BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THÁI LAN Q1 2026: LỰC CẦU HỒI PHỤC NHẸ

11/06/2026

Thị trường nhà ở Thái Lan Q1 2026 được nâng đỡ bởi chính sách nhà nước, diễn biến đúng với hướng dự báo trước đó theo báo cáo mới nhất từ Trung tâm Thông tin Bất động sản (REIC) thuộc Ngân hàng Nhà ở Thái Lan:

  • Phía cầu bắt đầu phục hồi, thể hiện qua số lượng giao dịch sang tên quyền sở hữu tăng 11,2% và giá trị giao dịch tăng 3,1% so với cùng kỳ năm trước.
  • Động lực chính đến từ các biện pháp hỗ trợ của Chính phủ, đồng thời cho thấy nhu cầu nhà ở của người Thái vẫn hiện hữu, nhưng người mua đang điều chỉnh lựa chọn về mức giá, diện tích và loại hình sản phẩm sát hơn với năng lực chi trả thực tế.

Triển vọng cả năm 2026 vẫn chịu áp lực điều chỉnh giảm từ các rủi ro địa chính trị tại Trung Đông, tác động trực tiếp đến an ninh năng lượng, chi phí vận tải và giá vật liệu xây dựng. Theo kịch bản cơ sở, REIC dự báo tổng số đơn vị nhà ở sang tên trên toàn quốc trong năm 2026 sẽ giảm 1,1% so với năm trước, trong khi tổng giá trị giảm 2,3%.

  • Mức suy giảm dự kiến vì thế thấp hơn kịch bản thận trọng ban đầu, nhờ một số yếu tố hỗ trợ như gia hạn thêm một năm chính sách nới điều kiện cho vay theo giá trị tài sản bảo đảm, giảm phí chuyển nhượng và phí đăng ký thế chấp xuống 0,01% đối với giao dịch nhà ở có giá không quá 7 triệu baht.
  • Gói kích thích tài khóa thông qua sắc lệnh vay 400.000 triệu baht nhằm đỡ lực cho nền kinh tế và tránh để thị trường nhà ở suy giảm quá sâu.
  • Tín dụng nhà ở cá nhân giải ngân mới trên toàn quốc dự kiến giảm 1,6%, với mức độ biến động phụ thuộc vào thời gian kéo dài của xung đột địa chính trị tại Trung Đông và rủi ro chậm lại của kinh tế cũng như thương mại toàn cầu.

TOÀN CẢNH GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở THÁI LAN Q1 2026

  • Thị trường nhà ở Q1 2026 phản ánh một cấu trúc phục hồi chưa đồng đều: số lượng giao dịch sang tên tăng rõ rệt, nhưng giá trị chỉ tăng nhẹ.
  • Trên toàn quốc có 72.583 đơn vị nhà ở được sang tên, tăng 11,2% so với cùng kỳ năm trước; giá trị đạt 187.182 triệu baht, tăng 3,1%. Bangkok vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất với 17.746 đơn vị, tăng 11,1%, nhưng giá trị giảm 4,5% xuống còn 64.952 triệu baht.
  • Ở các địa phương chiến lược ngoài thủ đô, nhu cầu ghi nhận sự mở rộng đáng chú ý. Khon Kaen đạt 1.646 đơn vị, tăng 30,3%, với giá trị 3.145 triệu baht, tăng 29,0%. Rayong đạt 2.691 đơn vị, tăng 24,0%, với giá trị 5.745 triệu baht, tăng 25,2%. Phuket đạt 2.548 đơn vị, tăng 17,9%, trong khi giá trị tăng mạnh 34,9% lên 10.365 triệu baht, phản ánh vai trò nổi bật của nhóm nhà ở cao cấp tại địa phương này.
  • Riêng Bangkok, số lượng giao dịch tăng nhưng giá trị giảm, hàm ý nhu cầu vẫn còn nhưng tập trung mạnh hơn vào các mức giá dễ tiếp cận. Trong vùng phụ cận, Nonthaburi duy trì đà tăng ở cả số lượng và giá trị, với 3.961 đơn vị, tăng 15,3%, giá trị 11.718 triệu baht, tăng 10,5%. Pathum Thani đạt 4.915 đơn vị, tăng 6,7%, với giá trị 10.491 triệu baht, tăng 3,7%.

