ÚC 2026: ĐÀ TĂNG GIÁ NHÀ HƯỚNG TỚI NHỮNG CỘT MỐC MỚI
Thị trường nhà ở Úc được dự báo sẽ tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới trong năm 2026. Giá bất động sản nhiều khả năng vẫn duy trì quỹ đạo tăng kỷ lục, dù triển vọng RBA tiếp tục hạ lãi suất đang trở nên kém chắc chắn hơn. Theo dữ liệu PropTrack, giá nhà trung vị tại nhóm các thành phố thủ phủ được dự đoán lần đầu vượt mốc một triệu AUD. Tính đến tháng 11, mức trung vị hiện ghi nhận khoảng 979.000 AUD.
Báo cáo Property Market Outlook mới nhất của realestate.com.au dự báo tăng trưởng giá nhà toàn quốc đạt 6%-8%/năm. Các chuyên gia kinh tế nhận định một số thị trường thủ phủ có thể đạt mức tăng hai chữ số, phản ánh lực cầu còn dồi dào. Ở quy mô toàn quốc, giá nhà trung vị đã tăng 8,7% trong 12 tháng qua, lên mức kỷ lục 873.000 AUD, cao hơn 51% so với năm năm trước. Đáng chú ý, giá đã tăng 11 tháng liên tiếp, được nâng đỡ bởi các đợt giảm lãi suất trong năm 2025, qua đó cải thiện rõ rệt tâm lý, sức mua và mức độ tham gia thị trường.
Tại Úc, các lực đẩy khiến giá cao phần lớn mang tính cấu trúc, nên được đánh giá khó đảo chiều trong ngắn hạn. Thứ nhất, nhu cầu dồn mạnh về các đô thị ven biển, nơi tập trung việc làm, hạ tầng và chất lượng sống thường xuyên được xếp hạng đáng sống hàng đầu. Thứ hai, quy hoạch chặt và thủ tục kéo dài tạo độ trễ lớn cho nguồn cung. Thứ ba, năng lực xây dựng bị giới hạn (lao động, vật liệu, chi phí và tiến độ). Thứ tư, dòng nhập cư quốc tế duy trì đều tiếp tục bổ sung nhu cầu ở thực và nhu cầu thuê.
Đồng thời, người Úc bán nhà đang trải qua giai đoạn sinh lời thuận lợi nhất trong hơn 20 năm, khi mặt bằng giá tăng trong năm 2025 tạo ra mức lợi nhuận kỷ lục trên diện rộng. Báo cáo Pain & Gain mới nhất của Cotality ghi nhận lãi danh nghĩa trung vị từ bán lại bất động sản đã đạt kỷ lục toàn quốc 335.000 AUD, vượt qua đỉnh trước đó 325.600 AUD ghi nhận trong giai đoạn bùng nổ cuối năm 2021.
BRISBANE VÀ PERTH DẪN DẮT TĂNG TRƯỞNG
Brisbane và Perth được dự báo sẽ là hai thị trường thủ phủ dẫn dắt mức tăng giá trong năm 2026, với biên độ tăng trưởng ước tính 7%-10%. Cả hai thành phố đang hưởng lợi rõ rệt từ nguồn cung khan hiếm, trong khi dòng nhập cư và tăng dân số tiếp tục duy trì mạnh, khiến chênh lệch cung cầu ngày càng rõ nét.
Tốc độ xây dựng nhà ở mới được nhận định không theo kịp tốc độ gia tăng dân số. Đây cũng là hai thị trường có hiệu suất nổi bật nhất năm 2025, và quán tính tăng trưởng đó nhiều khả năng sẽ được kéo dài sang năm tới.
Với Adelaide, sau khi ghi nhận mức tăng 12,2% trong 12 tháng qua, đà tăng được dự báo giảm đáng kể khi giới hạn về khả năng chi trả bắt đầu phát huy tác động. Dù vậy, giá nhà tại đây vẫn được kỳ vọng tăng thêm 6%-9%, cho thấy nền tảng thị trường vẫn giữ sắc thái tích cực.
Trong khi đó, Sydney và Melbourne được dự báo tăng khiêm tốn hơn ở mức 5%-7%, nhìn chung tương đồng với mức tăng của năm vừa qua. Hobart có dự báo rộng hơn, khoảng 4%-7%, phản ánh mức độ biến thiên lớn hơn theo chu kỳ và tâm lý thị trường.
NGUỒN CUNG TIẾP TỤC THẮT CHẶT
Tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở tại Perth, Brisbane và Adelaide vẫn là trụ cột quan trọng nâng đỡ mức tăng giá và hiệu suất thị trường. Lượng bất động sản đang chào bán tại các thị trường này hiện thấp hơn khoảng 45% so với giai đoạn trước đại dịch, cho thấy mức độ khan hiếm vẫn dai dẳng và chưa có dấu hiệu được giải tỏa đáng kể.
Dữ liệu PropTrack cũng ghi nhận 10 khu vực tăng trưởng tốt nhất trong 12 tháng qua đều thuộc Queensland và Tây Úc, nhấn mạnh vai trò dẫn dắt của hai bang này trong chu kỳ tăng trưởng hiện tại. Các dự báo được xây dựng trên giả định lãi suất được giữ nguyên trong suốt năm 2026. Dẫu vậy, các chuyên gia cho rằng nếu lạm phát diễn biến cao hơn dự kiến, lãi suất có thể tăng trở lại sớm hơn, từ đó tạo áp lực giảm lên mặt bằng giá nhà.
BRISBANE DẪN ĐẦU VỀ HIỆU QUẢ SINH LỜI
Người bán tại các thành phố thủ phủ tiếp tục ghi nhận mức lãi tuyệt đối vượt trội. Lợi nhuận trung vị đạt 370.000 AUD tại nhóm thủ phủ, so với 290.000 AUD ở các thị trường khu vực. Thời gian nắm giữ trung vị của các tài sản được bán lại đã tăng lên 09 năm, một tín hiệu rõ ràng rằng nắm giữ dài hạn vẫn là lớp đệm rủi ro hiệu quả, giúp giảm xác suất bán ra dưới giá vốn trong các nhịp điều chỉnh.
Brisbane tiếp tục dẫn đầu các thành phố thủ phủ, với tỷ lệ giao dịch có lãi đạt 99,8%, ghi nhận quý thứ tư liên tiếp giữ vị trí số một. Người bán tại thủ phủ Queensland cũng đạt mức lãi danh nghĩa trung vị cao nhất cả nước 444.000 AUD. Đặc biệt, 99,9% giao dịch căn hộ tại Greater Brisbane có lãi, phản ánh nền cầu và cấu trúc thị trường rất khỏe. Adelaide bám sát phía sau với 99,3% giao dịch sinh lời và lãi trung vị 407.500 AUD, trong khi Perth xếp thứ ba với tỷ lệ sinh lời 98,2%.
Ở chiều ngược lại, Darwin ghi nhận tỷ lệ giao dịch thua lỗ cao nhất, chiếm 17,2%, dù đây cũng là thành phố cải thiện mạnh nhất trong năm, cho thấy thị trường đang trong giai đoạn hồi phục nhưng chưa ổn định hoàn toàn. Melbourne và Sydney theo sau, với các giao dịch thua lỗ lần lượt chiếm 9,3% và 7,5% tổng số giao dịch bán lại.