TUYẾN ĐƯỜNG SẮT ĐÔ THỊ RTS XUYÊN BIÊN GIỚI MALAYSIA VÀ SINGAPORE: NHỮNG ĐIỂM NHẤN THÚ VỊ

21/05/2026

Tuyến đường sắt đô thị Rapid Transit System (RTS) cải thiện giao thông giữa 02 biên giới Malaysia và Singapore, củng cố luận điểm giao thương tích hợp Johor-Singapore, tăng sức nặng cho quỹ đất quanh Bukit Chagar và đặt lại tương quan giữa tài sản gần đường sắt với chi phí đi lại bằng đường bộ. Diễn biến thực tế của thị trường bất động sản sẽ phụ thuộc vào hấp thụ thực tế, độ sâu của nhu cầu thuê, chất lượng bàn giao và vận hành, kỷ luật nguồn cung và mức độ hình thành việc làm trong Khu Kinh Tế Đặc Biệt Johor-Singapore (Johor-Singapore Special Economic Zone, JS-SEZ).

  • Ý tưởng RTS sơ khởi về đề xuất kéo dài MRT hoặc xây dựng đường sắt nhẹ xuyên Causeway giữa Singapore và Johor Bahru bắt đầu vào năm 1990.
  • RTS hiện đại được khôi phục chính thức từ năm 2010, được pháp lý hóa bằng Hiệp định song phương năm 2018; sau đó tạm dừng và tái thiết kế trong giai đoạn 2019-2020.
  • Sau đó RTS tạm dừng và tái thiết kế trong giai đoạn 2019-2020, rồi tái khởi động thành một hệ thống đường sắt nhẹ độc lập với mục tiêu mở dịch vụ hành khách dự kiến vào cuối tháng 12/2026.

HẠ TẦNG RTS TẠO ĐÀ BỨT PHÁ DỊCH CHUYỂN DÒNG CƯ DÂN, ĐÒN BẨY QUAN TRỌNG CỦA SÁNG KIẾN KINH TẾ MALAYSIA VÀ SINGAPORE

Vào ngày 07/01/2025, tại Hội nghị Lãnh đạo Malaysia-Singapore lần thứ 11, hai nước đã trao đổi Thỏa thuận về JS-SEZ. Theo Cơ quan Phát triển Kinh tế Singapore, JS-SEZ bao phủ hơn 3.500 km2 ở phía nam bang Johor, tương đương 04 lần diện tích Singapore, với chiến lược thu hút 50 dự án trong 5 năm, 100 dự án trong 10 năm và 20.000 việc làm kỹ năng cao.

  • JS-SEZ có 09 khu vực trọng điểm chính thức: Johor Bahru, Iskandar Puteri, Tanjung Pelepas và Tanjung Bin; Pasir Gudang, với trọng tâm Tanjung Langsat và Kong Kong; Senai-Skudai; Sedenak, bao gồm Kulai; Forest City; Desaru; và Pengerang Integrated Petroleum Complex. 
  • 11 lĩnh vực ưu tiên được trải rộng trên các địa bàn này, tập trung khu phức hợp hậu cần thông minh, hóa chất chuyên dụng hạ nguồn, sản xuất hàng không vũ trụ, chuỗi cung ứng trí tuệ nhân tạo, thiết bị y tế và dược phẩm, trung tâm dữ liệu, dịch vụ du lịch và kinh tế xanh.
  • RTS trở thành hạ tầng chuyên chở dòng lao động, chuyên gia khu công nghiệp, sinh viên du học, khách du lịch mua sắm, khách nghỉ dưỡng, người hưu trí và người tiêu dùng dịch vụ giữa hai cực kinh tế Đông Nam Á mật thiết. Công suất thiết kế RTS dự kiến ~10.000 lượt khách mỗi giờ cho mỗi chiều.
  • Nếu thiếu một tuyến đường sắt công suất lớn, JS-SEZ vẫn sẽ phải dựa quá nhiều vào tuyến Causeway và các cửa khẩu đường bộ, nơi xử lý hơn 300 nghìn lượt di chuyển xuyên biên giới mỗi ngày. 

