Arcadia Consulting Vietnam - Global property investment advisory, residential leasing and asset management services

MONTENEGRO 2026: TÀI SẢN GIA ĐÌNH, CƯ TRÚ, THỪA KẾ TRONG KẾ HOẠCH CHÂU ÂU (PHẦN 1)

Tọa lạc bên bán đảo Balkan, Địa Trung Hải đầy quyến rũ, Montenegro cung cấp lựa chọn tài sản bổ trợ định giá bằng đồng EUR, mang tính dự phòng và đa dạng hóa: thêm một điểm cư trú hợp pháp tại châu Âu, một “căn cứ thứ hai” phục vụ nhu cầu sống theo mùa, giảm rủi ro tập trung tài sản vào một quốc gia, và có thể tạo ra một tài sản để lại cho thế hệ sau với hồ sơ sở hữu minh bạch.  

• Montenegro, với dân số hơn 623 nghìn người, theo đuổi định vị điểm đến Adriatic phân khúc cao, lấy chất lượng dịch vụ và chuẩn vận hành làm ưu thế cạnh tranh. Với du khách lẫn nhà đầu tư, điểm mạnh thực dụng của Montenegro nằm ở mật độ tài nguyên trong phạm vi di chuyển ngắn: bờ biển, địa hình núi, đô thị lịch sử và hạ tầng nghỉ dưỡng cùng tồn tại trong một bán kính tiếp cận thuận tiện.
• Hàng không đang được liên tục mở rộng theo mùa: Sân bay Tivat có khoảng 42 điểm đến bay thẳng theo lịch bay mùa vụ; sân bay Podgorica khoảng 46 điểm đến khắp các thành phố lớn tại châu Âu, Trung Đông và Trung Á với gần 30 hãng hàng không như British Airways, Air Astana, Lufthansa, Turkish Airlines, Edelweiss Air, flydubai. Mùa hè 2026 dự kiến tăng cường kết nối với Tây Ban Nha đến Madrid và Barcelona.

CẬP NHẬT THEO KHUNG PHÁP LÝ MỚI NHẤT TẠI MONTENEGRO

• Cư trú tạm thời theo diện sở hữu bất động sản đã bị siết chặt. Công dân ngoài Liên minh châu Âu (EU) dùng sở hữu bất động sản làm căn cứ xin cư trú phải chứng minh bất động sản có giá trị tính thuế tối thiểu 150.000 EUR. Mức 200.000 EUR từng xuất hiện trong dự thảo định hướng tháng 11/2025, nhưng sau sửa đổi ban hành 01/2026, cách hiểu áp dụng trên thị trường chuyên môn hiện nghiêng về ngưỡng 150.000 EUR.
• Cơ chế này là cư trú tạm thời, không phải chương trình “đầu tư lấy cư trú” và không liên quan đến quốc tịch. Thông lệ cấp phép là 01 năm, sau đó gia hạn nếu căn cứ pháp lý tiếp tục tồn tại. Cơ chế này không tạo đường đi thẳng tới thường trú và không phải việc tái khởi động chương trình cấp quốc tịch theo diện đầu tư.
• Thực tiễn xét hồ sơ chuyển sang hướng kiểm tra nội dung thực tế. Bao gồm mức độ sử dụng thực tế của bất động sản; tình trạng hoàn thành nghĩa vụ thuế liên quan; trình tự thủ tục chuẩn và nhất quán; và nộp hồ sơ gia hạn đúng hạn, sớm để tránh rủi ro gián đoạn.
• Nhóm đã được cấp trước 17/01/2026 được xử lý chuyển tiếp thuận lợi hơn dự báo ban đầu. Tín hiệu chính sách tháng 11/2025 từng làm dấy lên lo ngại về việc “siết lại tiêu chuẩn” đối với người đang có giấy phép. Tuy nhiên, theo ghi nhận thực hành, các giấy phép cấp trước 17/01/2026 nhìn chung được gia hạn theo hướng ít bất lợi hơn, không bị yêu cầu áp lại ngưỡng mới theo cách cứng nhắc như lo ngại.

