CẢI CÁCH MÔ HÌNH SỞ HỮU CĂN HỘ TẠI VƯƠNG QUỐC ANH
Chính phủ Vương quốc Anh vừa công bố kế hoạch cải cách sâu rộng hệ thống pháp lý liên quan đến quyền sở hữu căn hộ, theo đó sẽ tiến tới chấm dứt hoàn toàn mô hình thuê dài hạn (leasehold) truyền thống, thay thế bằng cấu trúc sở hữu đồng quyền (commonhold). Động thái này được xem là một bước đi chiến lược nhằm giải quyết những bất cập tồn tại lâu dài trong hệ thống leasehold vốn bị chỉ trích là lạc hậu, thiếu công bằng và không đảm bảo quyền lợi bền vững cho người sở hữu nhà.
PHÂN BIỆT RÕ CÁC HÌNH THỨC SỞ HỮU: FREEHOLD, LEASEHOLD VÀ COMMONHOLD
Hệ thống sở hữu bất động sản tại Anh Quốc chủ yếu được phân chia thành hai hình thức chính: freehold (quyền sở hữu vĩnh viễn) và leasehold (quyền thuê có thời hạn). Trong đó, leasehold là hình thức mặc định áp dụng cho các căn hộ chung cư, theo đó người mua chỉ sở hữu quyền sử dụng tài sản trong một khoảng thời gian nhất định, thường là 99, 125, 250 hoặc 999 năm, trong khi quyền sở hữu đất và phần kết cấu công trình thuộc về chủ sở hữu freehold.
Cơ chế leasehold đã bộc lộ nhiều điểm bất cập trong thực tiễn: phí thuê đất có xu hướng tăng mạnh theo thời gian, chi phí dịch vụ bảo trì tòa nhà không minh bạch, và người thuê hầu như không có quyền kiểm soát trong công tác quản lý tài sản. Những yếu tố này tạo ra rào cản lớn cho cả người mua nhà trong nước lẫn nhà đầu tư quốc tế quan tâm đến thị trường bất động sản Anh.
COMMONHOLD LÀ GÌ?
Sở hữu bất động sản toàn phần theo mô hình đồng quyền (Commonhold) là một hình thức sở hữu freehold (sở hữu vĩnh viễn) được hợp pháp hóa tại Anh Quốc thông qua Đạo luật Cải cách Sở hữu Chung và Thuê Dài Hạn năm 2002 (Commonhold and Leasehold Reform Act 2002), với mục đích thay thế mô hình sở hữu leasehold dài hạn. Tuy nhiên, kể từ thời điểm ban hành đến nay, số lượng dự án commonhold được đăng ký chính thức vẫn cực kỳ hạn chế, chưa vượt quá 20 trường hợp trên toàn quốc, cho thấy mức độ triển khai thực tế còn rất khiêm tốn.
Trong cấu trúc commonhold, mỗi căn hộ riêng lẻ trong tòa nhà được định danh là một đơn vị sở hữu độc lập (unit), và chủ sở hữu của đơn vị đó nắm quyền sở hữu freehold tuyệt đối đối với phần tài sản của mình. Trong trường hợp dự án có chức năng hỗn hợp (mixed-use development), từng mặt bằng thương mại cũng sẽ được xác định là một unit riêng biệt.
Phần freehold của các khu vực sử dụng chung, bao gồm toàn bộ phần kết cấu công trình, hành lang, kho rác, cầu thang, thang máy cũng như toàn bộ sân vườn và khuôn viên ngoại cảnh, sẽ thuộc quyền sở hữu chung của hiệp hội commonhold (commonhold association), một pháp nhân được thành lập dưới hình thức công ty hữu hạn bảo lãnh (company limited by guarantee).
Tất cả các chủ sở hữu đơn vị (unit holders) bắt buộc phải là thành viên của hiệp hội này, đồng nghĩa với việc họ sở hữu phần tương ứng trong quyền freehold của toàn bộ khu vực chung, thông qua tư cách pháp lý trong hiệp hội.
