NHÀ Ở BỎ TRỐNG VÀ SẮC THUẾ CỬA SỔ

23/07/2026

Câu chuyện nhà ở bỏ trống thường được mở đầu bằng Thuế cửa sổ. Anh Quốc áp dụng sắc thuế này năm 1696; để giảm số thuế phải nộp, một số chủ nhà đã xây bít cửa sổ; đến năm 1851, Nghị viện bãi bỏ thuế. Ý nghĩa của tiền lệ này hẹp hơn nhưng trực tiếp: khi nghĩa vụ thuế được xác định qua một dấu hiệu bề ngoài dễ quan sát, hành vi của người nộp thuế và cách lập hồ sơ sẽ thích ứng theo chính dấu hiệu đó.

Các cơ chế hiện đại dựa vào tờ khai, hợp đồng thuê, số ngày có người sử dụng, dữ liệu điện nước, địa chỉ đăng ký thuế và hoạt động kiểm tra. Những dữ liệu ấy là bằng chứng về việc sử dụng nhà, chứ không đồng nhất với chính việc sử dụng nhà. Hiện tượng nhà ở bỏ trống thành thường được tách thành ba nhóm.

  • Nhà đang được sử dụng nhưng bị hệ thống ghi nhận nhầm là bỏ trống.
  • Nhà không thể hoặc chưa thể đưa vào sử dụng do vị trí, tình trạng xuống cấp, thừa kế, nhu cầu chăm sóc, quyền sở hữu phân tán giữa nhiều người hoặc thủ tục pháp lý chưa hoàn tất.
  • Nhà đã đủ điều kiện sử dụng nhưng chủ sở hữu chủ động không đưa vào ở hoặc cho thuê tại nơi có nhu cầu thực. Cùng một tuyến phố có thể đồng thời xuất hiện cả ba trường hợp. Về bản chất, thuế nhà ở bỏ trống hướng tới nhóm cuối cùng này.

NHÀ ĐANG SỬ DỤNG NHƯNG BỊ GHI NHẬN LÀ BỎ TRỐNG

Toronto, Canada trong năm tính thuế 2023 cho thấy quy mô sai lệch có thể rất lớn.

  • Tính đến thời hạn gia hạn, khoảng 648.000 chủ sở hữu đã nộp tờ khai tình trạng sử dụng, tương ứng 80% số bất động sản nhà ở của thành phố. Theo quy định, phần còn lại bị mặc nhiên xếp vào diện bỏ trống, khiến hơn 167.000 bất động sản rơi vào nhóm này.
  • Đến ngày 12/04/2024, thành phố đã hủy việc tính thuế đối với khoảng 108.000 trường hợp. Trong khi đó, chỉ 1.475 chủ sở hữu chủ động khai rằng bất động sản của mình đang để trống trước thời hạn.
  • Những người không nộp tờ khai phải thực hiện thủ tục khiếu nại để điều chỉnh lại tình trạng của bất động sản. Thành phố đã tăng gấp đôi nhân sự tại quầy, hủy các khoản thu không phù hợp, đề xuất cho phép chuyển tiếp trạng thái “đang có người sử dụng” của kỳ trước đối với nhiều trường hợp và bắt đầu thiết kế lại toàn bộ chương trình.
  • Các hồ sơ xin miễn hoặc khiếu nại liên quan đến chủ sở hữu qua đời, sửa chữa nhà, nhu cầu chăm sóc, chuyển nhượng bất động sản, yêu cầu công việc và quyết định của tòa án.

Vancouver xếp 979 bất động sản vào diện bỏ trống cho kỳ tham chiếu 2024.

  • Trong số đó, 522 bất động sản bị mặc nhiên coi là bỏ trống do không có tờ khai, dù sau đó có thể chứng minh là đang được sử dụng hoặc thuộc diện miễn trừ.
  • Trong 12 tháng tính đến ngày 01/11/2025, cán bộ thẩm tra đã giải quyết 838 hồ sơ khiếu nại và chấp thuận 700 hồ sơ; phần lớn trường hợp được chấp thuận là các chủ sở hữu ban đầu bị xếp vào diện bỏ trống chỉ vì không nộp tờ khai.
  • Dù vậy, Vancouver báo cáo số bất động sản do chủ sở hữu tự khai là bỏ trống đã giảm 67% trong giai đoạn 2017-2024. Một nghiên cứu độc lập ước tính sắc thuế này làm tỷ lệ nhà ở bỏ trống tại khu vực chịu thuế giảm 1,4-1,5 điểm phần trăm, đồng thời chưa phát hiện tác động có thể đo lường đối với giá thuê bình quân hoặc hoạt động xây dựng mới.
  • Bằng chứng cho thấy chính sách đã tác động đến tình trạng bỏ trống; còn số lượng hồ sơ không nộp đúng hạn lý giải vì sao cơ chế khiếu nại và rà soát vẫn phải xử lý khối lượng công việc lớn.