NGHỊ VIỆN QUỐC GIA ĐÃ BAN HÀNH LUẬT CHUYÊN BIỆT PHỤC VỤ VẬN HÀNH ĐƯỜNG SẮT XUYÊN BIÊN GIỚI

  • Tại Malaysia, Dewan Rakyat thông qua Dự luật RTS Link Johor Bahru-Singapore năm 2026 vào ngày 12/02/2026, sau đó Dewan Negara thông qua vào ngày 05/03/2026.
  • Tại Singapore, Quốc hội thông qua Dự luật Đường sắt xuyên biên giới về bố trí chung kiểm soát biên giới vào ngày 05/05/2026, do ông Edwin Tong, Bộ trưởng Luật pháp kiêm Bộ trưởng thứ hai Bộ Nội vụ, trình. Singapore thiết kế một khung pháp lý rộng hơn cho đường sắt xuyên biên giới, trong đó RTS là trường hợp áp dụng đầu tiên. Cách thiết kế này cho thấy RTS được xử lý như một mô hình pháp lý thể chế có thể tạo tiền đề cho các kết nối sau này.

Các điểm pháp lý cốt lõi bao gồm:

  • Mỗi ga đầu cuối có khu vực kiểm soát biên giới được chỉ định rõ ràng.
  • Tại Woodlands North, luật Singapore tiếp tục áp dụng; trong các vùng đã xác định, cơ quan hải quan, nhập cư và an ninh của Malaysia được trao các quyền hạn cụ thể.
  • Tại Bukit Chagar, cơ chế tương hỗ áp dụng cho sĩ quan Singapore trong phạm vi được quy định.
  • Tài liệu, thiết bị và dữ liệu do sĩ quan nước bạn thu thập được bảo vệ khỏi việc tịch thu hoặc can thiệp không phù hợp.
  • Nguyên tắc tương hỗ được đưa vào luật để mức bảo vệ có thể điều chỉnh nếu một bên thu hẹp phạm vi bảo hộ tương ứng.

GÓI HỆ THỐNG ĐƯỢC CẤU TRÚC THEO MÔ HÌNH ĐA NHÀ CUNG CẤP

Ngày 12/05/2021, RTS Operations trao 09 hợp đồng hệ thống, với tổng giá trị xấp xỉ 1 tỷ RM (~252 triệu USD). Từng nhà thầu đảm nhiệm chuyên môn riêng biệt về phương tiện, tín hiệu, điện kéo, thông tin liên lạc, nhà ga, kho tập kết và bảo trì bảo dưỡng, vé và tích hợp vận hành, nhằm phân bổ rủi ro kỹ thuật và tránh phụ thuộc hoàn toàn vào một nền tảng độc quyền.

  • CRRC Zhuzhou Locomotive của Trung Quốc cung cấp tám đoàn tàu không người lái, mỗi đoàn gồm bốn toa, vận hành theo cấp độ tự động hóa GoA4.
  • Siemens Mobility, thông qua các đơn vị tại Singapore và Malaysia, cung cấp hệ thống tín hiệu điều khiển tàu dựa trên truyền thông bằng nền tảng Trainguard MT, và cửa chắn sân ga.
  • Sapura Rail Systems của Malaysia cung cấp hệ thống thông tin liên lạc và hệ thống giám sát, điều khiển tích hợp.
  • Hạng mục đường ray được trao cho liên doanh Singapore-Malaysia của China Harbour Engineering Company.
  • Pestech Technology phụ trách hệ thống cấp điện.
  • Nguồn điện liên tục và thiết bị kho điều khiển được giao cho liên doanh EEB-CRECM.
  • Hệ thống thu soát vé tự động được trao cho MSI Global Pte Ltd.
  • Jacobs, trước đây là CH2M, đảm nhiệm vai trò tư vấn hệ thống.

KHU VỰC GA BUKIT CHAGAR ĐANG ĐƯỢC PHÁT TRIỂN THÀNH QUỸ ĐẤT ĐÔ THỊ TRỌNG ĐIỂM

Tháng 02/2025, MRT Corp ký thỏa thuận phát triển tổng thể với Sunway Group cho một dự án hỗn hợp tích hợp trị giá 2,6 tỷ RM trên khu đất 4,23 mẫu Anh, liền kề Ga Bukit Chagar và Khu phức hợp xuất nhập cảnh, hải quan và kiểm dịch. Theo thỏa thuận, MRT Corp nhận 450,8 triệu RM giá trị quyền phát triển.