Cơ chế thanh toán chuyển khoản EUR theo chuẩn SEPA đã vận hành từ 07/10/2025. Montenegro hiện có thể chuyển và nhận tiền EUR theo chuẩn SEPA, thuận lợi cho đặt cọc, thanh toán, tất toán giao dịch. Tuy vậy, cần phân biệt rõ: SEPA không đồng nghĩa với tư cách thành viên EU và không tự động kéo theo một hệ sinh thái ngân hàng tư nhân phát triển sâu.

• Tiến trình gia nhập EU có tín hiệu tích cực. Ngày 26/01/2026, Montenegro ghi nhận việc tạm thời khép lại thêm một chương đàm phán gia nhập (Chương 32 Kiểm soát tài chính). Thời điểm gia nhập thực tế vẫn phụ thuộc quyết định chính trị, không nên coi là mốc chắc chắn để định hình kỳ vọng lợi nhuận hay lộ trình gia đình.

DỮ LIỆU VĨ MÔ VÀ THỊ TRƯỜNG TẠI MONTENEGRO

• Theo Bộ Tài chính Montenegro, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài ròng năm 2025 tăng 8,0%, đạt 531 triệu EUR (khoảng 623 triệu USD), nối tiếp đà tăng của năm trước khi tăng 13% lên 490 triệu EUR. Cũng trong báo cáo kinh tế vĩ mô tháng mới công bố, Bộ cho biết tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Montenegro năm 2025 tăng 14%, lên 1,02 tỷ EUR.
• Về cơ cấu vốn đầu tư trong năm 2025: vốn đầu tư vào doanh nghiệp và ngân hàng tăng 16% lên 132 triệu EUR; vốn đầu tư vào bất động sản tăng 9,2% lên 497 triệu EUR; và vốn dưới hình thức cho vay nội bộ giữa các doanh nghiệp tăng 9,3% lên 319 triệu EUR. Serbia là nguồn vốn lớn nhất với 142 triệu EUR, tiếp theo là Thổ Nhĩ Kỳ 136 triệu EUR và Đức 71 triệu EUR.
• S&P Global Ratings giữ nguyên xếp hạng tín nhiệm dài hạn của Montenegro ở mức B+/B đối với cả ngoại tệ và nội tệ, đồng thời nâng triển vọng từ “ổn định” lên “tích cực”, dựa trên triển vọng tăng trưởng thuận lợi và tiến triển trong lộ trình gia nhập EU. S&P dự báo nợ ròng của chính phủ Montenegro giai đoạn 2026-2029 bình quân khoảng 52% GDP.
• Theo MONSTAT, tháng 01/2026 chỉ số giá tiêu dùng tăng 2,9% so với cùng kỳ. Tiền lương bình quân cùng tháng đạt khoảng 1.228 EUR (trước thuế) và 1.026 EUR (sau thuế). Một bất động sản thứ cấp giá 300.000 EUR tương đương khoảng 24,37 năm thu nhập ròng bình quân. Do đó phần lớn giao dịch chuyển nhượng sẽ có xu hướng hướng tới người mua nước ngoài, kiều bào hoặc một nhóm nhỏ thu nhập cao trong nước.
• GDP thực quý III/2025 tăng 3,1% theo số liệu chính thức; IMF dự báo tăng trưởng GDP thực cả năm 2025 khoảng 3,2%. Mức này giúp thị trường duy trì giao dịch và nhu cầu nền. IMF đồng thời ước tính thâm hụt tài khoản vãng lai khoảng 17% GDP trong năm 2025. Điều này phản ánh mức độ dựa vào thu từ du lịch, nguồn vốn và dòng tiền từ nước ngoài, cùng khả năng huy động tài trợ bên ngoài. 

