ Tài khố dự báo giá thuê có thể tăng thêm 2 AUD/tuần.
  • Ngân sách này không tạo thêm hỗ trợ ngắn hạn cho người thuê: không có đợt tăng mới đối với Trợ cấp thuê nhà Liên bang, trong khi chính sách hỗ trợ 80.000 căn nhà cho thuê mới được trải trên giai đoạn mười năm tới. Dù các chủ nhà hiện hữu vẫn được bảo lưu cơ chế khấu trừ lỗ đầu tư đang áp dụng, nhà đầu tư đang chuẩn bị cho việc phải nộp thuế cao hơn đối với lãi vốn khi bán tài sản.

Dữ liệu trong báo cáo Đánh giá Giá thuê của Cotality Australia cho thấy quý tháng 06/2026 đánh dấu một thay đổi trong động lực thị trường: trên toàn quốc, giá thuê trung vị đối với nhà riêng tăng 1,7% trong quý, so với mức tăng 1,2% của căn hộ.

  • Trong dài hạn hơn, giá thuê căn hộ vẫn tăng nhanh hơn nhà riêng, tăng 46,3% trong năm năm qua so với 38,5% của nhà riêng. Đà này chủ yếu đến từ sự phục hồi sau COVID-19, đặc biệt tại Sydney và Melbourne.
  • Người thuê nhà ở Tây Úc hiện trả tiền thuê nhiều hơn 20.000 AUD mỗi năm so với năm 2021. Trong số các vùng ngoại ô Perth có mức tăng giá thuê nhà riêng cao nhất trong năm qua, khu vực phía tây và phía bắc chiếm ưu thế. Floreat tăng mạnh nhất, với giá thuê nhà riêng tăng 25% trong một năm, lên mức trung vị 1.250 AUD/tuần. Theo sau là Sorrento, tăng 22,2% lên 1.100 AUD, và Doubleview, tăng 18,8% lên mức trung vị 950 AUD.
  • Iluka, cách Perth 30 km về phía tây bắc, cũng nằm trong nhóm mười vùng ngoại ô có giá thuê tăng mạnh nhất trong năm qua. Tại vùng ngoại ô ven biển này, giá thuê nhà riêng tăng 16,3% lên mức trung vị 1.250 AUD.
  • Những vùng ngoại ô đứng đầu danh sách đắt đỏ nhất để thuê nhà riêng gồm Swanbourne, với giá thuê trung vị 1.650 AUD/tuần; Dalkeith ở mức 1.600 AUD; và City Beach ở mức 1.400 AUD. Vùng ngoại ô có giá thuê nhà riêng cao nhất toàn Tây Úc nằm ở Pilbara. Tại Baynton, cách Karratha 5 km về phía tây, giá thuê trung vị một căn nhà riêng là 1.800 AUD/tuần.

Các quy định pháp luật Úc, chính sách di trú, tiêu chuẩn thẩm định của ngân hàng và yêu cầu tuân thủ có thể thay đổi theo từng thời điểm và từng khu vực pháp lý. Nhà đầu tư bất động sản và gia đình cần tìm kiếm tư vấn chuyên môn độc lập được cấp phép hành nghề tại Úc theo hoàn cảnh cụ thể của mình và bảo đảm tuân thủ các nghĩa vụ báo cáo, kê khai áp dụng của Sở Thuế vụ Úc (Australian Taxation Office, ATO), đặc biệt trong bối cảnh hoạt động tuân thủ và rà soát đang được tăng cường.