  • Quy hoạch tổng thể kết hợp nhiều cấu phần đô thị có khả năng tạo dòng người và dòng tiền quanh nhà ga: nhà ở, bán lẻ, giáo dục, y tế, khách sạn và lưu trú, bãi đỗ xe nhiều tầng với 1.550 chỗ ô tô và 1.015 chỗ xe máy.
  • Trước đó, vào tháng 07/2023, MRT Corp đã ký biên bản ghi nhớ với MTR Corporation của Hồng Kông về tư vấn mô hình phát triển bất động sản gắn với đường sắt. Biên bản này cung cấp một khung tham chiếu sớm trước khi MRT Corp chọn một nhà phát triển nội địa để dẫn dắt triển khai.
  • Giai đoạn đầu tiên của bãi đỗ xe trung chuyển dự kiến mở cửa cho công chúng vào ngày 30/11/2026, trong khi toàn bộ chương trình phát triển kéo dài đến năm 2036. Kho tập kết và bảo trì Wadi Hana, nằm trong khu vực rộng hơn ở phía bắc Ga Bukit Chagar, hỗ trợ vận hành theo một cấu phần riêng.
  • Ở góc nhìn bất động sản, giá trị của RTS thể hiện sâu sắc trong khả năng tái định giá đất đô thị, kéo mật độ thương mại và nâng chất lượng khai thác quanh điểm kết nối biên giới.

THIẾT KẾ MỚI NĂM 2020 ĐÃ CHUYỂN DỰ ÁN TỪ HỆ THỐNG DÙNG CHUNG VỚI MRT SINGAPORE SANG TUYẾN LRT ĐỘC LẬP

Theo Thỏa thuận song phương ký ngày 16/01/2018, RTS ban đầu dự kiến dùng chung một số hệ thống chủ chốt với tuyến Thomson-East Coast Line của Singapore. Các phần dùng chung bao gồm đoàn tàu, tín hiệu, thông tin liên lạc và hệ thống giám sát, điều khiển tích hợp; bảo trì nặng sẽ do SMRT Trains thực hiện tại trung tâm điều khiển, vận hành và bảo dưỡng Mandai của tuyến Thomson-East Coast.

  • Thỏa thuận song phương sửa đổi, ký tại Causeway ngày 30/07/2020, đã thay thế cách tiếp cận này. Tuyến RTS được thiết kế lại thành một hệ thống Light Rail Transit độc lập, có kho tập kết riêng tại Wadi Hana, Johor Bahru, và có đoàn tàu riêng.
  • Tuyên bố chung của hai chính phủ nêu hai động lực chính của thay đổi này: giảm chi phí và tăng cơ hội việc làm tại địa phương. Hệ quả thứ hai, không kém quan trọng, là ranh giới vận hành giữa RTS Link và tuyến Thomson-East Coast của Singapore trở nên rõ hơn.
  • Dù vậy, bất kỳ thay đổi hệ thống lớn nào vẫn phải được phối hợp qua cấu trúc vận hành xuyên biên giới, vì điểm cuối của tuyến nằm trong hai khuôn khổ pháp lý và quản lý khác nhau.

TRẢI NGHIỆM BIÊN GIỚI ĐƯỢC THIẾT KẾ NHƯ MỘT HÀNH TRÌNH HÀNH KHÁCH HOÀN CHỈNH

Khu phức hợp ICQ Bukit Chagar được bố trí 100 cổng điện tử, với mục tiêu xử lý thủ tục trong ~07 giây. Cơ sở này cũng có 10 làn kiểm tra an ninh, 18 máy quét hành lý và các làn riêng cho hành khách không mang hành lý.

  • Ở phía Singapore, ga Woodlands North và tòa nhà CIQ có tổng diện tích sàn xấp xỉ gấp 10 lần một ga MRT thông thường của Singapore. Ga ngầm đạt độ sâu tối đa ~28 mét.
  • Chức năng kiểm soát nhập cảnh, hải quan và kiểm dịch của cả hai nước đều được bố trí trong cùng tòa nhà ở mỗi đầu tuyến. Hành khách hoàn tất thủ tục của cả hai bên một lần tại điểm khởi hành, sau đó xuống tàu tại điểm đến mà không phải qua một vòng kiểm tra thứ hai.
  • Mô hình “kiểm soát một lần” được cài đặt chặt chẽ vào tầng chính sách, kiến trúc nhà ga, phần cứng cổng kiểm soát, luồng hành khách và phần mềm hỗ trợ. Đây là chi tiết nhỏ trên giấy, nhưng có thể quyết định chất lượng sử dụng thực tế khi dòng người tăng mạnh.

CƠ CHẾ GIÁ VÉ DỰ KIẾN HOÀN THIỆN VÀO NỬA CUỐI NĂM 2026

Tài liệu chung của LTA và SPAD năm 2018 nêu rằng giá vé RTS sẽ do doanh nghiệp vận hành xác lập theo cơ chế thương mại.