NHÀ Ở BỎ TRỐNG DO NGUYÊN NHÂN CƠ CẤU

Pháp cho thấy một chính sách có thể phù hợp với một bộ phận quỹ nhà nhưng chưa phù hợp với phần còn lại.

  • Nghiên cứu về thuế nhà ở bỏ trống cấp quốc gia, được áp dụng từ năm 1999, ước tính sắc thuế này đóng góp vào mức giảm 13% số nhà bỏ trống trong giai đoạn 1997-2001, chủ yếu ở nhóm bỏ trống dài hạn; phần lớn căn nhà được đưa trở lại sử dụng đã trở thành nơi ở chính.
  • Hiện nay, tại các khu vực khan hiếm nhà ở, thuế cấp quốc gia áp dụng đối với nhà không có nội thất, đáp ứng điều kiện luật định và bị bỏ trống ít nhất một năm. Các trường hợp được miễn gồm nhà đã thực sự chào bán hoặc cho thuê theo điều kiện thị trường nhưng chưa tìm được người mua hoặc người thuê, nhà cần sửa chữa lớn và nhà có người sử dụng liên tục trên 90 ngày.
  • Tuy nhiên, toàn bộ quỹ nhà của Pháp có mức độ phân hóa rất lớn. Báo cáo năm 2025 của Kiểm toán viện Pháp ghi nhận hơn 3 triệu nhà ở tư nhân bị bỏ trống, trong đó trên 1 triệu căn đã để trống ít nhất hai năm.
  • Báo cáo chỉ xác định 118.330 căn bị bỏ trống kéo dài nằm tại các khu vực thị trường căng thẳng. Phần còn lại phân bố trong những điều kiện địa phương rất khác nhau, nhiều căn nằm ngoài các địa bàn có nhu cầu mạnh nhất.
  • Nghiên cứu chính thức của Pháp cho thấy tình trạng bỏ trống dài hạn ở nhà xây trước năm 1900 phổ biến gấp 5,6 lần so với nhà xây từ năm 1990 trở lại đây. Tỷ lệ này ở nhóm chủ sở hữu có thu nhập thấp nhất cao gấp 2,7 lần nhóm có thu nhập cao nhất; cao gấp 2,2 lần khi bất động sản có ít nhất ba người cùng có quyền hưởng dụng; và cao gấp 2,3 lần khi chủ sở hữu đang sống tại cơ sở chăm sóc hoặc bệnh viện. Thừa kế cũng là một nguyên nhân đáng kể.
  • Để đưa những căn nhà này trở lại sử dụng, có thể cần sửa chữa, bổ sung chữ ký, hoàn tất thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản, tìm được người mua trong một thị trường có thanh khoản thấp hoặc đạt được thỏa thuận giữa các thành viên gia đình. Việc tăng chi phí nắm giữ làm thay đổi bài toán chi phí của chủ sở hữu, nhưng không tự giải quyết được nguyên nhân khiến bất động sản chưa thể đưa vào sử dụng.
  • Việc phân loại đòi hỏi nguồn lực con người ngay cả khi khâu tính thuế đã được tự động hóa. Theo khảo sát của Kiểm toán viện Pháp, phần lớn chương trình xử lý nhà ở bỏ trống ở cấp địa phương có nhân sự quy đổi chưa đến một vị trí toàn thời gian và ngân sách dưới 10.000 euro mỗi năm. Dù vậy, các chương trình này vẫn phải đối chiếu dữ liệu, liên hệ chủ sở hữu, đánh giá kỹ thuật và theo dõi việc xử lý. 

Tây Ban Nha cho thấy vai trò quyết định của vị trí.

  • OECD ước tính nước này có 3,8 triệu bất động sản bỏ trống, nhưng 33% nằm tại các thị trấn dưới 1.000 dân.
  • Chỉ 18% nằm ở các đô thị vừa và lớn, nơi tập trung 53% dân số. Tổng số trên phạm vi quốc gia rất lớn, nhưng lượng nhà ở gần việc làm và dịch vụ nhỏ hơn nhiều.

Nhật Bản ghi nhận 9,002 triệu căn bỏ trống trong Khảo sát nhà ở năm 2023.

