BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THÁI LAN Q4 2025

17/04/2026

Biên soạn lại từ thông cáo báo chí về thị trường nhà ở Thái Lan Q4 2025 của Real Estate Information Center (REIC), Ngân hàng Nhà ở Chính phủ Thái Lan (GHB), phát hành ngày 25/02/2026.

NHẬN ĐỊNH TỔNG QUÁT

  • Thị trường nhà ở Thái Lan trong Q4 2025 đã cho thấy đà phục hồi theo quý tiếp tục được duy trì, nối tiếp tín hiệu cải thiện đã xuất hiện trong hai quý trước đó.
  • Động lực chính đến từ các biện pháp kích thích kinh tế ngắn hạn của Nhà nước theo định hướng Quick Big Win, cùng các biện pháp hỗ trợ trực tiếp đối với lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là việc giảm lệ phí chuyển quyền và đăng ký thế chấp, cũng như nới lỏng tiêu chí LTV.
  • Những chính sách này đã góp phần khơi thông quyết định mua để ở thực, qua đó làm cho hoạt động chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở trong Q4 tăng lên so với Q3 cả về số lượng giao dịch lẫn giá trị giao dịch.
  • Xét trên bình diện cả năm, REIC cho rằng thị trường năm 2025 nhiều khả năng đã đi qua điểm đáy. Vì vậy, năm 2026 được dự báo sẽ là một năm ổn định hơn là tăng bứt phá, đồng thời là giai đoạn điều chỉnh lại thế cân bằng mang tính cấu trúc giữa cầu, cung và tín dụng nhà ở.
  • Trong cách nhìn của cơ quan nghiên cứu, quá trình tái cân bằng này, nếu được dẫn dắt tốt, sẽ tạo nền thuận lợi hơn cho khu vực bất động sản và góp phần nâng chất lượng đà phục hồi của kinh tế Thái Lan nói chung.

DIỄN BIẾN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở TRONG Q4 2025

  • Số lượng nhà ở được chuyển nhượng trên toàn quốc đạt 89.198 căn, tăng 4.801 căn so với Q3, tương đương tăng 5,7% theo quý.
  • Giá trị chuyển nhượng đạt 247.145 triệu baht, tăng 20.979 triệu baht so với quý trước, tương đương tăng 9,3% theo quý.
  • Phân theo loại hình tài sản, nhà ở thấp tầng ghi nhận 60.086 căn được chuyển nhượng, tăng 4,4% theo quý, với tổng giá trị 174.469 triệu baht, tăng 6,3%.
  • Cùng kỳ, căn hộ chung cư ghi nhận 29.112 căn được chuyển nhượng, tăng 8,6% theo quý; giá trị giao dịch đạt 72.677 triệu baht, tăng 17,0%.
  • Diễn biến nêu trên cho thấy nhịp phục hồi trong Q4 hiện diện ở cả hai phân khúc chính, song cường độ phục hồi ở căn hộ chung cư nổi bật hơn rõ rệt, cả về số lượng lẫn giá trị.

CHUYỂN DỊCH CƠ CẤU GIỮA NHÀ XÂY MỚI VÀ NHÀ Ở THỨ CẤP

  • Cơ cấu thị trường trong Q4 2025 phản ánh một sự dịch chuyển có ý nghĩa về mặt cấu trúc.
  • Nhà xây mới có 33.606 căn được chuyển nhượng, chiếm 38% tổng số giao dịch, giảm từ mức 39% trước đó.
  • Nhà ở thứ cấp có 55.592 căn được chuyển nhượng, chiếm 62% tổng số giao dịch, tăng từ 61% cùng kỳ năm trước.
  • Mặc dù giá trị giao dịch của nhà ở thứ cấp vẫn thấp hơn nhà xây mới, tỷ trọng ngày càng tăng của phân khúc này cho thấy người mua đang nghiêng nhiều hơn về các lựa chọn phù hợp khả năng chi trả trong bối cảnh sức mua còn mong manh.
  • Về bản chất, đây không chỉ là biến động mang tính chu kỳ, mà còn là tín hiệu cho thấy thị trường đang tự điều chỉnh để thích ứng với các ràng buộc về thu nhập hộ gia đình và điều kiện tín dụng.