Cấu trúc này khác biệt căn bản so với mô hình share of freehold, nơi các cư dân sở hữu bất động sản dưới dạng leasehold có thể gián tiếp sở hữu phần freehold thông qua một công ty. Tuy nhiên, không phải mọi cư dân đều đương nhiên là thành viên của công ty đó. Ngược lại, commonhold đảm bảo quyền lợi sở hữu pháp lý minh bạch, đồng đều và bắt buộc đối với mọi chủ sở hữu, qua đó thiết lập nền tảng quản trị tập thể rõ ràng, ổn định và công bằng.
Trong cấu trúc commonhold, hiệp hội commonhold (commonhold association) là pháp nhân duy nhất chịu trách nhiệm về quản lý vận hành và bảo trì toàn bộ công trình – đảm nhận vai trò tương đương với chủ sở hữu freehold hoặc công ty quản lý trong mô hình leasehold truyền thống. Quan hệ pháp lý giữa hiệp hội và các chủ sở hữu đơn vị (unit holders) được điều chỉnh bởi một văn bản pháp lý thống nhất gọi là Tuyên bố cộng đồng sở hữu chung (Commonhold Community Statement – CCS).
CCS là văn kiện bắt buộc theo mẫu quy định, trong đó thiết lập các nguyên tắc quản lý, quy chế sử dụng từng đơn vị và xác định rõ quyền cũng như nghĩa vụ pháp lý của hiệp hội commonhold và từng unit holder. Do áp dụng mẫu thống nhất trên toàn hệ thống, các quy tắc trong CCS được áp dụng đồng bộ cho mọi đơn vị trong mọi dự án commonhold, hoàn toàn trái ngược với mô hình leasehold, nơi các quyền và nghĩa vụ thường thay đổi tùy theo nội dung từng hợp đồng thuê.
Đáng lưu ý, toàn bộ quyền và nghĩa vụ được quy định trong CCS đều có tính ràng buộc hai chiều và có thể thực thi lẫn nhau (mutually enforceable). Điều này đồng nghĩa: một unit holder có thể trực tiếp yêu cầu một unit holder khác tuân thủ nghĩa vụ được nêu trong CCS, mà không cần thông qua hiệp hội hoặc bên thứ ba. Cơ chế này vượt trội so với leasehold, nơi quyền thực thi thường chỉ thuộc về chủ sở hữu freehold hoặc bên cho thuê và không mở rộng giữa các bên thuê với nhau.
Về mặt tài chính, mỗi unit holder có trách nhiệm đóng góp vào chi phí quản lý và bảo trì chung của tòa nhà, do hiệp hội commonhold quản lý. Khoản đóng góp này được gọi là đánh giá sở hữu chung (commonhold assessment), có chức năng tương đương với phí dịch vụ (service charge) trong hệ thống leasehold, nhưng được điều hành theo nguyên tắc minh bạch và đồng thuận tập thể.
NHỮNG THÁCH THỨC CỐT LÕI HIỆN NAY CỦA MÔ HÌNH COMMONHOLD
Với số lượng dự án commonhold còn cực kỳ hạn chế, mô hình này vẫn chưa được hiểu rõ trên thị trường, đặc biệt từ phía người mua và các tổ chức cho vay thế chấp.
Các bên cho vay nhìn chung chưa đánh giá commonhold là một loại tài sản bảo đảm đủ mức độ an toàn để cấp tín dụng. Nguyên nhân chính nằm ở lo ngại về năng lực tài chính và khả năng vận hành của hiệp hội commonhold (commonhold association): hiện không tồn tại cơ chế pháp lý cho phép thu hồi quyền sở hữu (unit forfeiture) trong trường hợp chủ sở hữu không hoàn tất nghĩa vụ tài chính đối với phần đóng góp chi phí quản lý (commonhold assessment). Đồng thời, hiệp hội commonhold cũng không có quyền huy động vốn, vay mượn, hoặc tiếp cận quỹ dự phòng để đảm bảo thanh toán chi phí phát sinh trong quá trình vận hành.