Du lịch là điểm tựa chính của thị trường. Năm 2024, MONSTAT ghi nhận 2.606.854 lượt khách đến và 15.594.299 lượt lưu trú qua đêm; trong đó 96,1% số đêm lưu trú thuộc về khách quốc tế và là nguồn lực trực tiếp nâng đỡ thị trường lưu trú và nhà ở. 

• Giá bình quân căn hộ xây mới Q4/2025 đạt 2.206 EUR/m2 trên toàn quốc; 2.141 EUR/m2 tại Podgorica và 2.570 EUR/m2 tại khu vực ven biển theo MONSTAT. Nếu quy chiếu theo ngưỡng cư trú 150.000 EUR tương đương khoảng 58,37 m2 tại vùng ven biển; khoảng 70,06 m2 tại Podgorica; và khoảng 67,99 m2 theo bình quân toàn quốc. 
• Xu hướng tăng giá còn mạnh nhưng mức tăng phân hóa theo địa bàn: trong Q3/2025, giá căn hộ xây mới tăng so với cùng kỳ 20,17% trên toàn quốc; 18,0% tại Podgorica; và 23,2% tại ven biển đồng thời là quý thứ 19 liên tiếp ghi nhận tăng trưởng theo năm. IMF cũng cảnh báo giá bất động sản trên phạm vi cả nước đã tăng 128% theo sức mua thực kể từ năm 2020, trong đó mức tăng tập trung nhiều ở thủ đô và vùng ven biển.

THỰC TẾ PHÁP LÝ, THUẾ, QUYỀN SỞ HỮU, THỪA KẾ, PHÒNG CHỐNG RỬA TIỀN TẠI MONTENEGRO

• Quyền sở hữu của người nước ngoài khá rộng nhưng vẫn có giới hạn theo loại đất/khu vực. Thông lệ, nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu căn hộ, nhà ở và đất xây dựng thuộc khu vực đô thị. Các hạn chế trọng yếu vẫn áp dụng đối với đất nông nghiệp, rừng và đất rừng, bất động sản nằm trong phạm vi 01 km tính từ biên giới quốc gia, các đảo và một số khu vực nhạy cảm về quốc phòng an ninh.
• Điều kiện cư trú và tiêu chuẩn của tài sản là hai việc khác nhau. Một bất động sản có thể được phép mua nhưng vẫn không phù hợp làm căn cứ cư trú nếu: giá trị tính thuế không đạt ngưỡng yêu cầu; hồ sơ quyền sở hữu có vấn đề; mục đích sử dụng đất/nhóm đất không đúng; hoặc chuỗi giấy tờ không đủ chặt để bảo vệ khi cơ quan chức năng hoặc ngân hàng rà soát.
• Thuế chuyển nhượng khi mua bán lại áp dụng theo biểu lũy tiến, ảnh hưởng trực tiếp tới chi phí thoái vốn. Đối với giao dịch thứ cấp, thuế suất thực tế nằm trong khoảng 3%-6%, tăng theo bậc khi giá trị tính thuế vượt các ngưỡng thấp. Nhà đầu tư còn “giữ thói quen” giả định mức 3% cố định sẽ dễ sai lệch dự toán chi phí khi bán ra.
• Thừa kế và tặng cho không được xử lý theo kiểu “để sau”. Nguồn tham chiếu thuế hiện hành ghi nhận thuế thừa kế 6% đối với bất động sản nhận thừa kế và thuế tặng cho 6% đối với bất động sản tặng cho. Nếu tài sản hướng tới người thừa kế, phải thiết kế ngay từ đầu cách đứng tên, di chúc, ủy quyền, và phương án giảm vướng mắc thủ tục khi thực hiện khai nhận/thanh lý thừa kế.
• Nắm giữ qua doanh nghiệp không phải là giải pháp mặc định. Việc dùng doanh nghiệp tại Montenegro có thể tháo gỡ một số hạn chế khi tiếp cận đất, nhưng đồng thời phát sinh nghĩa vụ và rủi ro về kế toán, công khai chủ sở hữu hưởng lợi, duy trì pháp nhân, thuế và kế hoạch chuyển giao. Với nhiều gia đình, phần phức tạp và chi phí tuân thủ này thường bị đánh giá thấp.
• Yêu cầu tuân thủ phòng, chống rửa tiền đang tăng. Báo cáo của Liên minh châu Âu về Montenegro năm 2025 nêu việc sửa đổi pháp luật về phòng, chống rửa tiền và tài trợ khủng bố vào 02/2025 để tiệm cận chuẩn mực quốc tế; đồng thời ghi nhận vẫn còn điểm cần khắc phục và đã có ngân hàng bị xử phạt do sai phạm. 