NHÀ Ở XÂY MỚI, NHÀ THỨ CẤP VÀ NGƯỠNG GIÁ 7 TRIỆU BAHT (~5,5 TỶ VNĐ)

Cơ cấu giao dịch Q1 2026 cho thấy thị trường thứ cấp đang giữ vai trò rất lớn trong thanh khoản nhà ở Thái Lan. Xét theo số lượng đơn vị, nhà ở đã qua sử dụng chiếm 67%, trong khi nhà ở xây mới chỉ chiếm 33%.

  • Nhóm sản phẩm có giá không quá 7 triệu baht là lực kéo chính của thị trường, với 69.447 đơn vị được sang tên, tăng 12,7%; giá trị đạt 141.242 triệu baht, tăng 11,5% so với cùng kỳ năm trước.
  • Nhà ở xây mới trong nhóm giá không quá 7 triệu baht đạt 21.990 đơn vị, tăng 8,7%; giá trị đạt 61.716 triệu baht, tăng 6,7%.
  • Nhà ở đã qua sử dụng trong nhóm giá không quá 7 triệu baht đạt 47.457 đơn vị, tăng 14,7%; giá trị đạt 79.526 triệu baht, tăng 15,5%.
  • Ngược lại, nhóm nhà ở trên 7 triệu baht suy giảm rõ rệt ở cả nhà mới và nhà thứ cấp, với tổng cộng 3.136 đơn vị được sang tên, giảm 14,8%; giá trị đạt 45.940 triệu baht, giảm 16,3%.

GIAO DỊCH CĂN HỘ CỦA NGƯỜI MUA NƯỚC NGOÀI

Phân khúc căn hộ chung cư của người mua nước ngoài suy giảm trái chiều với bức tranh chung của thị trường. Trong Q1 2026, người nước ngoài sang tên 3.241 căn hộ, giảm 17,3%; giá trị đạt 13.464 triệu baht, giảm 17,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, dòng cầu nước ngoài vẫn giữ vai trò quan trọng, chiếm 13,6% tổng số căn hộ sang tên và 23,9% tổng giá trị sang tên căn hộ.

  • Người mua Trung Quốc vẫn đứng đầu về số lượng giao dịch, với 906 căn, giảm 38,8%; giá trị đạt 3.493 triệu baht, giảm 42,9%.
  • Người mua Nga đi ngược xu hướng suy giảm chung và đứng thứ hai, với 383 căn, tăng 33,0%; giá trị đạt 1.665 triệu baht, tăng 68,7%.
  • Người mua Myanmar vươn lên vị trí thứ ba cả về số lượng và giá trị, với 279 căn, giảm 36,4%; giá trị đạt 968 triệu baht, giảm 39,0%.
  • Các điểm đến được người mua nước ngoài ưa chuộng vẫn tập trung tại các trung tâm kinh tế và du lịch. Bangkok dẫn đầu về giá trị với 6.138 triệu baht, chiếm 45,6% tổng giá trị thị trường nước ngoài; Chonburi đứng đầu về số lượng với 1.167 căn, tương đương 36,0%; Phuket nổi bật nhất về tăng trưởng giá trị, tăng 34,9%, nhờ lực đỡ từ phân khúc nhà ở cao cấp và nhóm người mua mang quốc tịch Nga, Pháp, Đức và Anh Quốc.

