TĂNG CƯỜNG BẢO VỆ NGƯỜI MUA NHÀ VÀ NÂNG CAO HIỆU SUẤT NĂNG LƯỢNG
New Homes Quality Code, tức Bộ Quy Tắc Chất Lượng Nhà Ở Mới, và Future Homes Standard, tức Bộ Tiêu Chuẩn Nhà Ở Tương Lai, là hai khuôn khổ trọng yếu định hình chuẩn mực xây dựng bất động sản nhà ở mới tại Vương quốc Anh. Hai khuôn khổ này bảo đảm rằng nhà ở xây mới phải đạt hiệu suất năng lượng cao, đáp ứng yêu cầu bền vững về môi trường, đồng thời được bán ra theo các chuẩn mực tiêu dùng công bằng, minh bạch và có trách nhiệm.
Nội dung tiếng Việt này do Arcadia Consulting Vietnam biên soạn và phục vụ tham khảo. Bài viết không thay thế tư vấn pháp lý độc lập, giao dịch bất động sản hoặc ý kiến chuyên môn từ luật sư, chuyên viên khảo sát, cố vấn tài chính hay cơ quan có thẩm quyền.
NEW HOMES QUALITY CODE: TĂNG CƯỜNG CƠ CHẾ BẢO VỆ NGƯỜI MUA NHÀ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Hội Đồng Chất Lượng Nhà Ở Mới (New Homes Quality Board, viết tắt là NHQB), được thành lập năm 2022 nhằm tăng cường bảo vệ người mua nhà xây mới tại Vương quốc Anh. Một nhà xây dựng hoặc nhà phát triển dự án chỉ trở thành nhà phát triển đã đăng ký khi hoàn tất đúng quy trình đăng ký, bao gồm đào tạo cần thiết, thiết lập quy trình khiếu nại và áp dụng các thủ tục để đáp ứng Bộ Quy Tắc Chất Lượng Nhà Ở Mới.
NHQB đặt mục tiêu rà soát và sửa đổi Bộ Quy Tắc Chất Lượng Nhà Ở Mới theo chu kỳ ba năm. Sửa đổi đầu tiên đã được ban hành và áp dụng cho các căn nhà được đặt chỗ vào hoặc sau ngày 02/03/2026. Bản sửa đổi nêu mục tiêu tạo ra 20 cải thiện có trọng tâm so với phiên bản trước. Các nhóm thay đổi chính gồm:
- Thông tin về khả năng chi trả rõ ràng và thực tế hơn, chi tiết ước tính của mọi chi phí bổ sung mà nhà phát triển dự án biết hoặc dự kiến sẽ phát sinh trực tiếp từ giao dịch bán, và bảo trì bất động sản trong 05 năm đầu.
- Bảo vệ mạnh hơn trước các kỹ thuật bán hàng gây áp lực, chế tài chống chiêu trò tạo khan hiếm giả tạo tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội” (FOMO), chống khuyến khích khách hàng mua bảo hiểm không cần thiết;
- Minh bạch hơn về nghĩa vụ công bố bằng văn bản về các khoản lợi ích phát sinh từ giới thiệu cố vấn chuyên môn, và quyền tự chọn luật sư chuyển nhượng;
- Linh hoạt hơn đối với việc kiểm tra trước hoàn tất và chuyển tranh chấp đến Cơ Chế Thanh Tra Nhà Ở Mới.
BÁN HÀNG VÀ TIẾP THỊ DỰ ÁN
- Nghĩa vụ “không gây hiểu lầm” nay nêu rõ cả ảnh chụp, hình ảnh và ghi hình mô phỏng bằng máy tính.
- Mô tả căn nhà mới phải nêu diện tích từng phòng và diện tích toàn căn bằng mét vuông hoặc bộ vuông, tính theo diện tích thông thủy và theo Quy tắc Đo lường của RICS.
- Đặc tả bất động sản phải nêu cả các hạng mục không tiêu chuẩn như lớp phủ sàn hoặc thảm cỏ.
- Nếu khách hàng tham dự sự kiện bán hàng có thời hạn, họ phải được 07 ngày để cân nhắc giao dịch, kể cả khi thời hạn ưu đãi kết thúc sớm hơn. Ưu đãi được giữ, nhưng căn nhà cụ thể không nhất thiết được giữ.
- Cách công bố giá tách nhỏ chi phí bị cấm đối với những hạng mục mà khách hàng có thể hợp lý kỳ vọng là đã bao gồm trong căn nhà mới.
