MUA NHÀ Ở ÚC: KHU DÂN CƯ ĐẦU TIÊN DÀNH CHO NGƯỜI MUA NHÀ LẦN ĐẦU VÀ DỰ BÁO GIÁ NHÀ LAO DỐC
Thị trường nhà ở Úc chào đón khu dân cư đầu tiên trên toàn nước Úc dành riêng cho người mua nhà lần đầu. Dự án được đặt tại vùng ngoại ô phía bắc Adelaide, sẽ được đẩy nhanh tiến độ bằng khoản đầu tư 50 triệu AUD trong Ngân sách Tiểu bang Nam Úc (South Australia). Mục tiêu là rút ngắn thời gian chuẩn bị hạ tầng và tăng tốc xây dựng 400 căn nhà.
Đây là sáng kiến tiên phong do chính quyền Tiểu bang và Chính phủ Liên bang phối hợp triển khai, nhằm mở ra một lộ trình rõ ràng hơn cho người mua nhà lần đầu bước vào thị trường. Dự án tập trung vào số lượng nhà ở, đồng thời đặt người mua trong một khu dân cư có nhu cầu cao, được quy hoạch có chất lượng và có khả năng duy trì mức giá phù hợp.
Những lô đất đầu tiên đã sẵn sàng được mở bán thông qua Renewal SA, sau khi Playford Alive được lựa chọn để triển khai khu nhà ở này trong khuôn khổ kế hoạch rộng hơn của Chính phủ Liên bang: xây dựng 100.000 căn nhà trên toàn quốc cho người mua nhà lần đầu.
Ngân sách Tiểu bang Nam Úc giai đoạn 2026-2027 phân bổ 50 triệu AUD cho các hạng mục hạ tầng thiết yếu, qua đó hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ xây dựng 400 căn nhà, với mục tiêu hoàn thành vào cuối năm 2027. Người mua nhà lần đầu tại khu vực này sẽ có thể tận dụng chính sách miễn thuế trước bạ. Chính sách này đã được chính quyền Tiểu bang áp dụng đối với người mua nhà lần đầu khi mua nhà xây mới.
Bên cạnh miễn thuế trước bạ, người mua đủ điều kiện tại Nam Úc còn có thể tiếp cận khoản hỗ trợ AUD 15.000 và các chương trình vay mua nhà với mức đặt cọc thấp. Các chính sách này giúp việc sở hữu căn nhà đầu tiên trở nên dễ tiếp cận hơn về mặt tài chính, đặc biệt với các gia đình trẻ, sinh viên mới đi làm hoặc phụ huynh đang hỗ trợ con bước vào thị trường nhà ở.
Tổng cộng, một người mua nhà lần đầu đối với căn nhà xây mới có giá trị tương ứng mức trung vị tại khu vực đô thị có thể tiết kiệm tới AUD 59.980 nhờ các chính sách hỗ trợ của chính quyền Tiểu bang.
Đầu năm nay, chính quyền Tiểu bang đã ký thỏa thuận trị giá 801,5 triệu AUD với Chính phủ Liên bang để xây dựng 6.877 căn nhà tại Nam Úc, nằm trong cam kết 100.000 căn nhà cho người mua nhà lần đầu trên phạm vi toàn quốc.
KẾ HOẠCH TRIỂN KHAI, KHUNG GIÁ BÁN VÀ ĐIỀU KIỆN PHÁP LÝ
Việc mở bán đất tại khu dân cư mới dành cho người mua nhà lần đầu sẽ được thực hiện theo từng giai đoạn trong 12 đến 18 tháng tới, cho đến khi toàn bộ các lô đất đã được xác định trong kế hoạch được phân bổ. Khu dành cho người mua nhà lần đầu nằm trong phân khu Eastern Parcel của dự án. Diện tích các lô đất dao động từ 140 mét vuông đến khoảng 450 mét vuông, tạo sự đa dạng về loại hình nhà ở và giúp duy trì khả năng chi trả trong toàn khu.
Công tác hạ tầng kỹ thuật đã được triển khai để chuẩn bị mặt bằng. Quá trình này được hỗ trợ bởi khoản vay ưu đãi 50 triệu đô la Úc từ Chính phủ Liên bang. Khoản vay ưu đãi này cho phép Chính phủ, thông qua Renewal SA, triển khai sớm các hạng mục như đường giao thông, cấp nước, thoát nước thải và cấp điện. Nhờ đó, người mua có thể lựa chọn đơn vị xây dựng và bắt đầu thi công trong thời gian sớm nhất có thể sau khi hoàn tất các bước cần thiết.