  • Số lượng này tương đương 13,8% tổng quỹ nhà; cả hai đều là mức cao nhất từ trước đến nay.
  • Nhà thừa kế đáp ứng điều kiện và được bán trong thời hạn quy định có thể được áp dụng mức khấu trừ đặc biệt tối đa 30 triệu yên Nhật khi xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng; cơ chế này được áp dụng đến hết năm 2027.
  • Quy định cũng bao quát một số trường hợp cụ thể mà chủ sở hữu trước đây đã chuyển vào cơ sở chăm sóc người cao tuổi. Cách tiếp cận này nhìn nhận nhà thừa kế bị bỏ trống không chỉ là vấn đề sử dụng tài sản, mà còn là vấn đề giao dịch và chuyển giao di sản.

NHÀ Ở BỎ TRỐNG CÓ CHỦ ĐÍCH

Nhà ở bỏ trống có chủ đích là nhóm phù hợp nhất với mục tiêu của sắc thuế.

  • Nhà đã hoàn thành, đủ điều kiện pháp lý để sử dụng, thuộc quyền kiểm soát của một chủ thể có thể xác định, nằm tại thị trường có nhu cầu, nhưng không được ở hoặc cho thuê thực sự trong một khoảng thời gian được quy định.
  • Mức giảm ghi nhận tại Vancouver chủ yếu thuộc nhóm này, dù dữ liệu của thành phố vẫn bao gồm cả những trường hợp bị ghi nhận sai.
  • Catalonia, Tây Ban Nha thu hẹp đối tượng theo loại chủ sở hữu và thời gian bỏ trống. Thuế áp dụng đối với pháp nhân, quỹ chứng khoán hóa và cá nhân sở hữu số lượng lớn nhà ở, nếu tài sản bị để trống không có lý do chính đáng trên 02 năm. Người nộp thuế có thể được giảm tối đa 75%, tùy theo tỷ trọng danh mục được đưa vào chương trình cho thuê nhà ở giá phù hợp và đáp ứng điều kiện.

Ở Victoria, Úc, bất động sản nhà ở hiện hữu thuộc diện chịu thuế đất ở bỏ trống nếu trong năm liền trước, tổng thời gian không được sử dụng thực tế vượt quá 06 tháng.

  • Việc chỉ đăng tin bán hoặc cho thuê không đủ để được coi là đã sử dụng. Thuế suất tăng từ 1% lên 3% giá trị vốn của bất động sản, đã tính cả phần công trình và cải tạo, theo số năm liên tiếp phát sinh nghĩa vụ.
  • Từ năm 2026, cơ chế này còn áp dụng đối với một số khu đất ở chưa phát triển tại vùng đô thị Melbourne sau năm năm liên tục không được khai thác. Tuy nhiên, nhà nghỉ dưỡng được sử dụng thực tế có thể được miễn nếu chủ sở hữu hoặc người thân sử dụng ít nhất bốn tuần trong năm.
  • Các ngưỡng thời gian khác nhau giúp phân biệt việc để trống kéo dài với nhu cầu sử dụng gia đình có giới hạn, thời gian xây dựng và khoảng thời gian hợp lý để bán tài sản.

NHỮNG LỰA CHỌN CHÍNH SÁCH ĐÁNH THUẾ NHÀ Ở BỎ TRỐNG QUAN TRỌNG NHẤT THƯỜNG ĐƯỢC THỂ HIỆN TRONG CÁC QUY TẮC PHÂN LOẠI

  • Thời gian bỏ trống, quyền kiểm soát, vị trí và bằng chứng đã thực sự chào bán hoặc cho thuê có giá trị phân loại cao hơn số lượng bất động sản một người đang nắm giữ. Quy mô danh mục có thể giúp lựa chọn hồ sơ cần rà soát, nhưng không tự nó xác định tình trạng sử dụng.
  • Catalonia giảm thuế theo tỷ lệ danh mục được đưa vào cho thuê giá phù hợp.
  • Nhật Bản giảm gánh nặng thuế khi bán một số nhà thừa kế đáp ứng điều kiện.
  • Pháp loại trừ trường hợp đã thực sự đưa ra thị trường và trường hợp phải sửa chữa lớn.
  • Victoria công nhận nhu cầu nghỉ dưỡng gia đình trong giới hạn nhất định.
  • Toronto và Vancouver duy trì cơ chế khiếu nại, thẩm tra vì tờ khai có thể sai hoặc nộp muộn.
  • Các ngoại lệ và thủ tục này giúp tách nhà bị ghi nhận nhầm hoặc chưa thể đưa vào sử dụng khỏi những trường hợp cố ý để trống mà sắc thuế thực sự hướng tới.