TÍN DỤNG NHÀ Ở VÀ TRIỂN VỌNG NĂM 2026

  • Tín dụng nhà ở bắt đầu phát tín hiệu phục hồi sau giai đoạn suy giảm kéo dài từ Q4 2025.
  • Trong Q1 2026, giá trị tín dụng nhà ở cá nhân giải ngân mới trên toàn quốc đạt 121.557 triệu baht, tăng 11,1% so với cùng kỳ năm trước. Dư nợ tín dụng nhà ở cá nhân toàn hệ thống đạt 5.137.832 triệu baht, tăng 2,4%.
  • Đối với triển vọng cả năm 2026, Hội đồng Phát triển Kinh tế và Xã hội Quốc gia Thái Lan dự báo tổng sản phẩm quốc nội tăng trong khoảng 1,5-2,5%, được hỗ trợ bởi các biện pháp tài khóa, trong đó có sắc lệnh vay 400.000 triệu baht, cùng việc Ngân hàng Trung ương Thái Lan gia hạn chính sách nới điều kiện cho vay theo giá trị tài sản bảo đảm.
  • REIC điều chỉnh dự báo và ước tính năm 2026 sẽ có khoảng 312.814 đơn vị nhà ở được sang tên trên toàn quốc, giảm 1,1% so với năm trước; tổng giá trị sang tên ước đạt 845.235 triệu baht, giảm 2,3%.

— TÌM HIỂU ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THÁI LAN AN TOÀN →

BANGKOK: ĐIỂM NÓNG ĐẤT ĐAI, CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ CỦA HẠ TẦNG Y TẾ ĐỐI VỚI NGƯỜI MUA NƯỚC NGOÀI

Chi phí y tế tăng nên định hình chiến lược chọn vị trí khi mua bất động sản Bangkok như thế nào?

Năm 2025, Thái Lan ghi nhận mức lạm phát chi phí y tế 14,2%. Vì vậy, khoảng cách đến hệ thống chăm sóc sức khỏe chất lượng cao trở thành một yếu tố tài sản có trọng số lớn trong quyết định mua. Các khu vực như đoạn đầu Sukhumvit, Silom, Bangna được neo giá bởi những cơ sở y tế quốc tế tư nhân hàng đầu như Bumrungrad, BNH và Princ Suvarnabhumi. Những căn hộ bán lại trong các tòa nhà cũ tại các hành lang này tạo cơ hội ngay lập tức cho nhóm mua ưu tiên diện tích sử dụng thực tế. Trong khi đó, các dự án mới xử lý nhu cầu chăm sóc sức khỏe dài hạn bằng cách đưa hạ tầng phòng ngừa và chăm sóc sức khỏe vào ngay thiết kế tòa nhà. Lọc không khí cấp y tế, kiểm soát nhiệt, cùng hệ thống phản ứng khẩn cấp đang trở thành những đặc điểm xác lập chất lượng của nguồn cung nhà ở mới trong các hành lang y tế này.

Điều gì đang tạo ra đợt tái định giá cấu trúc dọc hành lang Rama IV và Silom-Sathon?

Các tổ hợp đa chức năng trị giá hàng trăm tỷ baht đang dịch chuyển trọng tâm kinh tế của thành phố. One Bangkok và Dusit Central Park đã đẩy giao dịch đất tại Rama IV vượt mốc 3 triệu baht mỗi wah vuông (~590 triệu VNĐ/m2). Các căn hộ bán lại trong những tòa nhà cũ lân cận hấp thụ ngay phần nâng giá của khu vực và lợi thế tầm nhìn về công viên. Ngược lại, các căn hộ mới mở bán theo hình thức hình thành trong tương lai đi theo một hướng khác: tích hợp vật lý vào các đại khu thông qua lối đi kết nối và khối đế thương mại dùng chung. Những thương vụ gom đất gần đây của các chủ đầu tư lớn đang nhắm chính xác vào lớp kết nối tại chỗ này.