- Việc công bố hoa hồng hoặc ưu đãi dành cho nhà phát triển dự án khi giới thiệu cố vấn hay dịch vụ phải được thực hiện bằng văn bản.
THỎA THUẬN ĐẶT CHỖ VÀ BẢNG KHẢ NĂNG CHI TRẢ
- Nhiều câu chữ trước đây dùng tính chất khuyến nghị nay được nâng thành nghĩa vụ bắt buộc. Ví dụ, thay vì “nên không ký” trước khi có đủ thông tin, phiên bản 2 chuyển thành “không được ký”.
- Thỏa thuận đặt chỗ phải nêu cách quản lý không gian chung, đường nội khu và tiện ích, chẳng hạn do chính quyền địa phương hoặc công ty quản lý đảm nhiệm.
- Bảng khả năng chi trả và ước tính chi phí chỉ dẫn được rút từ 10 năm xuống còn 05 năm.
KIỂM TRA TRƯỚC HOÀN TẤT
- Khách hàng nay có thể tự kiểm tra bằng danh mục kiểm tra của NHQB. Nhà phát triển dự án phải nói rõ rằng danh mục này được thiết kế cho người có chuyên môn và khách hàng tự kiểm tra có thể bỏ sót hoặc hiểu khác yêu cầu.
- Chuyên gia do khách hàng chỉ định phải thuộc một tổ chức nghề nghiệp được công nhận như RICS, CABE, CIOB, ICWCI hoặc RPSA, có bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp và chỉ làm việc trong phạm vi năng lực.
- Nếu kiểm tra phát hiện vấn đề vi phạm tiêu chuẩn kỹ thuật bảo hành, nhà phát triển dự án phải xử lý trước hoàn tất nếu có thể, hoặc trong vòng 30 ngày nếu chưa thể xử lý ngay.
DỊCH VỤ SAU BÀN GIAO
- Ngôn ngữ về xử lý lỗi hoàn thiện được tăng cường từ mức khuyến nghị lên nghĩa vụ bắt buộc, bao gồm yêu cầu xử lý vấn đề sau bàn giao trong vòng 30 ngày, trừ khi có lý do đáng kể cho việc chậm trễ.
- Nếu công việc sửa chữa buộc khách hàng phải tạm rời khỏi căn nhà, nhà phát triển dự án phải chi trả chỗ ở thay thế.
- Chỗ ở thay thế phải phù hợp với nhu cầu cụ thể của khách hàng và thời gian lưu trú dự kiến.
FUTURE HOMES STANDARD: TIÊU CHUẨN XÂY DỰNG VÀ TÁC ĐỘNG ĐỐI VỚI NHÀ PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN
Bộ Tiêu Chuẩn Nhà Ở Tương Lai là bản cập nhật năm 2026 đối với Phần L của Quy Định Xây Dựng tại Vương quốc Anh, liên quan đến bảo tồn nhiên liệu và năng lượng. Tiêu chuẩn này đặt ra chuẩn mới cho nhà ở phát thải carbon thấp, sẵn sàng cho tương lai và nằm trong cam kết của Vương quốc Anh hướng tới mục tiêu phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050.
Về bản chất, tiêu chuẩn yêu cầu nhà mới phải được xây dựng sao cho phát thải carbon thấp hơn đáng kể so với nhà xây theo chuẩn năm 2013, sẵn sàng vận hành theo hướng carbon thấp và ít cần cải tạo lớn trong tương lai. Tác động thực tế là thúc đẩy việc sử dụng bơm nhiệt, điện mặt trời, lớp vỏ công trình hiệu quả hơn và hệ thống thông gió được thiết kế kỹ hơn.
LỘ TRÌNH ÁP DỤNG BẮT BUỘC PHẦN L QUY ĐỊNH XÂY DỰNG TỪ NĂM 2027
Quy định được trình trước Quốc hội vào ngày 24/03/2026 và sẽ có hiệu lực vào ngày 24/03/2027. Cần lưu ý giai đoạn chuyển tiếp 12 tháng:
- Các dự án có hồ sơ nộp trước ngày 24/03/2027 có thể xây theo Phần L năm 2021 nếu được khởi công trước ngày 24/03/2028.
- Các dự án nộp hồ sơ vào hoặc sau ngày 24/03/2027 phải tuân thủ Bộ Tiêu Chuẩn Nhà Ở Tương Lai ngay lập tức.