Ngoài vấn đề tài chính, năng lực quản lý và duy trì tài sản của hiệp hội commonhold cũng bị đặt dấu hỏi, làm dấy lên thêm lo ngại từ phía các tổ chức tài chính. Tính đến thời điểm hiện tại, chỉ khoảng 25% tổ chức cho vay thuộc phạm vi điều chỉnh của Handbook for Mortgage Lenders do UK Finance ban hành chấp nhận xem xét cho vay đối với tài sản commonhold. Ngay cả trong số này, điều kiện tối thiểu là dự án phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu nghiêm ngặt tại mục 5.9.2 của Handbook, bao gồm quy định về bảo hiểm và cam kết rõ ràng trong Commonhold Community Statement (CCS) rằng các unit holders sẽ phải hoàn trả toàn bộ khoản vay thế chấp trong trường hợp commonhold bị chấm dứt tự nguyện.
Mặt khác, thủ tục chuyển đổi một dự án bất động sản từ leasehold sang commonhold hiện đòi hỏi sự đồng thuận tuyệt đối từ cả ba nhóm chủ thể: chủ sở hữu freehold, toàn bộ các bên leaseholders và các tổ chức tín dụng liên quan. Đây là một rào cản pháp lý đáng kể, đặc biệt trong bối cảnh commonhold vẫn chưa trở thành một mô hình phổ biến và do đó chưa đủ sức hấp dẫn để các bên chủ động lựa chọn chuyển đổi.
Dù một trong những lợi điểm lý thuyết lớn nhất của commonhold là khả năng tự quản lý tài sản một cách minh bạch và bình đẳng giữa các chủ sở hữu, thì trên thực tế, quyền kiểm soát này hiện có thể đạt được dễ dàng hơn thông qua các cơ chế pháp lý đã có sẵn như quyền quản lý (Right to Manage) hoặc quyền mua lại phần sở hữu freehold (Right to Enfranchise), cả hai đều đang được áp dụng rộng rãi hơn và có nền tảng pháp lý ổn định hơn so với commonhold hiện tại.
Mô hình commonhold hiện không cho phép chủ đầu tư duy trì quyền kiểm soát đầy đủ đối với hiệp hội commonhold trong suốt quá trình phát triển dự án. Điều này gây cản trở lớn về mặt thực tiễn. Trên thực tế, chủ đầu tư cần quyền quản lý tuyệt đối đối với toàn bộ các phần của dự án đang trong quá trình xây dựng và hoàn thiện, đặc biệt đối với các dự án quy mô lớn triển khai theo từng giai đoạn.
Bên cạnh đó, quy định hiện hành không cho phép chủ sở hữu căn hộ trong commonhold cho thuê bất động sản của mình với mức phí trả trước (premium) hoặc theo thời hạn vượt quá bảy năm. Điều này dẫn đến hệ quả pháp lý rõ ràng: các đơn vị nhà ở trong commonhold chỉ được sử dụng dưới hình thức cư trú của chính chủ sở hữu hoặc cho thuê ngắn hạn, qua đó làm giảm đáng kể tính linh hoạt và khả năng thương mại hóa tài sản.
Ngoài ra, bộ văn kiện pháp lý bắt buộc theo mẫu trong mô hình commonhold, đặc biệt là Commonhold Community Statement (CCS) không được thiết kế để đáp ứng tính đa dạng của các loại hình dự án bất động sản hiện đại. Việc áp dụng một bộ văn bản chuẩn hóa duy nhất cho mọi dự án, bất kể quy mô hay tính chất sử dụng, là điều khó khả thi. Sự khác biệt về cấu trúc, chức năng và lộ trình phát triển giữa một công trình nhà ở đơn lập và một tổ hợp bất động sản đa chức năng gồm nhiều khối công trình, phát triển theo nhiều giai đoạn, là quá lớn để có thể điều chỉnh bởi một khung pháp lý đồng nhất.
HƯỚNG XỬ LÝ TỪ CHÍNH PHỦ
Mô hình leasehold hiện vẫn giữ vai trò chi phối trong cấu trúc sở hữu bất động sản tại Anh Quốc. Đa số người mua, nhà đầu tư, nhà phát triển dự án, tổ chức tài chính và các chuyên gia trong ngành chưa có sự hiểu biết đầy đủ hoặc kinh nghiệm thực tiễn với cơ chế commonhold. Đặc biệt, khung pháp lý trước đây không có tính bắt buộc trong việc triển khai commonhold, khiến phần lớn các bên liên quan lựa chọn tiếp tục áp dụng mô hình quen thuộc thay vì chuyển sang một cấu trúc mới chưa được kiểm nghiệm đầy đủ về mặt vận hành và thương mại.