Chu kỳ giao dịch hiện nay ảnh hưởng thế nào đến sức mạnh đàm phán của dòng vốn ngoại?

Thị trường thứ cấp và sơ cấp đã hoàn thiện đang tạo lợi thế thanh khoản rõ rệt cho bên mua. Nhiều căn hộ cao cấp bán lại cần 180 đến 240 ngày để hoàn tất giao dịch. Việc giải ngân vào nhóm tài sản này có thể mang lại dòng tiền cho thuê ngay và khả năng thương lượng mức giảm giá đáng kể từ các bên bán có động lực chốt giao dịch. Đồng thời, các chủ đầu tư đang điều tiết tiến độ đầu tư để giữ thanh khoản trong bối cảnh kinh tế hiện tại, chủ động hạn chế nguồn cung cao cấp mới sắp đưa ra thị trường. Mua căn hộ hình thành trong tương lai vì vậy có thể khóa mặt bằng giá trước khi chu kỳ tăng định giá đất tiếp theo phản ánh đầy đủ vào giá bán. Giá trị chiến lược của đất trung tâm vẫn đứng vững, bất chấp biến động ngắn hạn của khối lượng giao dịch.

Vì sao dòng vốn ngoại đang mở rộng sang các khu ngoại vi Bang Na và Krungthep Kreetha?

Cấu trúc quy hoạch vùng ven đã thay đổi mạnh. Krungthep Kreetha hiện vận hành như một cụm nhà ở hạng sang tập trung, nơi giá đất đối với các lô nhỏ đạt 70.000 đến 80.000 baht mỗi wah vuông (~14-18 triệu VNĐ/m2). Các chủ đầu tư lớn đang triển khai những dự án nhà ở riêng lẻ trung và cao cấp với giá khởi điểm 45-50 triệu baht (~36-40 tỷ VNĐ). Lực hút cấu trúc nằm ở hệ thống trường quốc tế, sân gôn và không gian mở. Nhà bán lại đem đến lợi thế cộng đồng đã hình thành và cảnh quan cây xanh trưởng thành. Trong khi đó, các khu nhà ở mới cung cấp công nghệ nhà thông minh, hạ tầng sạc xe điện và hệ thống quản trị năng lượng hiệu quả hơn, những yếu tố có ý nghĩa thực tế trong khí hậu nhiệt đới để phục vụ nhu cầu cư trú gia đình dài hạn.

Khoảng chênh giá có thể đo lường được trong hành lang giao thông Sukhumvit nằm ở đâu?

Upper Sukhumvit đang giữ mặt bằng 200.000 đến 350.000 baht/m2 (~158-275 triệu VNĐ/m2). Chỉ cần đi thêm 02 trạm từ Thong Lo đến On Nut, giá căn hộ giảm còn 128.000 đến 160.000 baht/m2 (~102-128 triệu VNĐ/m2). Một căn hộ 60 m2 tại đây có giá khoảng 7,7-9,6 triệu baht (~6,1-7,6 tỷ VNĐ). Người mua vẫn tiếp cận giao thông công cộng BTS dễ dàng đến các điểm y tế trọng yếu như Samitivej. Tài sản thứ cấp tại Phra Khanong đem lại dòng tiền ngay và hồ sơ khách thuê tương đối dễ dự báo. Các tòa tháp mới mở bán lại cung cấp tiện ích hiện đại và phương án thanh toán thuận lợi từ chủ đầu tư, phù hợp với nhà đầu tư nước ngoài muốn phân bổ vốn theo tiến độ xây dựng. Khoảng cách đến một cơ sở chuyên khoa đạt chứng nhận JCI vẫn dưới 15 phút.

— SỞ HỮU VĨNH VIỄN CĂN HỘ HẠNG SANG VÀ CĂN HỘ DƯỠNG LÃO BANGKOK DO ARCADIA CONSULTING CHÍNH THỨC GIỚI THIỆU TẠI VIỆT NAM →