Arcadia Consulting Vietnam - Global property investment advisory, residential leasing and asset management services

ÚC 2026: NGƯỜI NHẬT MUA BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở NHIỀU NHẤT

Vào cuối tháng 02/2026 chính quyền Albanese được cho rằng đang cân nhắc thu hẹp mức giảm 50% thuế áp dụng đối với khoản lợi nhuận từ chuyển nhượng tài sản. Nội dung này được cho là nằm trong gói chính sách rộng hơn về công bằng giữa các thế hệ, dự kiến được đặt lên bàn trước kỳ ngân sách tháng Năm. Theo quy định hiện hành, chủ sở hữu bất động sản nhà ở được giảm 50% phần lãi tính thuế khi chuyển nhượng tài sản đã nắm giữ trên 12 tháng. 

Dữ liệu Cotality đến ngày 28/02/2026 cho thấy thị trường nhà ở Úc đang phân hóa rõ theo tốc độ tăng giá, mức sinh lời và mặt bằng giá trị tài sản. Trên phạm vi toàn quốc, giá trị nhà ở tăng 0,8% theo tháng, 2,1% theo quý và 9,9% theo năm; tổng mức sinh lời trong 12 tháng đạt 13,8%. Giá trị trung vị toàn quốc đạt 922.838 AUD. 

• Sydney: gần như đi ngang theo tháng, giảm 0,1% theo quý, nhưng vẫn tăng 6,0% so với cùng kỳ năm trước; tổng mức sinh lời trong 12 tháng đạt 9,2%. Giá trị trung vị đạt 1.296.039 AUD.
• Melbourne: không tăng theo tháng, giảm 0,4% theo quý, tăng 4,7% theo năm; tổng mức sinh lời trong 12 tháng đạt 8,3%. Giá trị trung vị đạt 826.132 AUD. Xét về nền tảng thị trường, Melbourne vẫn là lựa chọn có cơ sở vững đối với người mua Việt Nam có mục tiêu giáo dục rõ ràng và thời gian nắm giữ dài hạn, từ 10 năm trở lên.
• Brisbane: tiếp tục duy trì đà tăng mạnh, với mức tăng 1,6% theo tháng, 4,8% theo quý và 17,3% theo năm; tổng mức sinh lời trong 12 tháng đạt 21,1%. Giá trị trung vị đạt 1.080.538 AUD.
• Adelaide: giữ đà tăng vững, tăng 1,3% theo tháng, 4,3% theo quý và 10,9% theo năm; tổng mức sinh lời trong 12 tháng đạt 14,9%. Giá trị trung vị đạt 922.991 AUD.
• Perth: là thị trường tăng mạnh nhất trong nhóm đô thị lớn, với mức tăng 2,3% theo tháng, 6,8% theo quý và 22,0% theo năm; tổng mức sinh lời trong 12 tháng đạt 27,1%. Giá trị trung vị đạt 989.211 AUD.
• Hobart: tăng 1,2% theo tháng, 2,6% theo quý và 7,7% theo năm; tổng mức sinh lời trong 12 tháng đạt 12,2%. Giá trị trung vị đạt 728.815 AUD.
• Darwin: tăng 0,2% theo tháng, 3,6% theo quý và 19,4% theo năm; tổng mức sinh lời trong 12 tháng đạt 26,9%. Giá trị trung vị đạt 602.284 AUD.
• Canberra: tăng 0,8% theo tháng, 1,3% theo quý và 6,2% theo năm; tổng mức sinh lời trong 12 tháng đạt 10,6%. Giá trị trung vị đạt 903.374 AUD.
• Tính chung nhóm các thành phố thủ phủ: giá trị nhà ở tăng 0,6% theo tháng, 1,8% theo quý và 9,6% theo năm; tổng mức sinh lời trong 12 tháng đạt 13,1%. Giá trị trung vị đạt 1.014.401 AUD.
• Tính chung nhóm khu vực ngoài các thành phố thủ phủ: giá trị nhà ở tăng 1,1% theo tháng, 3,2% theo quý và 11,1% theo năm; tổng mức sinh lời trong 12 tháng đạt 16,0%. Giá trị trung vị đạt 751.327 AUD.

