CẬP NHẬT THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở ÚC Q1 2026

02/05/2026

Thị trường nhà ở Úc được dự báo đang tiến gần tới một nhịp điều chỉnh thực chất. Các đợt tăng lãi suất của Ngân hàng Dự trữ Úc, tỷ lệ đấu giá thành công lao dốc, cùng Ngân sách Liên bang ngày 12/05 sắp tới, vốn có khả năng làm thay đổi bài toán kinh tế sau thuế của hoạt động đầu tư bất động sản, đều đang trở thành những lực cản trực tiếp đối với quán tính tăng giá của thị trường.

TỔNG QUAN GIÁ NHÀ Ở ÚC THÁNG 03/2026 THEO COTALITY

  • Toàn quốc: nhà ở nói chung AUD 933,137; nhà riêng AUD 1,019,392; căn hộ AUD 750,715; tháng +0.7%; quý +2.1%; năm +9.9%. Áp lực từ nguồn cung khan hiếm tiếp tục thúc đẩy giá nhà gia tăng.
  • Các thủ phủ: nhà ở nói chung AUD 1,025,365; nhà riêng AUD 1,171,294; căn hộ AUD 766,561; tháng +0.6%; quý +1.8%; năm +9.3%. Tốc độ tăng giá nhà ở Sydney và Melbourne có phần “hạ nhiệt”, trong khi Perth, Brisbane, Adelaide và Darwin vẫn kéo giá nhà trung vị đi lên.
  • Các thị trường vùng thưa dân: nhà ở nói chung AUD 758,788; nhà riêng AUD 774,523; căn hộ AUD 672,326; tháng +1.1%; quý +3.3%; năm +11.7%. Vùng thưa dân Tây Úc, Tasmania và Nam Úc tiếp tục tăng trưởng nóng.

NEW SOUTH WALES

  • Sydney: nhà ở nói chung AUD 1,295,387; nhà riêng AUD 1,601,782; căn hộ AUD 911,743; tháng -0.1%; quý -0.2%; năm +4.8%. Thủ phủ này đã bước vào nhịp điều chỉnh nhẹ. Nhà riêng đang gánh áp lực khả năng chi trả lớn hơn; căn hộ giữ giá tốt hơn vì tập người mua đang bị đẩy xuống thang giá thấp hơn.
  • Vùng thưa dân New South Wales: nhà ở nói chung AUD 833,540; nhà riêng AUD 866,182; căn hộ AUD 678,121; tháng +0.8%; quý +2.4%; năm +8.9%. Khu vực này không phải một thị trường đồng nhất, nhưng giá trị trung vị cho thấy dịch chuyển vì khả năng chi trả và sự khan hiếm cục bộ chưa biến mất.

VICTORIA

  • Melbourne: nhà ở nói chung AUD 828,249; nhà riêng AUD 982,876; căn hộ AUD 644,074; tháng -0.2%; quý -0.6%; năm +3.4%. Đây là thị trường có quyền lựa chọn của người mua rõ nhất trong các thủ phủ lớn. Nguồn tin đăng nhiều hơn, nguồn cung căn hộ cao hơn và bất định chính sách đã giữ nhiệt thị trường ở mức thấp.
  • Vùng thưa dân Victoria: nhà ở nói chung AUD 633,838; nhà riêng AUD 665,539; căn hộ AUD 454,135; tháng +0.6%; quý +1.8%; năm +8.0%. Đang hồi phục từ nền yếu với giá trị nhà trung vị và điểm vào thấp hơn, không phải sự hưng phấn.

QUEENSLAND

  • Brisbane: nhà ở nói chung AUD 1,101,151; nhà riêng AUD 1,207,718; căn hộ AUD 865,548; tháng +1.8%; quý +5.1%; năm +19.0%. Đây là thủ phủ có giá nhà trung vị tăng phi mã, trong khi khả năng chi trả cũ đã mỏng đi rất nhanh.
  • Vùng thưa dân Queensland: nhà ở nói chung AUD 839,458; nhà riêng AUD 845,532; căn hộ AUD 823,857; tháng +1.4%; quý +4.0%; năm +14.7%. Các thị trường ven biển và phong cách sống tiếp tục thu hút mạnh mẽ. Giá trị căn hộ cao bất thường so với nhà riêng vì nhiều thị trường căn hộ vùng nằm ở ven biển hoặc có tỷ trọng nhà đầu tư lớn.