  • Theo các phát biểu cấp bộ và tường thuật từ đôi bên trong năm 2026, RTS Operations Pte Ltd, một liên doanh đăng ký tại Singapore giữa SMRT Corporation Limited và Prasarana Malaysia Berhad, dự kiến đề xuất bảng giá vé để Cơ quan Giao thông Đường bộ Singapore và Cơ quan Giao thông Công cộng Đường bộ Malaysia rà soát.
  • Mức giá tham chiếu được Bộ trưởng Giao thông Malaysia nêu đầu năm 2026 cho một lượt đi là ~S$5 đến S$7. Con số cuối cùng dự kiến được công bố trong nửa cuối năm 2026.
  • Hai chính phủ đã nêu rõ rằng không bên nào trợ giá cho hành khách của nước còn lại. Mỗi phía có thể triển khai cơ chế ưu đãi riêng cho cư dân của mình. Nhượng quyền vận hành kéo dài 30 năm kể từ khi bắt đầu phục vụ hành khách; các kỳ nhượng quyền tiếp theo sẽ được trao thông qua đấu thầu mở.
  • Giá vé RTS phản ánh chi phí vận hành đường sắt, đồng thời cân bằng giữa khả năng chi trả của người đi lại thường xuyên, áp lực chính sách của hai nhà nước, cạnh tranh với đường bộ và mục tiêu giảm nghẽn tại Causeway.

SULTAN JOHOR CHỦ TRÌ CUỘC THI KIẾN TRÚC QUỐC GIA CHO MẶT ĐỨNG GA BUKIT CHAGAR

Cuối năm 2020, MRT Corp và Pertubuhan Arkitek Malaysia, tức Viện Kiến trúc sư Malaysia, mở cuộc thi thiết kế kiến trúc quốc gia cho mặt đứng Ga Bukit Chagar. Sultan Ibrahim Sultan Iskandar giữ vai trò người bảo trợ và chủ tịch hội đồng giám khảo.

  • Có 91 hồ sơ dự thi được nộp trong giai đoạn từ ngày 23/11/2020 đến ngày 25/01/2021. Thiết kế chiến thắng có tên The Integration of Two, có thể hiểu là Sự hòa hợp của hai phía, do kiến trúc sư Chin Yee Chong của SM Architects tại Johor Bahru thực hiện. Ý tưởng thiết kế xoay quanh quan hệ lịch sử giữa Johor Bahru và Singapore.
  • Thiết kế này sử dụng mái kính tự làm sạch để đưa ánh sáng tự nhiên vào nhà ga, đồng thời bố trí các khoảng mở ở hai mặt đứng nhằm tạo thông gió chéo, lấy cảm hứng từ kỹ thuật nhà truyền thống Mã Lai. Giải thưởng trị giá 250.000 RM.
  • Việc mời Sultan chủ trì hội đồng và mở cuộc thi cho các kiến trúc sư Malaysia đã đăng ký đặt tính chính danh dân sự của dự án ở phía Malaysia ngay từ giai đoạn sớm, qua đó giúp một hạ tầng xuyên biên giới vẫn giữ được căn tính địa phương.

BÀI TOÁN KINH TẾ VÀ KHẢ NĂNG DỊCH CHUYỂN KHỎI ĐƯỜNG BỘ KHI SINGAPORE ĐIỀU CHỈNH PHÍ PHƯƠNG TIỆN TỪ NĂM 2027

Từ ngày 01/01/2027, Cơ quan Giao thông Đường bộ Singapore sẽ tăng phí cấp phép đối với phương tiện đăng ký nước ngoài khi vào Singapore: ô-tô tăng từ S$35 lên S$50 mỗi ngày, còn xe máy tăng từ S$5 lên S$7.

  • Cơ chế miễn phí 10 ngày mỗi năm và các khung giờ miễn phí trong ngày làm việc sẽ bị bãi bỏ. Khoản phí này sẽ được áp dụng vào tất cả các ngày, ngoại trừ cuối tuần và ngày nghỉ lễ của Singapore.
  • Đối với phương tiện đăng ký nước ngoài chưa lắp thiết bị trên xe ERP 2.0, mức phí ERP khoán trong các ngày hệ thống ERP vận hành sẽ là S$10 Singapore cho ô-tô và các loại không phải xe máy, và S$3 cho xe máy. Phí Giấy phép phương tiện hàng hóa cũng tăng từ S$40 lên S$70 mỗi tháng dương lịch.
  • RTS vì vậy sẽ đi vào khai thác trong một mặt bằng chi phí mới, nơi chi phí hằng ngày của việc lái xe qua Causeway đã tăng theo cấu trúc chứ không chỉ dao động theo mùa vụ. Với nhà đầu tư bất động sản, đây là một biến số quan trọng: khi chi phí đường bộ với phương tiện cá nhân tăng, tài sản gần điểm kết nối đường sắt có thể được thị trường đọc khác đi, đặc biệt với nhóm đi lại thường xuyên giữa Johor và Singapore.