THỐNG KÊ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI MUA BẤT ĐỘNG SẢN ÚC THEO ATO

• Trong năm tài chính 2024-2025, người nước ngoài thực hiện 4.623 giao dịch mua bất động sản nhà ở tại Úc, giảm so với 6.265 giao dịch của năm tài chính 2023-2024; mức giảm tương ứng là 26,2%.
• Tổng giá trị giao dịch ghi nhận trong 2024-2025 đạt 4,063 tỷ AUD, thấp hơn mức 6,434 tỷ AUD của 2023-2024. Giá trị bình quân mỗi giao dịch trong 2024-2025 đạt 878.953 AUD, giảm so với mức bình quân 1.027.023 AUD của 2023-2024.
• Xét theo loại tài sản được nhận chuyển nhượng trong 2024-2025, đất trống đứng đầu với 1.951 giao dịch, chiếm 42,2%; tiếp đến là nhà ở mới với 1.655 giao dịch, chiếm 35,8%; nhà ở hiện hữu ghi nhận 1.017 giao dịch, chiếm 22,0%.
• Xét theo quy mô giá trị, các giao dịch có giá trị không quá 1 triệu AUD đạt 3.778 trường hợp, chiếm 81,7% tổng số giao dịch; các giao dịch trên 1 triệu AUD có 845 trường hợp, chiếm 18,3%. Tuy nhiên, nhóm trên 1 triệu AUD lại chiếm khoảng 51% tổng giá trị giao dịch.
• Tính đến 30/06/2025, tổng số trường hợp sở hữu bất động sản đã đăng ký do người nước ngoài nắm giữ là 40.460, tăng nhẹ so với mức 40.177 của cùng kỳ năm ngoái. Về cơ cấu số trường hợp sở hữu đã đăng ký của người nước ngoài tính đến 30/06/2025, nhà ở mới chiếm tỷ trọng lớn nhất với 23.454 trường hợp, tương ứng 58,0%; đất trống đạt 9.131 trường hợp, tương ứng 22,6%; nhà ở hiện hữu là 7.875 trường hợp, tương ứng 19,5%.
• Đối với Việt Nam, 2024-2025 ghi nhận 251 giao dịch nhận chuyển nhượng bất động sản nhà ở tại Úc, chiếm 5,4% tổng số giao dịch của khối người nước ngoài. Tính đến 30/06/2025, nhà đầu tư Việt Nam đang đứng tên 1.658 bất động sản, chiếm 4,1% tổng số bất động sản do người nước ngoài nắm giữ tại Úc. 
• Nhật Bản vươn lên dẫn đầu về với 1.088 giao dịch trong 2024-2025, tăng 17 giao dịch so với mức 1.071 của 2023-2024. Trung Quốc xếp ngay sau Nhật Bản với 1.086 giao dịch, giảm 921 giao dịch so với mức 2.007 của cùng kỳ năm ngoái; đây là mức giảm mạnh nhất trong nhóm quốc gia dẫn đầu. Tiếp theo là Singapore, Hồng Kông, Ấn Độ, Việt Nam, Đài Loan, Nepal và Malaysia lần lượt có số lượng giao dịch đáng kể xuyên suốt 2024-2025 và 2024-2023. 
• Theo tiểu bang và vùng lãnh thổ tại Úc, Victoria vẫn là địa bàn có số lượng giao dịch lớn nhất trong 2024-2025 với 1.505 giao dịch. Tuy nhiên, so với mức 2.606 của 2023-2024, tiểu bang này giảm 1.101 giao dịch, cũng là mức giảm mạnh nhất trong toàn bộ các địa bàn được thống kê.

TÌNH HÌNH VĨ MÔ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở ÚC

Thị trường nhà ở Úc hiện nhạy cảm rõ rệt với lãi suất, đặc biệt ở phân khúc giá trị cao. Khi khả năng vay bị thu hẹp do yêu cầu thẩm định khắt khe hơn, nhóm tài sản có giá trị lớn thường chịu tác động trước, cả về sức cầu lẫn tốc độ hấp thụ. Tuy nhiên, không nên đánh đồng sức chống chịu của thị trường Úc với mức độ an toàn của từng giao dịch cụ thể. 