VIỆT NAM

Một số bất động sản đã không thuộc phạm vi nhà ở theo nghĩa thông thường như nhà thờ họ hoặc từ đường. Cùng một khuôn viên cũng có thể gồm gian thờ, phòng người trông nom và một căn nhà ở thông thường trong khi hồ sơ địa chính có thể chỉ ghi nhận một thửa đất. Tuy nhiên, sự hiện diện của bàn thờ không biến một căn hộ không được sử dụng thành công trình thờ tự, cũng không chứng minh chủ sở hữu đang trực tiếp cư trú. 

Tính đến ngày 22/07/2026, Việt Nam chưa ban hành sắc thuế cấp quốc gia dành riêng cho nhà ở bỏ trống. Hồ sơ chính sách vẫn đang ở giai đoạn nghiên cứu. Vào tháng 10/2025, Bộ Tài chính cho biết công việc về thuế bất động sản đang được rà soát toàn diện để bảo đảm đồng bộ với Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản. Khi đặt vào bối cảnh Việt Nam, ba nhóm trên không xuất hiện với mức độ như nhau.

  • Nhóm bị ghi nhận nhầm cần được xem xét trước tiên. Tháng 05/2026, cơ quan chức năng cho biết cả nước có khoảng 106 triệu thửa đất. Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia đã được tạo lập cho 62,8 triệu thửa. Sau đợt rà soát gần nhất, hơn 24 triệu thửa đạt tiêu chí “đúng, đủ, sạch, sống”; 38,9 triệu hồ sơ hiện có vẫn cần bổ sung, đối soát hoặc xác minh; và khoảng 43,2 triệu thửa chưa được xây dựng dữ liệu.
  • Nhà ở bỏ trống do nguyên nhân cơ cấu, không mặc nhiên là nhà ở có thể sử dụng mà chủ sở hữu cố ý để trống, đã hiện diện trong hồ sơ của cơ quan nhà nước. Đợt rà soát tháng 05/2025 đề cập khoảng 788 dự án bất động sản gặp vướng mắc liên quan đến đất đai, đầu tư, quy hoạch, xây dựng, nhà ở, đấu thầu, tài chính hoặc kết luận thanh tra.
  • Nhà ở bỏ trống có chủ đích bao gồm nhà đã hoàn thành, đủ điều kiện pháp lý để sử dụng, nằm ở khu vực đang có nhu cầu, thuộc quyền kiểm soát thực tế của một chủ sở hữu, nhưng không được sử dụng trong thời gian luật định mà không có lý do hợp lệ về nhu cầu gia đình, y tế, pháp lý, sửa chữa, bán hoặc cho thuê.

Nhóm có thể thuộc diện chịu thuế sẽ là phần còn lại sau khi đã nhận diện nhà đang được sử dụng nhưng bị ghi nhận sai và các trường hợp bỏ trống do nguyên nhân cơ cấu. Dữ liệu quốc gia cung cấp hồ sơ về bất động sản và chủ thể sở hữu. Tình trạng pháp lý của dự án, giấy tờ quyền sở hữu, thừa kế, hiện trạng công trình và chứng cứ sử dụng là cơ sở để phân loại.

Cơ sở tính thuế hình thành theo cách này sẽ hẹp hơn nhiều so với việc đếm những ô cửa tối, nhưng sẽ phản ánh đúng hành vi cần xem xét thay vì phản ánh những khoảng trống trong dữ liệu.

Bài viết này, bao gồm mọi báo cáo, phụ lục, tài liệu đính kèm, phần minh họa và mọi nhận xét bằng lời, chỉ được cung cấp cho mục đích thông tin và thảo luận chung. Không có nội dung nào trong tài liệu này nên được hiểu là chắc chắn sinh lợi, chắc chắn sẽ xảy ra, hoặc đã được thị trường phản ánh đầy đủ vào giá, cấu thành tư vấn tài chính, đầu tư hoặc pháp lý. Mọi nhận định hướng tới tương lai, bao gồm nhưng không giới hạn ở các phép dự phóng, ước tính kỹ thuật, dự báo, mục tiêu hoặc kịch bản thị trường và quan điểm, đều phản ánh sự đánh giá tại thời điểm ban hành tài liệu này và tự thân chứa đựng mức độ bất định đáng kể. Một số thông tin trong tài liệu được tiếp nhận từ các nguồn bên thứ ba mà Arcadia Consulting Vietnam cho là đáng tin cậy. Các quan điểm được nêu ra là quan điểm của Arcadia Consulting Vietnam tại thời điểm tài liệu này được ban hành, và có thể không trùng với quan điểm của các chủ thể khác.

Nguồn dữ liệu