KẾT QUẢ CẢ NĂM 2025

  • Cả năm 2025, toàn quốc có 316.214 căn nhà ở được chuyển nhượng, giảm 9,1% so với 347.799 căn của năm 2024.
  • Giá trị chuyển nhượng cả năm đạt 864.913 triệu baht, giảm 11,8% so với 980.648 triệu baht của năm trước.
  • Đối với nhà xây mới, cả năm có 112.565 căn được chuyển nhượng, giảm 13,9%; giá trị đạt 452.565 triệu baht, giảm 14,7%.
  • Đối với nhà ở thứ cấp, cả năm có 203.649 căn được chuyển nhượng, giảm 6,2%; giá trị đạt 412.348 triệu baht, giảm 8,4%.
  • Tỷ trọng của thị trường nhà ở thứ cấp theo đó tăng lên mức 64% tổng số lượng giao dịch của cả nước, khẳng định vai trò ngày càng lớn của phân khúc này trong bối cảnh lực mua còn bị giới hạn.

KHÁC BIỆT THEO ĐỊA BÀN

  • Trong Q4 2025, 10 địa phương có giá trị chuyển nhượng cao nhất gồm: Bangkok, Chon Buri, Samut Prakan, Nonthaburi, Pathum Thani, Phuket, Chiang Mai, Rayong, Khon Kaen và Nakhon Ratchasima.
  • Trong nhóm địa phương dẫn đầu theo quý, chỉ có Khon Kaen và Rayong ghi nhận mức tăng đồng thời cả về số lượng căn chuyển nhượng và giá trị chuyển nhượng so với cùng kỳ năm trước.
  • Xét trên cả năm 2025, mười địa phương có giá trị chuyển nhượng cao nhất gồm: Bangkok, Chon Buri, Samut Prakan, Nonthaburi, Pathum Thani, Phuket, Chiang Mai, Rayong, Nakhon Ratchasima và Khon Kaen.
  • Trong nhóm này, Phuket, Rayong và Nakhon Ratchasima là ba địa phương tăng trưởng đồng thời cả về số lượng và giá trị giao dịch so với cùng kỳ.
  • Riêng Khon Kaen có số lượng giao dịch tăng nhưng giá trị giao dịch giảm, cho thấy cơ cấu giao dịch có thể dịch chuyển về các sản phẩm ở tầm giá thấp hơn hoặc diện tích nhỏ hơn.