40% KHỐI LƯỢNG XÂY DỰNG PHÍA MALAYSIA ĐƯỢC DÀNH CHO NHÀ THẦU BUMIPUTERA

  • Tại lễ khởi công ngày 22/11/2020, MRT Corp công bố rằng ~800 triệu RM, tương đương ~40% trong tổng phần xây dựng hạ tầng phía Malaysia trị giá 2 tỷ RM, sẽ được dành cho các nhà thầu Bumiputera hạng G1 đến G6, bao gồm cả các doanh nghiệp đặt tại Johor.
  • Chương trình Tham gia Bumiputera được thực hiện phối hợp với Johor Centre for Construction Development. Trong giai đoạn đầu, hơn 500 nhà thầu đã đăng ký quan tâm.
  • Đây là mô hình Malaysia vẫn áp dụng trong các dự án đường sắt. Khi được đưa vào một công trình xuyên biên giới có mức độ quan sát quốc tế cao, nhà thầu địa phương và liên doanh quốc tế có thể cùng tham gia trong một cấu trúc dự án, với chuyên môn cụ thể, trách nhiệm và biên vận hành được phân định riêng biệt.

CÂU HỎI THƯỜNG GẶP

Giá bất động sản quanh RTS và JS-SEZ ở Johor Bahru đã tăng quá mạnh chưa?

Malaysia và Singapore sở hữu biên giới đường bộ nhộn nhịp hàng đầu thế giới với tuyến Causeway nối đôi bờ cửa khẩu. JS-SEZ được chính thức hóa từ đầu năm 2025 và liên tục thu hút FDI nhiều tỷ đô về Johor Bahru, RTS khẩn trương hoàn thiện trước mốc vận hành 2026-2027, sự chú ý trở lại của dòng vốn xuyên biên giới và toàn cầu về Malaysia và Singapore thúc đẩy tái định vị bất động sản trung tâm Johor Bahru và hành lang cửa khẩu liền kề. Đất chọn lọc liền kề RTS có mốc giá ~RM 700/ft2 vào năm 2022; mốc mới RM 1.000-RM 1.500/ft2 vào năm 2025, đạt mức tăng chỉ báo +43% đến +114%. Các dự án mở bán mới gắn với RTS và khu lõi đô thị có mức giá ~RM 900-RM 1.200/ft2 vào đầu 2024; ghi nhận tăng +19% với RM 1.000-RM 1.500/ft2 ở đầu năm 2026.  

Người mua nước ngoài phải tính những loại thuế và chi phí giao dịch nào trước khi mua?

Từ ngày 01/01/2026, thuế trước bạ khi chuyển nhượng nhà ở mà người không mang quốc tịch Malaysia, trừ thường trú nhân Malaysia, và công ty nước ngoài thực hiện, tăng từ 4% lên 8% như một cơ chế kiểm soát giá bất động sản nhà ở. Tại cấp bang Johor, ngưỡng giá mua tối thiểu thông thường là 1.000.000 RM. Phí chấp thuận 3% cho giao dịch nhà ở và thương mại, với mức tối thiểu 30.000 RM. Một số căn hộ dịch vụ hoặc SOHO dưới ngưỡng 1 triệu RM và có chấp thuận của bang áp dụng mức tối thiểu 50.000 RM. Khi bán lại, Thuế Lãi Bất động sản (RPGT) đối với người không mang quốc tịch Malaysia và không phải thường trú nhân là 30% nếu chuyển nhượng trong vòng 05 năm và 10% từ năm 06 trở đi. Người mua nước ngoài cần tính giá mua, thuế trước bạ 8%, phí chấp thuận của Johor, phí pháp lý, chi phí vay (nếu có), phí quản lý, quỹ dự phòng bảo trì, phí vận hành cho thuê và quản lý tài sản (với căn hộ dịch vụ, nếu có đơn vị khai thác cho thuê), thuế trên thu nhập cho thuê, thuế lãi vốn, các chi phí liên quan đến luật sư, cố vấn thuế và ngân hàng trong thẩm định nguồn tiền, xử lý giao dịch và lập kế hoạch thừa kế.

Nguồn dữ liệu