NAM ÚC

  • Adelaide: nhà ở nói chung AUD 937,021; nhà riêng AUD 998,933; căn hộ AUD 684,698; tháng +1.2%; quý +3.6%; năm +11.4%. Thành phố này không còn rẻ theo nghĩa đơn giản. Quốc phòng, y tế, giáo dục và nguồn cung hạn chế vẫn là các lực đỡ chính.
  • Vùng thưa dân Nam Úc: nhà ở nói chung AUD 539,024; nhà riêng AUD 551,437; căn hộ AUD 420,879; tháng +1.2%; quý +4.2%; năm +11.9%. Xét theo giá trị tuyệt đối, khu vực này vẫn tương đối dễ tiếp cận. Nhà đầu tư và người mua nhà lần đầu ngày càng tìm kiếm cơ hội từ cùng một nhóm sản phẩm.

TÂY ÚC

  • Perth: nhà ở nói chung AUD 1,017,698; nhà riêng AUD 1,062,538; căn hộ AUD 746,779; tháng +2.5%; quý +7.3%; năm +24.3%. Đây là thị trường thủ phủ lớn tăng trưởng nhanh nhất. Nguồn cung mỏng, tiền lương được ngành tài nguyên hỗ trợ, và giá trị trung vị của nhà ở đã vượt $1 triệu.
  • Vùng thưa dân Tây Úc: nhà ở nói chung AUD 694,015; nhà riêng AUD 713,145; căn hộ AUD 441,239; tháng +2.2%; quý +6.2%; năm +20.4%. Đây là thị trường chặt, có liên kết mạnh với tài nguyên. Tốc độ tăng theo phần trăm có thể duy trì ở mức cao trong khi nền giá vẫn thấp hơn Perth.

TASMANIA

  • Hobart: nhà ở nói chung AUD 737,742; nhà riêng AUD 790,566; căn hộ AUD 570,428; tháng +0.8%; quý +2.5%; năm +7.8%. Đang hồi phục, nhưng vẫn là một thị trường nhỏ hơn và nhạy hơn với thu nhập so với các thủ phủ trên lục địa.
  • Vùng thưa dân Tasmania: nhà ở nói chung AUD 604,858; nhà riêng AUD 629,295; căn hộ AUD 475,258; tháng +1.9%; quý +5.2%; năm +10.9%. Vững hơn Hobart trong quý. Thanh khoản mỏng hơn, vì vậy cần đọc cơ cấu giao dịch một cách thận trọng.

LÃNH THỔ BẮC ÚC

  • Darwin: nhà ở nói chung AUD 618,596; nhà riêng AUD 732,035; căn hộ AUD 451,147; tháng +1.6%; quý +3.4%; năm +19.7%. Đây là thủ phủ rẻ nhất theo giá trị trung vị nhà ở, đồng thời có tỷ suất sinh lời gộp cao nhất theo báo cáo Cotality. Tốc độ tăng trông mạnh một phần vì nền giá thấp.

LÃNH THỔ THỦ ĐÔ ÚC

  • Canberra: nhà ở nói chung AUD 892,800; nhà riêng AUD 1,048,285; căn hộ AUD 598,702; tháng +0.4%; quý +1.4%; năm +6.1%. Nhà riêng vẫn đắt, trong khi căn hộ rẻ hơn đáng kể. Sự ổn định thu nhập của khu vực công là một lực đỡ, nhưng không xóa được ràng buộc về khả năng trả nợ thế chấp.