LỰC CẦU NƯỚC NGOÀI ĐỐI VỚI CĂN HỘ CHUNG CƯ

  • Q4 2025 tiếp tục ghi nhận tín hiệu tích cực trong phân khúc người mua nước ngoài.
  • Có 3.888 căn hộ được chuyển nhượng cho người nước ngoài, tăng 1,1% so với Q3 và tăng 9,3% so với cùng kỳ năm trước.
  • Mặc dù giá trị giao dịch chỉ tăng nhẹ theo năm, tốc độ tăng về số lượng căn lại cao hơn đáng kể, qua đó phản ánh xu hướng giá trị bình quân mỗi căn đang điều chỉnh xuống, đặc biệt trong nhóm sản phẩm trung cấp.
  • Tính chung cả năm 2025, người nước ngoài nhận chuyển nhượng 14.899 căn hộ, tăng 2,2% so với 2024.
  • Giá trị chuyển nhượng cả năm đạt 60.921 triệu baht, giảm 10,7% so với cùng kỳ.
  • Khối ngoại chiếm 14,7% tổng số căn hộ được chuyển nhượng và chiếm 25,0% tổng giá trị chuyển nhượng căn hộ trên phạm vi cả nước.
  • Xét theo quốc tịch, người mua Trung Quốc vẫn là nhóm lớn nhất, dù đã điều chỉnh giảm cả về số lượng lẫn giá trị giao dịch.
  • Cụ thể, năm 2025 người mua Trung Quốc nhận chuyển nhượng 4.940 căn, giảm 12,9%; giá trị đạt 18.585 triệu baht, giảm 30,0%. Dù vậy, nhóm này vẫn chiếm 33% số lượng căn và 31% tổng giá trị giao dịch của khối người mua nước ngoài.
  • Ngược lại, người mua đến từ Nga và Đài Loan ghi nhận tăng trưởng nổi bật ở cả số lượng lẫn giá trị, cho thấy cầu nước ngoài đang có xu hướng phân tán rộng hơn sang các thị trường nguồn mới.
  • Sự đa dạng hóa này góp phần nâng độ linh hoạt của thị trường căn hộ Thái Lan, vì lực cầu không chỉ đến từ nhóm mua để đầu tư, mà còn từ nhóm cư trú thực, cư trú dài hạn và khai thác cho thuê.

 TÍN DỤNG

  • Ở chiều tín dụng, Q4 2025 cũng phản ánh sự cải thiện nhất định của cầu nhà ở.
  • Giá trị giải ngân mới tín dụng nhà ở cho cá nhân trên toàn quốc đạt 148.748 triệu baht, tăng 1,3% so với Q3, khi mức nền của quý trước là 146.834 triệu baht.
  • Đà nhích lên này là hệ quả tiếp nối từ hai nhóm biện pháp kích thích bất động sản của Nhà nước.
  • Tuy nhiên, xét cho cả năm 2025, tổng giá trị giải ngân mới tín dụng nhà ở cho cá nhân chỉ đạt 539.065 triệu baht, giảm 7,8% so với mức 584.843 triệu baht của năm 2024.
  • Diễn biến đó phản ánh thái độ thận trọng vẫn còn khá rõ của các tổ chức tín dụng, đồng thời cho thấy gánh nặng nợ hộ gia đình vẫn là một giới hạn thực chất đối với khả năng mở rộng cầu mua nhà.

TRIỂN VỌNG NĂM 2026

  • REIC đánh giá nền kinh tế Thái Lan trong năm 2026 vẫn ở trạng thái mong manh, song chưa phải không có dư địa xử lý.
  • REIC dự báo tăng trưởng GDP năm 2026 sẽ đạt khoảng 1,5% đến 2,5%, với kịch bản trung tâm ở mức 2,0%.
  • Nợ hộ gia đình vẫn ở mức cao và tiếp tục gây sức ép lên sức mua nhà ở.
  • Dù vậy, Chính phủ đã triển khai các biện pháp hỗ trợ ngắn hạn theo hướng Quick Big Win nhằm tháo gỡ áp lực nợ hộ gia đình, điển hình như các chương trình xử lý nợ theo định hướng “đóng nợ nhanh để có thể tiếp tục đi tiếp” và “bạn cố gắng, chúng tôi hỗ trợ”.
  • Mặt bằng lãi suất có xu hướng đi xuống; số lượng và doanh thu từ khách du lịch có triển vọng phục hồi tốt hơn; sau khi bộ máy điều hành được kiện toàn, khả năng ban hành các gói kích thích kinh tế bổ sung cũng được kỳ vọng sẽ rõ nét hơn.
  • Những yếu tố này, nếu tiếp tục vận hành đồng bộ, sẽ hỗ trợ xuất khẩu, sản xuất công nghiệp và tiêu dùng khu vực tư nhân, qua đó tạo môi trường vĩ mô thuận lợi hơn cho bất động sản nhà ở.