Nhận diện rõ những rào cản này, chính phủ đặt mục tiêu tháo gỡ một cách trực diện thông qua các giải pháp cụ thể sau:
- Đảm bảo mô hình commonhold có khả năng áp dụng rộng rãi cho mọi loại hình bất động sản, bao gồm cả dự án đa chức năng (mixed-use developments) và nhà ở theo mô hình sở hữu đồng thời (shared ownership);
- Cung cấp cho các nhà phát triển bất động sản quyền linh hoạt hơn trong quá trình thiết kế và thực hiện dự án;
- Tăng cường sự bảo đảm pháp lý cho các tổ chức tín dụng, qua đó củng cố niềm tin vào tính khả thi và an toàn của tài sản đảm bảo dưới hình thức commonhold;
- Nâng cao hiệu quả quản trị commonhold bằng cách áp đặt các quy định rõ ràng hơn về cơ chế bổ nhiệm giám đốc, tiêu chuẩn bảo trì tài sản, cũng như yêu cầu bắt buộc thiết lập và duy trì quỹ dự phòng (reserve fund) để đảm bảo tính bền vững về tài chính trong dài hạn.
LỘ TRÌNH CẢI CÁCH
Chính phủ đặt mục tiêu đưa commonhold trở thành hình thức sở hữu mặc định trước khi kết thúc nhiệm kỳ Quốc hội hiện tại, tức vào năm 2029. Theo đó, các dự án căn hộ mới sẽ không còn được triển khai theo mô hình leasehold, và commonhold sẽ trở thành cấu trúc pháp lý tiêu chuẩn cho các bất động sản dạng căn hộ. Mục tiêu của chính phủ là tái cấu trúc toàn diện hệ thống sở hữu nhà ở tại Anh Quốc, đảm bảo tính hiện đại, minh bạch và phù hợp với kỳ vọng dài hạn của cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.
Bộ Nhà ở, Cộng đồng và Chính quyền Địa phương dự kiến sẽ công bố Dự thảo Luật Cải cách Leasehold và Commonhold (Leasehold and Commonhold Reform Bill) để tham vấn công khai trước lập pháp (pre-legislative scrutiny) vào nửa cuối năm 2025. Dự thảo này sẽ trình bày chi tiết các đề xuất liên quan đến việc chuyển đổi bất động sản đang sở hữu theo mô hình leasehold sang commonhold, cũng như cơ chế triển khai mô hình commonhold đã được sửa đổi.
Song song với đó, chính phủ cũng dự kiến khởi động các cuộc tham vấn trong năm nay về việc cấm triển khai các căn hộ leasehold mới, cùng việc ban hành Bộ Quy tắc Quản trị Commonhold mới, nhằm thiết lập tiêu chuẩn điều hành nhất quán trên toàn thị trường. Các nội dung tham vấn sẽ tập trung vào các vấn đề cốt lõi như: xác định các trường hợp miễn trừ hợp lệ (trong một số mô hình sử dụng hợp pháp đặc thù), và đề xuất các biện pháp nhằm giảm thiểu tối đa sự gián đoạn đối với chuỗi cung ứng nhà ở trong quá trình chuyển đổi sang khung pháp lý mới.
Các nội dung trong tài liệu này chỉ mang tính chất cung cấp thông tin tổng quát, không phải là tư vấn pháp lý hay tư vấn thuế cá nhân. Mọi quyết định liên quan đến cấu trúc sở hữu, nghĩa vụ thuế hoặc giao dịch tài sản nên được thực hiện sau khi tham vấn với luật sư và chuyên gia thuế độc lập đủ điều kiện hành nghề tại địa phương. Việc tự ý áp dụng thông tin mà không qua đánh giá cụ thể có thể dẫn đến rủi ro thuế và trách nhiệm pháp lý. Thông tin chi tiết về các dự án căn hộ thuận tiện du học và nhà liền thổ Anh Quốc mới nhất do Arcadia Consulting chính thức giới thiệu tại Việt Nam, Quý khách vui lòng truy cập https://arcadiaconsult.com.vn/chuyen-dong-thi-truong-bat-dong-san-anh-quoc/