Chứng minh nguồn tiền phải chuẩn bị trước khi triển khai giao dịch, không phải đến lúc chuyển tiền mới xoay. Với gia đình Việt Nam, rủi ro lớn thường nằm ở chuỗi chứng từ nguồn tiền: có đủ rõ ràng, liên tục và nhất quán để đi qua dịch thuật, thẩm định ngân hàng, rà soát thuế và kiểm tra chuyển tiền trong tương lai hay không. Hồ sơ tốt thường là hồ sơ chuẩn bị sớm và chuẩn hóa ngay từ đầu.

Siết chặt quy định là tin tốt cho dòng vốn “sạch” và dài hạn. Ngược lại, nó gây khó cho dòng tiền thiếu minh bạch, cho thói quen giao dịch “tiền mặt và thỏa thuận miệng”, và cho những người nhầm tưởng thủ tục dễ dãi đồng nghĩa với mức độ an toàn cao. Nếu mục tiêu là nắm giữ một tài sản mà con cái có thể nhận thừa kế hợp pháp, thế chấp vay lại hoặc chuyển nhượng với hồ sơ đầy đủ, ít phát sinh tranh chấp và ít rủi ro kiểm tra về sau, thì xu hướng siết kỷ luật lại là lợi thế.

GÓC NHÌN ĐỊA CHÍNH TRỊ

• Không nên định vị Montenegro như “nơi trú ẩn chiến tranh”. Montenegro là thành viên NATO và nhìn chung vẫn được xem là điểm đến có mức rủi ro thấp theo các khuyến cáo công khai. Các tác động địa chính trị có khả năng phản ánh vào thị trường bất động sản qua các kênh: chi phí năng lượng tăng, đứt gãy hoặc kém thuận tiện của hành trình bay/quá cảnh, biến động nhu cầu du lịch, siết chặt yêu cầu tuân thủ đối với dòng tiền và hồ sơ giao dịch, chứ không phải rủi ro xung đột vũ trang xuất hiện tại các đô thị ven biển.
• Montenegro có thể hưởng lợi nhờ “độ tách khỏi điểm nóng”. Khi căng thẳng gia tăng, một số gia đình có xu hướng chọn các quốc gia châu Âu quy mô nhỏ, yên tĩnh, ít gây chú ý để sở hữu tài sản phục vụ lối sống. Tuy nhiên, đây chủ yếu là hiệu ứng tâm lý thị trường, khó định lượng và có thể đảo chiều nhanh, nên không được dùng làm giả định nền khi thẩm định đầu tư. 

Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin. Nội dung không cấu thành tư vấn pháp lý, tư vấn thuế, tư vấn đầu tư, hoặc khuyến nghị thực hiện bất kỳ giao dịch hay cấu trúc cụ thể nào. Các quy định pháp luật, chính sách di trú, tiêu chuẩn thẩm định của ngân hàng và yêu cầu tuân thủ có thể thay đổi theo từng thời điểm và từng khu vực pháp lý. Độc giả được khuyến cáo tự đánh giá và tham vấn độc lập với luật sư, chuyên gia thuế và định chế tài chính có thẩm quyền trước khi đưa ra quyết định.