ÚC 2026: GIÁ NHÀ DỰ KIẾN TĂNG MẠNH

29/11/2025

Các đợt giảm lãi suất tại Úc từ giữa năm 2026 được kỳ vọng mở ra giai đoạn tăng trưởng rõ nét cho giá nhà, với dự báo của SQM Research cho thấy giá trị bất động sản toàn quốc có thể tăng từ 6% đến 10%, trong khi nhiều thành phố lớn có khả năng đạt mức tăng hai chữ số. Perth và Darwin được đánh giá sẽ dẫn dắt thị trường, với mức tăng dự kiến 12% đến 16%, nhờ nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu phục hồi vững chắc.

Báo cáo Boom and Bust của SQM cho rằng môi trường lãi suất thuận lợi hơn có thể đưa thị trường từ trạng thái bền bỉ sang giai đoạn tăng tốc, đồng thời Brisbane và Adelaide cũng được xem là những điểm sáng có khả năng vượt mức tăng trung bình toàn quốc nếu Ngân hàng Dự trữ Úc thực hiện đúng lộ trình chính sách.

Người thuê nhà tại Melbourne được dự báo có thể sẽ phải chi gần $40,000/năm cho chỗ ở vào năm 2035, cao hơn khoảng $10,000 so với hiện tại. Mức thuê đối với một ngôi nhà điển hình tại Melbourne có thể tăng từ $580 lên $741/tuần, tức người thuê sẽ cần bổ sung khoảng $9,400/năm để duy trì chỗ ở.

Perth được dự báo tăng từ 12% đến 16%, đưa mức giá trung vị $899,000 của thủ phủ Tây Úc lên khoảng $1,006,880 trong kịch bản tăng 12% và khoảng $1,042,840 nếu đạt mức 16%, theo dữ liệu của PropTrack.

Tại Darwin, mức trung vị $565,000 được kỳ vọng dịch chuyển lên khoảng $632,000 đến $655,400, trong khi Adelaide được dự đoán tăng 10% đến 14%, đưa mức trung vị $880,000 tiệm cận ngưỡng 1 triệu $.

Brisbane cũng được đánh giá có biên độ tăng đáng kể, với mức giá trung vị $976.000 có thể cải thiện thêm 10% đến 15%, vượt mốc 1 triệu $, tương đương khoảng $1,073,600 với kịch bản tăng 10% hoặc $1,122,400 nếu tăng 15%.

Melbourne, Hobart và Canberra được nhận định có tốc độ tăng điều hòa hơn trong chu kỳ này, nhưng vẫn duy trì xu hướng đi lên ổn định. Melbourne và Hobart dự kiến tăng từ 4% đến 7%, đưa mức trung vị tối thiểu lên $879,840 và $709,280. Riêng Canberra được kỳ vọng tăng từ 3% đến 6%, với mức trung vị mới ước tính dao động từ $884,770 đến $910,540.

Đến năm 2035, mức thuê nhà riêng trung bình tại Sydney có thể đạt khoảng $1,048/tuần, tăng từ $800 hiện nay, tương ứng mức tăng gần $13,000/năm. Đối với căn hộ, mức thuê trung bình được ước tính lên khoảng $983/tuần, so với $750 hiện tại, tức cao hơn khoảng $12,000/năm.

Kịch bản cơ sở của SQM đặt giả định lãi suất được giữ ổn định đến giữa năm 2026, trước khi diễn ra một đến hai đợt giảm 25 điểm cơ bản, trong bối cảnh kinh tế duy trì đà tăng trưởng thận trọng và lạm phát ổn định quanh mức 2.5% đến 2.7%. Tăng trưởng dân số được dự báo điều chỉnh về khoảng 390,000 người (tương đương 1.4%), tạo nhu cầu cho khoảng 150,000 căn nhà. Lượng nhà hoàn thiện dự kiến đạt khoảng 180,000 căn, tương ứng mức dư nhẹ khoảng 30,000 căn trong năm, phản ánh sự cải thiện nguồn cung ở mức kiểm soát.

Nếu lộ trình giảm lãi suất diễn ra đúng thời điểm và nguồn cung duy trì sự thắt chặt hiện có, năm 2026 có thể trở thành một trong những giai đoạn tăng giá nổi bật nhất của thập kỷ. Trong trường hợp lạm phát mất nhiều thời gian hơn để hạ nhiệt khiến tiến độ nới lỏng bị lùi lại, mức tăng có thể điều hòa hơn, nhưng xu hướng chủ đạo vẫn nghiêng về phía tích cực.