NGUỒN CUNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở SYDNEY 

Nguồn cung dự án của Sydney đang tập trung ở nơi biên lợi nhuận còn đủ để dự án khởi động. Dưới đây là danh sách các những dự án đang chuyển động trong năm 2026:

  • Kings Bay Village trị giá 1,8 tỷ AUD của Deicorp trên hành lang Parramatta Road là một trong những khu phức hợp hỗn hợp lớn nhất Sydney bắt đầu xây dựng trong năm 2026.
  • Arada, nhà phát triển có trụ sở tại Dubai với nguồn cung 4 tỷ AUD tại Úc, đang ra mắt Sydney tại Castle Hill, với 431 căn hộ trong ba tòa nhà thuộc Hills Showground Station. Arada đã mua lại nhà thầu cấp một Roberts Co để hỗ trợ triển khai.
  • Amalfi tại Gosford của ALAND sẽ cung cấp hơn 500 căn hộ và gần 10.000 m2 bán lẻ tại khu đất cũ của sân trượt patin Frogys, đánh dấu bước mở rộng của nhà phát triển này ra ngoài Western Sydney.
  • The One Collection tiếp nối Horizon Hurstville, dự kiến hoàn thành giữa năm 2026, bằng một dự án khác cận kề khu Harbour.
  • 505 George Street, tòa tháp 80 tầng được định vị là tòa nhà dân cư cao nhất Sydney với 507 căn hộ, đặt mục tiêu hoàn thành vào năm 2028.
  • One Sydney Harbour tại Barangaroo tiếp tục bàn giao ba tòa tháp hạng sang với hơn 800 căn hộ trong toàn khu.
  • Marlborough House của Time & Place tìm cách tái sử dụng kho David Jones theo hướng adaptive reuse tại Surry Hills thành 150 căn hộ phong cách nhà kho New York, trong đó có 26 căn nhà ở giá phải chăng, tùy thuộc phê duyệt State Significant Development.
  • Abadeen dự kiến đưa 10 dự án mới ra thị trường tại Sydney và Melbourne trong năm 2026, gồm Putney Wharf và Henri House tại Darlinghurst, với trọng tâm được công bố là nhóm người mua downsizer và rightsizer, tức những người điều chỉnh quy mô nhà ở cho phù hợp giai đoạn sống và nhu cầu tài sản.

NGUỒN CUNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở MELBOURNE 

  • Được định hình lại bởi các cải cách trong Housing Statement của Victoria, Townhouse and Low-Rise Code, tức Clause 55 mới.
  • Lộ trình Great Design Fast Track mở lối phê duyệt rõ ràng hơn cho các dự án trung tầng trên những khu đất trống hoặc chưa được sử dụng hết công năng nằm giữa các khu dân cư đã phát triển.
  • Plan for Victoria, công bố tháng 02/2025, đặt mục tiêu 80.000 nhà mới mỗi năm.
  • Từ ngày 01/01/2026, Vacant Residential Land Tax được mở rộng để bao gồm đất ở chưa phát triển tại vùng đô thị Melbourne, nhằm giảm động cơ tích trữ đất.

Các dự án đáng chú ý tại Melbourne đang hoạt động hoặc khởi động trong năm 2026 gồm:

  • Gurner Group tiếp tục triển khai nguồn cung khoảng 14 tỷ AUD. Tim Gurner đã công khai nói rằng ông không kỳ vọng áp lực chi phí kéo dài quá 18 tháng và sẽ không dừng bất kỳ dự án nào.
  • OSK Property bổ sung một tòa tháp 67 tầng với 673 căn hộ vào dự án Melbourne Square tại Southbank, gồm phòng xông hơi, studio Pilates, bán lẻ và câu lạc bộ riêng. Dự án được đặt ở vị thế cao cấp nhằm khác biệt hóa khỏi lượng căn hộ dư thừa tại Southbank mà chu kỳ vốn ngoại thập niên 2010 để lại.
  • Sterling Global đang chuyển đổi tòa nhà State Savings Bank cũ trên Collins Street thành tháp dân cư 42 tầng, với giá xây dựng đã được chốt cùng nhà thầu Hacer Group và 75 căn hộ đã bán trước theo hình thức bất động sản hình thành trong tương lai.
  • New Epping trị giá 2 tỷ đô la của Riverlee là dự án tái thiết đô thị 51 hecta ở phía bắc Melbourne, kết hợp căn hộ, Northern Private Hospital mới, khách sạn, bán lẻ và thương mại. Dự án văn phòng 28 Greengate dự kiến khởi công đầu năm 2026.
  • Time & Place sẽ ra mắt tại Glen Iris trong năm 2026, song song với các dự án dân cư cao cấp tại Potts Point và Manly ở Sydney.
  • Lendlease tiếp tục triển khai Melbourne Quarter, khu phức hợp hỗn hợp đối diện Southern Cross Station, hướng tới 14.000 lao động và 3.000 cư dân khi hoàn thành.
  • Mirvac có LIV Aston và LIV Albert Fields tại Melbourne, bổ sung cho LIV Munro gần Queen Victoria Market và LIV Indigo đang vận hành tại Sydney.

