MONTENEGRO 2026: CƠ HỘI TỪ LỘ TRÌNH GIA NHẬP LIÊN MINH CHÂU ÂU

17/01/2026

Montenegro đang mở sang một giai đoạn phát triển mới khi lộ trình gia nhập Liên minh châu Âu (EU) tiến gần hơn bao giờ hết khi 12/33 chương đàm phán đã tạm thời khép lại vào tháng 12/2025. Đây là một bước ngoặt được kỳ vọng sẽ nâng chuẩn thể chế, cải thiện môi trường đầu tư và đẩy nhanh quá trình hiện đại hóa nền kinh tế vốn thiên về du lịch. Cộng thêm lợi thế đã sử dụng đồng euro, quốc gia Balkan này hiện là hồ sơ tiến triển nhất trong 07 nước đang thương thảo gia nhập EU.    

Với dân số khoảng 620.000 người, tài nguyên hạn chế và nằm ngoài các hành lang thương mại lớn khiến dư địa tăng trưởng ban đầu của Montenegro tương đối khiêm tốn. Tuy nhiên, chính vị thế đàm phán dẫn đầu khiến “chi phí hội nhập” đối với EU thấp hơn. Ngày 13/01/2026, Ngân hàng Thế giới điều chỉnh dự báo tăng trưởng của Montenegro lên 3,3% cho năm 2026, tăng 0,3 điểm phần trăm so với dự báo trước, nhỉnh hơn mức tăng trưởng bình quân của Tây Balkan và tiệm cận nhóm nền kinh tế dịch vụ quy mô nhỏ tại châu Âu.  

CHUYỂN ĐỘNG THỊ TRƯỜNG MONTENEGRO 2025

  • Giá căn hộ/nhà ở xây mới theo MONSTAT đến cuối 2025 đạt khoảng 2.250 €/m2, tăng ~20% so với cùng kỳ 2024. Vùng ven biển, đặc biệt Tivat và vịnh Kotor, ghi nhận khoảng 2.450 €/m2; Podgorica quanh 2.150 €/m2.
  • Thị trường vận hành theo hai trục rõ rệt: bờ biển được dẫn dắt bởi du lịch và nhu cầu quốc tế; thủ đô/nội địa phản ánh sức mua từ thu nhập địa phương. Du lịch tạo hơn 10 triệu lượt lưu trú qua đêm tại cơ sở lưu trú cá nhân trong 2024, trực tiếp nâng đỡ nhu cầu thuê, hiệu suất khai thác và phân khúc mua để cho thuê.
  • Trong tháng 11/2025, tại Montenegro, khối cơ sở lưu trú du lịch như khách sạn, khu nghỉ dưỡng, nhà nghỉ/nhà trọ du lịch, v.v. ghi nhận 50.061 lượt khách và 115.568 lượt đêm lưu trú. Khách quốc tế đóng góp 66,5% tổng số đêm lưu trú; khách nội địa chiếm 33,5%. Nhu cầu lưu trú tập trung mạnh tại dải ven biển với 73,2% tổng số đêm lưu trú, tiếp đến là thủ đô Podgorica 17,5%, các địa bàn khác 4,9% và khu vực miền núi 4,4%.
  • Theo Ngân hàng Trung ương Montenegro, tổng doanh thu du lịch quốc tế trong 09 tháng đầu năm 2025 đạt 1,32 tỷ euro, tăng 1,25% so với cùng kỳ năm trước và cao hơn 30,66% so với cùng kỳ 2019. Dòng khách từ các thị trường trọng điểm Tây Âu và Trung Âu tiếp tục tăng bền: Đức, Vương quốc Anh, Pháp, Ba Lan; đồng thời mở rộng rõ rệt từ Trung Quốc, Mỹ, Azerbaijan và Israel.
  • Năm 2025 ghi nhận giá phòng bình quân ngày của phân khúc khách sạn hạng sang, gồm các khách sạn 5 sao mang thương hiệu quốc tế và các khu nghỉ dưỡng siêu sang được công nhận trong nước đạt 220-380 €/phòng/đêm, ước tính tạo ra 15%-18% tổng doanh thu lưu trú du lịch năm 2025, dù chỉ chiếm khoảng 8%-10% tổng nguồn cung phòng.
  • Montenegro tiếp tục thu hút nhóm khách chi tiêu cao từ Tây Âu và Hội đồng Hợp tác Vùng Vịnh, đồng thời gia tăng tỷ trọng từ Đông Á và Nga, qua đó giảm dần sự phụ thuộc trước đây vào dòng khách nội vùng Balkan.
  • Năm 2025 được ghi nhận là năm tốt nhất trong lịch sử hệ thống sân bay Montenegro: hơn 03 triệu lượt hành khách, tổng doanh thu gần 49 triệu euro và 17 triệu euro lợi nhuận hoạt động, những con số có ý nghĩa trực tiếp đối với sức tải du lịch, công suất lưu trú và khả năng hấp thụ sản phẩm bất động sản khai thác cho thuê.
  • Tuyến cao tốc Bar-Boljare (giai đoạn mở rộng) với 100 triệu euro hỗ trợ từ EU sẽ cải thiện kết nối lên miền Bắc Montenegro, có thể kích hoạt vùng tăng trưởng mới trong 05 năm tới.
  • Montenegro dùng đồng euro nên lãi suất Ngân hàng Trung ương Châu Âu chi phối chi phí vay mua nhà; với mặt bằng quanh 2%, tài chính vay vẫn đắt hơn đáng kể so với giai đoạn trước 2022.
  • Triển vọng 05 năm cho thấy giá có thể tăng lũy kế 25%-40%, tương đương ~4,5%-7%/năm, phụ thuộc vị trí, chất lượng tài sản và khả năng khai thác dòng tiền.