• Lãi suất: Ngân hàng Dự trữ Úc đã nâng lãi suất chính sách lên 3,85% vào ngày 03/02/2026. Động thái này đồng nghĩa với việc điều kiện tài chính tiếp tục bị siết chặt, chi phí sử dụng vốn duy trì ở mức cao hơn và năng lực tiếp cận tín dụng của người mua tiếp tục chịu áp lực.
• Nguồn cung: số liệu cấp phép xây dựng trong tháng 01/2026 cho thấy sự suy giảm đáng kể. Tổng số nhà ở được cấp phép giảm 7,2% so với tháng trước; nhà ở riêng lẻ do tư nhân phát triển giảm 1,8%; còn nhà ở do tư nhân phát triển, không bao gồm nhà riêng lẻ, giảm 14,5%. Chính phủ Úc đã bố trí khoản ngân sách 8,9 triệu AUD trong 04 năm kể từ năm tài chính 2025-2026, cùng với 1,9 triệu AUD cấp thường xuyên từ năm tài chính 2029-2030, nhằm tăng cường hoạt động kiểm tra tuân thủ và thanh tra đối với hành vi găm giữ đất.
• Tín dụng: tổng cam kết cho vay mới tăng 5,1% trong quý kết thúc vào tháng 12/2025. Riêng nhóm người mua nhà lần đầu tăng 6,8%, lên 31.783 khoản vay, cho thấy mức độ cạnh tranh trong phân khúc dưới 1 triệu AUD đang gia tăng rõ rệt.

NGHĨA VỤ THUẾ ĐỐI VỚI NGƯỜI NƯỚC NGOÀI KHI MUA BẤT ĐỘNG SẢN ÚC

• Các khoản thuế, phí liên quan đến bất động sản tại Úc phát sinh theo từng giai đoạn của quá trình sở hữu. Khi mua, người mua thường phát sinh thuế trước bạ; trong thời gian nắm giữ, thường phát sinh thuế, phí của chính quyền địa phương và, tùy từng trường hợp, thuế đất; khi chuyển nhượng, có thể phát sinh thuế đối với phần chênh lệch tăng giá; còn khi khai thác cho thuê, thu nhập từ cho thuê thuộc diện tính thuế theo quy định.
• Nghĩa vụ thuế phụ thuộc vào loại tài sản và tình trạng cư trú thuế của chủ sở hữu. Người cư trú thuế tại Úc và người không cư trú thuế tại Úc chịu phạm vi nghĩa vụ khác nhau, đồng thời không được áp dụng cùng một cơ chế ưu đãi.
• Người cư trú thuế tại Úc thường được hiểu là người sinh sống tại Úc và xem Úc là nơi ở chính, hoặc người hiện diện tại Úc quá nửa năm tài chính, trừ trường hợp nơi cư trú chính vẫn ở nước ngoài và không có ý định thiết lập nơi cư trú thường xuyên tại Úc.
• Đối với chủ sở hữu là người cư trú thuế tại Úc, các nghĩa vụ thông thường bao gồm thuế, phí của chính quyền địa phương và thuế đất áp dụng đối với bất động sản nhà ở. Đồng thời, nhóm này thường có thể được hưởng một số mức miễn, giảm hoặc ưu đãi, nhất là khi tài sản là nơi ở chính.
• Đối với chủ sở hữu không cư trú thuế tại Úc, phạm vi nghĩa vụ thường rộng hơn. Ngoài các khoản thuế, phí thông thường, người mua còn có thể phải nộp lệ phí hồ sơ xin chấp thuận đầu tư nước ngoài; đồng thời, nếu bất động sản bị để trống hoặc không được đưa vào khai thác cho thuê trong từ sáu tháng trở lên trong một năm, có thể phát sinh phí đối với nhà ở để trống.
• Người không cư trú thuế tại Úc cũng thường không đủ điều kiện hưởng một số ưu đãi thuế chỉ áp dụng cho người cư trú thuế tại Úc. Vì vậy, xét trên tổng thể, nghĩa vụ thuế và chi phí tuân thủ của nhóm này thường cao hơn.

Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin. Nội dung không cấu thành tư vấn pháp lý, tư vấn thuế, tư vấn đầu tư, hoặc khuyến nghị thực hiện bất kỳ giao dịch hay cấu trúc cụ thể nào. Các quy định pháp luật, chính sách di trú, tiêu chuẩn thẩm định của ngân hàng và yêu cầu tuân thủ có thể thay đổi theo từng thời điểm và từng khu vực pháp lý. Độc giả được khuyến cáo tự đánh giá và tham vấn độc lập với luật sư, chuyên gia thuế và định chế tài chính có thẩm quyền trước khi đưa ra quyết định.