NHÀ ĐẦU TƯ CẦN THEO DÕI SÁT SAO CÁC TÍN HIỆU

  • Khối lượng giao dịch và số lượng phê duyệt xây dựng. Đây thường là những chỉ báo xuất hiện sớm nhất khi chu kỳ bắt đầu chịu áp lực.
  • Số lượng hồ sơ vay và tỷ lệ phê duyệt tín dụng. Các dữ liệu này thường có độ trễ vài tháng, nhưng khi chúng suy yếu, điều đó cho thấy khẩu vị rủi ro và mức độ hưng phấn của thị trường đang giảm xuống.
  • Nhóm cổ phiếu có mức độ phụ thuộc lớn vào phát triển nhà ở, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản đang nắm danh mục dự án đáng kể tại New South Wales và Victoria. Áp lực lên lợi nhuận của nhóm này có thể xuất hiện trước khi thị trường rộng hơn kịp phản ánh đầy đủ tốc độ giảm nhiệt của chu kỳ.

Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin. Nội dung không cấu thành tư vấn pháp lý, tư vấn thuế, tư vấn đầu tư, hoặc khuyến nghị thực hiện bất kỳ giao dịch hay cấu trúc cụ thể nào. Các quy định pháp luật, chính sách di trú, tiêu chuẩn thẩm định của ngân hàng và yêu cầu tuân thủ có thể thay đổi theo từng thời điểm và từng khu vực pháp lý. Độc giả được khuyến cáo tự đánh giá và tham vấn độc lập với luật sư, chuyên gia thuế và định chế tài chính có thẩm quyền trước khi đưa ra quyết định.

Arcadia Consulting Vietnam đồng hành cùng gia đình Việt xuyên suốt quá trình đầu tư bất động sản xây mới tại Melbourne, Sydney và Perth, từ lựa chọn dự án đến phối hợp với các đơn vị tư vấn chuyên môn về tối ưu thuế, giải pháp tài chính và quản lý cho thuê. Dịch vụ minh bạch và hiệu quả, phù hợp với kế hoạch học tập, an cư lâu dài cho gia đình.

— NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT ĐỂ MUA NHÀ Ở ÚC AN TOÀN →

GIẢI ĐÁP THẮC MẮC THƯỜNG GẶP

Bất động sản Úc có đang vận hành tốt hơn các nền kinh tế phát triển khác không?

Trên phần lớn thước đo là có. Tăng trưởng hằng năm trên toàn quốc vẫn dương ở mọi thủ phủ, trong khi một số nền kinh tế ngang hàng đi ngang hoặc giảm nhẹ. Điểm cần lưu ý là sự vượt trội này tập trung ở các thủ phủ quy mô trung bình, còn Sydney và Melbourne hiện đã gần với diễn biến của các thị trường ngang hàng hơn là mức bình quân của Úc.

Những yếu tố toàn cầu nào đang tác động đến bất động sản Úc?

Gián đoạn nhiên liệu và vận tải từ xung đột Trung Đông, chính sách thuế quan của Mỹ và kỳ vọng lạm phát toàn cầu đang truyền vào chi phí xây dựng, lãi suất thế chấp và ngân sách hộ gia đình tại Úc. Kênh truyền dẫn phần lớn là gián tiếp, nhưng khá nhất quán.

Rủi ro nội địa lớn nhất là gì?

Đó là khoảng cách ngày càng rộng giữa loại căn hộ đang được xây, chủ yếu là căn hộ cao cấp trong lõi đô thị, và loại căn hộ mà dân số cần, tức căn hộ trung cấp, có vị trí tốt, gần giao thông. Với cấu trúc chi phí và thời gian phê duyệt hiện tại, sự lệch pha này mang tính cấu trúc hơn là chu kỳ, dù các cải cách quy hoạch tại New South Wales và Victoria đang nhắm trực diện vào khoảng trống đó.