- Sau khi giai đoạn chuyển tiếp kết thúc vào ngày 24/03/2028, mọi nhà mới phải tuân thủ Bộ Tiêu Chuẩn Nhà Ở Tương Lai, bất kể được đăng ký khi nào.
- Cơ chế chuyển tiếp áp dụng theo từng tòa nhà riêng lẻ, không áp dụng chung cho toàn bộ khu đất. Các căn trong cùng một dự án có thể chịu các quy định khác nhau nếu thuộc các tòa nhà khác nhau.
QUY CHUẨN LẮP ĐẶT BƠM NHIỆT VÀ TẤM QUANG ĐIỆN MẶT TRỜI TRÊN MÁI NHÀ
- Nhà mới phải phát thải carbon thấp hơn ít nhất 75% so với nhà xây theo chuẩn Phần L năm 2013.
- Bơm nhiệt sẽ là công nghệ sưởi chính cho phần lớn nhà mới.
- Tấm quang điện mặt trời sẽ được yêu cầu trên đa số mái nhà.
- Tiêu chuẩn về lớp vỏ công trình sẽ tăng lên để giảm thất thoát nhiệt qua tường, cửa sổ, mái và các khe mở.
- Thông gió sẽ trở thành yếu tố then chốt, vì công trình kín khí hơn cần giải pháp thông gió phù hợp để duy trì sức khỏe và sự thoải mái.
BIẾN ĐỘNG CHI PHÍ VỐN CĂN HỘ DỰ ÁN VÀ BÀI TOÁN TIẾT KIỆM HÓA ĐƠN NĂNG LƯỢNG
- Xây dựng theo Bộ Tiêu Chuẩn Nhà Ở Tương Lai sẽ làm tăng chi phí xây dựng. Đánh giá tác động của Chính phủ ghi nhận chi phí vốn sẽ tăng tương ứng để đạt tiêu chuẩn cao hơn.
- Mức tăng chi phí vốn trung bình ước tính, tính theo cơ cấu xây dựng giả định và giá năm 2025, là £4,350 cho mỗi căn. Mức tăng này thay đổi theo loại nhà: khoảng £5,690 cho một căn nhà liền kề giữa dãy và khoảng £1,550 cho một căn trong tòa chung cư cao tầng trên 18 mét.
- Đối với cư dân, một căn nhà tuân thủ Bộ Tiêu Chuẩn Nhà Ở Tương Lai có thể giúp tiết kiệm hóa đơn năng lượng ước tính từ £500 đến £1,000 mỗi năm. Tài liệu phản hồi tham vấn của Chính phủ cũng ghi nhận rằng tiêu chuẩn cao hơn sẽ tăng sự thoải mái và giảm hóa đơn.
- Đối với các hiệp hội nhà ở và các tổ chức nắm giữ danh mục nhà ở, nguồn cung nhà đạt chuẩn này có thể có tuổi thọ sử dụng dài hơn, cần ít cải tạo và sửa chữa trong tương lai hơn, đồng thời có khả năng giữ giá trị tốt hơn.
ÁP LỰC BIÊN LỢI NHUẬN DỰ ÁN VÀ THÁCH THỨC THIẾU HỤT NGUỒN NHÂN CÔNG KỸ NĂNG CAO
- Mục tiêu của Chính phủ là xây 1,5 triệu căn nhà trong nhiệm kỳ hiện tại. Bộ Tiêu Chuẩn Nhà Ở Tương Lai đặt ra hướng đi đúng về chất lượng và phát thải, nhưng cũng có thể ảnh hưởng đến tiến độ và tính khả thi của một số dự án.
- Ngành xây dựng vốn đang chịu áp lực từ thiếu hụt kỹ năng, thiếu lao động và nhiều chi phí đầu vào khác. Nhà đạt Bộ Tiêu Chuẩn Nhà Ở Tương Lai sẽ cần các nhóm kỹ năng chuyên biệt, trong đó có những kỹ năng đã khan hiếm và một số kỹ năng mới.
- Nhà phát triển dự án đang chịu chi phí năng lượng, nguyên vật liệu, lãi suất, nhân công và lực lượng lao động già hóa. Việc tăng thêm bình quân £4,350 chi phí xây dựng cho mỗi căn, đặc biệt với nhà ở giá phải chăng, có thể làm một số dự án vốn đang sát ngưỡng khả thi trở nên khó triển khai hơn.
— TÌM HIỂU CHI TIẾT THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ VÀ NHÀ ĐẤT ANH QUỐC →