HÀNH TRÌNH TRƯỞNG THÀNH CỦA MONTENEGRO

Khi Montenegro tuyên bố độc lập năm 2006, tương lai vẫn là một ẩn số. Dù vậy, quốc gia này sở hữu hai “tài sản lõi” có giá trị dài hạn: Lợi thế tự nhiên và văn hóa từ cảnh quan nổi bật, chiều sâu lịch sử, được UNESCO ghi nhận với 04 Di sản Thế giới; Lợi thế chính sách với thuế suất cạnh tranh và cơ chế quản lý thông thoáng, đủ sức hút vốn quốc tế cùng nhóm cá nhân có tài sản ròng cao.

Porto Montenegro, nằm gần Tivat bên bờ vịnh Kotor, là kết quả điển hình của định hướng đó. Tỷ phú khai khoáng người Canada Peter Munk nhận ra một xưởng đóng tàu xuống cấp có thể chuyển hóa thành tổ hợp du lịch và bất động sản hạng sang. Hiện Porto Montenegro thuộc sở hữu của biểu tượng thịnh vượng của Hoàng gia Dubai Investment Corporation of Dubai, cung cấp bến du thuyền siêu sang quy mô lớn, danh mục bất động sản cao cấp kết hợp căn hộ lưu trú và phòng khách sạn.

Sự hiện diện của các thương hiệu vận hành khách sạn quốc tế hàng đầu đang là chỉ dấu mạnh nhất cho thấy Montenegro đã bước vào “đường ray” niềm tin của nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng. Aman (Sveti Stefan), One&Only Portonovi, Regent Porto Montenegro, voco Podgorica, SIRO (Boka Place), The Chedi Luštica Bay, Crowne Plaza (Budva, Podgorica, Kolašin), Pullman Breza (Kolašin), Swissôtel (Kolašin), Hyatt Regency, Iberostar Hotels & Resorts, Banyan Tree Montenegro (Mamula Island, Kotor), Mövenpick Hotel & Residences Teuta (Kotor) kiến tạo ba giá trị cốt lõi mà bất động sản cao cấp luôn cần: tiêu chuẩn vận hành có thể kiểm chứng, khả năng tạo dòng khách chất lượng cao và sức mạnh định giá.

Khi lộ trình gia nhập EU trở nên rõ nét, nền kinh tế Montenegro dần “điều chỉnh và trưởng thành”, củng cố niềm tin quốc tế củng cố về tính minh bạch, sự an tâm pháp lý và cảm nhận về một xã hội vận hành theo năng lực, cân bằng và công bằng. Vào cuối năm 2022, Montenegro chấm dứt chương trình “quốc tịch theo diện đầu tư” từng gây tranh cãi, một cơ chế cho phép người nước ngoài giàu có, trong đó có nhiều cư dân tại Porto Montenegro, sở hữu hộ chiếu Montenegro.