Khoảng 30% số lô đất dành riêng cho người mua nhà lần đầu sẽ được xếp vào nhóm giá phải chăng và được phát hành thông qua HomeSeeker SA. Các lô này được áp dụng mức giá bán tối đa AUD 259.000 đối với người mua đủ điều kiện. Trên phạm vi rộng hơn của dự án, giá đất dự kiến dao động từ ~AUD 185.000 đến AUD 370.000, tùy theo diện tích và vị trí từng lô.
Để được xem xét mua lô đất dành cho người mua nhà lần đầu, người mua phải từ 18 tuổi trở lên, là công dân Úc hoặc thường trú nhân, đồng thời có ý định sở hữu và trực tiếp sinh sống tại căn nhà.
ANZ DỰ BÁO GIÁ NHÀ ÚC LAO DỐC TRONG NĂM 2026 VÀ 2027
Thị trường nhà ở Úc đang bước vào một giai đoạn tái định giá đáng chú ý, sau khi ANZ hạ mạnh triển vọng và dự báo giá nhà tại các thủ phủ sẽ điều chỉnh giảm trong hai năm tới. ANZ dự báo giá nhà tại các thủ phủ giảm 2,1% trong năm 2026 và giảm thêm 3,3% trong năm 2027. ANZ cho rằng sự thay đổi này xuất phát từ sự kết hợp của ba yếu tố: lãi suất cao hơn, bất ổn địa chính trị và các điều chỉnh trong chính sách thuế đối với nhà đầu tư bất động sản.
Đây là sự đảo chiều rõ rệt so với dự báo trước đó. Trước đây, ANZ từng kỳ vọng giá nhà tăng 2,8% trong năm nay và tăng 2,1% trong năm sau. Sydney và Melbourne được dự báo là hai thị trường chịu mức điều chỉnh mạnh nhất.
- Đối với Sydney, ANZ dự báo giá nhà giảm 8,4% trong năm 2026, sau đó giảm thêm 2,9% trong năm 2027.
- Đối với Melbourne, mức giảm dự báo là 7,7% trong năm nay và giảm tiếp 2,3% trong năm sau.
Tỷ lệ đấu giá thành công hiện đã giảm xuống dưới 50%. Trong dữ liệu lịch sử, mức này thường được xem là tín hiệu cho thấy sức cầu trên thị trường nhà ở đang yếu hơn và người mua trở nên thận trọng hơn. Những thay đổi đối với cơ chế khấu trừ lỗ từ đầu tư bất động sản và ưu đãi thuế đối với lợi nhuận từ chuyển nhượng tài sản dường như đang ảnh hưởng mạnh hơn dự kiến đến tâm lý thị trường, đặc biệt trong nhóm nhà đầu tư.
ANZ dự báo các căn hộ một và hai phòng ngủ, vốn thường thu hút nhu cầu từ nhà đầu tư, sẽ kém thuận lợi hơn so với mặt bằng chung trong hai năm tới. Ngược lại, nhà ở riêng lẻ do chủ sở hữu trực tiếp cư trú được đánh giá có khả năng giữ ổn định tốt hơn.
Đà chững lại không chỉ giới hạn ở hai thủ phủ lớn nhất. Brisbane, Perth, Adelaide và Darwin đã ghi nhận mức tăng mạnh trong nửa đầu năm 2026, nhưng ANZ dự kiến điều kiện thị trường sẽ kém thuận lợi hơn trong nửa cuối năm và kéo sang năm 2027. Trong nhóm các thủ phủ nhỏ hơn, Adelaide được dự báo có mức điều chỉnh mạnh nhất vào năm tới, với giá giảm 6,4%.
Hobart, thị trường vẫn tương đối ổn định trong thời gian gần đây, cũng được dự báo chuyển sang mức tăng trưởng âm trong năm 2027.
Triển vọng nhà ở mềm hơn dự kiến sẽ tác động sang hoạt động tín dụng. ANZ dự báo tăng trưởng tín dụng nhà ở gần như giảm một nửa, từ 7,1% vào đầu năm 2026 xuống còn 2,9% vào đầu năm 2028, khi nhu cầu vay của nhà đầu tư thu hẹp. Tăng trưởng tín dụng dành cho nhà đầu tư được dự báo chuyển sang âm, từ mức đỉnh 10,4% xuống còn âm 0,8% trong cùng giai đoạn.
Dù triển vọng ngắn hạn thận trọng hơn, ANZ không dự báo một chu kỳ suy giảm kéo dài. Tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở, năng lực xây dựng còn hạn chế và khả năng Ngân hàng Dự trữ Úc giảm lãi suất vào cuối năm 2027 được kỳ vọng sẽ hỗ trợ thị trường phục hồi. Theo dự báo của ANZ, giá nhà tại các thủ phủ có thể tăng trở lại 3,8% trong năm 2028.
— SỞ HỮU AN TOÀN CĂN HỘ VÀ NHÀ ĐẤT ÚC →