KỊCH BẢN CƠ SỞ CỦA REIC CHO THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở NĂM 2026

  • Theo kịch bản cơ sở, số lượng nhà ở được chuyển nhượng trên toàn quốc trong năm 2026 được dự báo ở mức 314.593 căn, giảm nhẹ 0,5% so với năm 2025.
  • Giá trị chuyển nhượng được dự báo đạt khoảng 858.453 triệu baht, giảm 0,7% so với 2025.
  • Giá trị giải ngân mới tín dụng nhà ở cho cá nhân trên toàn quốc được dự báo ở mức khoảng 539.062 triệu baht, gần như đi ngang so với 539.065 triệu baht của năm 2025.
  • Dự báo này hàm ý rằng năm 2026 nhiều khả năng không phải là năm tăng tốc, mà là năm thị trường giữ thế ổn định, sàng lọc và tái định vị cấu trúc.

KẾT LUẬN

  • Năm 2025 là một năm thị trường nhà ở Thái Lan điều chỉnh giảm trên cả hai phương diện: số lượng giao dịch và giá trị giao dịch.
  • Mặc dù quý cuối năm đã xuất hiện tín hiệu phục hồi nhờ các biện pháp Quick Big Win, giảm lệ phí chuyển quyền và đăng ký thế chấp, cũng như nới lỏng tiêu chí LTV, mức độ phục hồi hiện vẫn còn giới hạn.
  • Năm 2026 vì thế được nhìn nhận như một giai đoạn ổn định và tái cân bằng, trong đó mối quan hệ giữa cầu, cung và tín dụng nội địa sẽ được điều chỉnh lại theo hướng thực chất hơn.
  • Nếu tiến trình tái cân bằng này diễn ra có trật tự và được hỗ trợ bằng chính sách đúng nhịp, triển vọng cải thiện của khu vực bất động sản và của kinh tế Thái Lan nói chung vẫn có cơ sở để kỳ vọng một cách thận trọng.

HỎI & ĐÁP 

Trong bối cảnh toàn thị trường vẫn đi ngang, nhu cầu đang hiện hữu ở đâu?

Nhu cầu vẫn hiện diện rõ nhất ở phân khúc nhà ở thứ cấp, khi gia tăng tỷ trọng trong tổng giao dịch theo số lượng. Trong Q4 2025, nhà ở đã qua sử dụng chiếm 62% tổng số giao dịch chuyển quyền sở hữu; với cả năm 2025, tỷ trọng này tăng lên 64%. Ở phân khúc căn hộ, giao dịch chuyển quyền sở hữu cho người mua nước ngoài tăng 9,3% so với cùng kỳ Q4. Xét theo cơ cấu quốc tịch, người mua Trung Quốc vẫn đông đảo nhất; tuy nhiên, Nga và Đài Loan ghi nhận mức tăng đáng kể trong năm 2025, cho thấy nguồn cầu nước ngoài đang dần phân tán và đa dạng hơn.

Vì sao triển vọng đi ngang của REIC cho năm 2026 lại đáng chú ý sau đà suy giảm của năm 2025?

REIC dự báo thị trường nhà ở năm 2026 sẽ cơ bản ổn định sau giai đoạn suy giảm của năm 2025. Theo kịch bản cơ sở, số lượng giao dịch chuyển quyền sở hữu dự kiến giảm 0,5%, giá trị giao dịch giảm 0,7%, trong khi tín dụng nhà ở giải ngân mới gần như duy trì ngang mức của năm 2025. Báo cáo xác định các yếu tố hỗ trợ gồm: các biện pháp xử lý áp lực nợ, xu hướng lãi suất giảm, phục hồi du lịch, và tiếp tục triển khai các gói kích cầu. Dù vậy, REIC nhấn mạnh, nền kinh tế vẫn mong manh và nợ hộ gia đình vẫn ở mức cao. Vì thế, năm 2026 được định vị là giai đoạn tái cân bằng mang tính cơ cấu, chứ chưa phải phục hồi toàn diện.

— XEM CHUYÊN MỤC BẤT ĐỘNG SẢN THÁI LAN →