BÀI KIỂM TRA NĂNG LỰC THỰC THI ĐẦU TƯ HẠ TẦNG

Đến cuối năm 2025, mức độ kết nối hàng không của Montenegro đã tăng trưởng vượt bậc, trực tiếp thúc đẩy khả năng tạo dòng tiền của tài sản lưu trú. Podgorica cung cấp chuyến bay thẳng đến hơn 30 điểm tại khoảng 18 quốc gia, với sự tham gia từ British Airways, Air Montenegro, Air Serbia, Turkish Airlines, Wizz Air, Ryanair, v.v.. Tivat có khoảng 35 điểm đến thẳng, trọng tâm là các tuyến theo mùa tới Tây Âu và Bắc Âu. Các thị trường nghỉ dưỡng truyền thống từng gắn với Nga được thay bằng liên kết dày hơn với các nước EU, Israel và khu vực lân cận.

Nhằm tăng cường kết nối liên vùng và đẩy nhanh hội nhập, EU đang triển khai gói hỗ trợ 175,6 triệu euro cho dự án tái thiết 39 km tuyến đường sắt Bar-Golubovci, một đoạn then chốt của Hành lang đường sắt số 4 thuộc mạng lưới TEN-T lõi mở rộng. Đây là trục vận tải chiến lược nối Belgrade với cảng Bar, qua đó kết nối Montenegro và toàn bộ Tây Balkan với Trung Âu. Mục tiêu vận hành hướng tới khả năng phục vụ khoảng 1,3 triệu lượt hành khách/năm và vận chuyển 1,85 triệu tấn hàng hóa/năm.

Về tác động dài hạn, tuyến đường sắt Bar-Golubovci tạo nền cho vận tải đa phương thức, nâng khả năng chống chịu khí hậu, và thúc đẩy chuyển đổi xanh bằng cách dịch chuyển lưu lượng từ đường bộ sang đường sắt. Với bất động sản, đây là tín hiệu “nâng cấp hạ tầng thật”, yếu tố trực tiếp cải thiện tính kết nối, tăng sức cạnh tranh của hậu cần và du lịch, qua đó nâng chất lượng dòng tiền cho các tài sản thương mại, khách sạn và các cụm phát triển dọc hành lang kết nối.

THÔNG ĐIỆP ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN MONTENEGRO

Montenegro là một trong những nền tảng đầu tư hấp dẫn nhất vùng Adriatic khi nhà đầu tư Việt Nam tiếp cận bằng kỷ luật, năng lực thẩm định và sự kiên nhẫn chiến lược.

  • Chọn vì định vị chiến lược, không vì cơ hội ngắn hạn: Ưu tiên dự án bất động sản có tính tích hợp và tài sản nắm giữ dài hạn bằng đồng euro. Nhóm tiếp cận theo tư duy “xây, vận hành, giữ giá trị” thường vượt trội so với dòng vốn lướt sóng.

  • Lập kế hoạch trên nền tảng hiện thực: Mô hình tài chính tính đủ các biến số quyết định dòng tiền và rủi ro thực thi bao gồm mùa vụ du lịch, tiến độ hạ tầng, nhịp độ cải cách thể chế và động lực lao động (khả năng tuyển dụng, chi phí, chất lượng nhân sự).

  • Đồng hành với tương lai của Montenegro xuyên suốt tiến trình “nâng chuẩn quốc gia”: Bao gồm du lịch bền vững, hiện đại hóa hạ tầng, năng lượng tái tạo, nâng cấp dịch vụ kinh doanh và phát triển vùng cân bằng.

Giữa cảnh sắc ngoạn mục của sông Tara và dãy Bjelasica phủ tuyết mỏng đầu đông 2025, công tác thi công tại Montis Mountain Resort đang được triển khai liên tục. Trong 06 tháng qua, Montis Mountain Resort đã hoàn tất các hạng mục trọng yếu thuộc phần kết cấu và mặt đứng: thi công bê tông cốt thép, lắp đặt toàn bộ hệ mái, đồng thời hoàn thiện hệ cửa sổ và cửa đi cho tất cả các tòa.