TOKYO 2025: DÒNG VỐN QUỐC TẾ TÁI ĐỊNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Với giới thượng lưu thường xuyên lui tới Nhật Bản, việc sở hữu một bất động sản đẳng cấp giữa trung tâm Tokyo đang trở thành lựa chọn mang tính biểu tượng, một “món quà lưu niệm” thể hiện rõ gu thẩm mỹ và tầm nhìn tài chính.
Tại khu Daikanyama sang trọng của Tokyo, một căn hộ cao tầng rộng 215 mét vuông đang được chào bán ở mức 1,48 tỷ yên (khoảng 10,1 triệu đô la Mỹ). Không gian được thiết kế tinh tế với tủ quần áo lớn khép kín, nhiều phòng ngủ rộng rãi, ban công riêng và khu bếp mở, những yếu tố được giới mua quốc tế đặc biệt ưa chuộng.
DÒNG VỐN QUỐC TẾ ĐỊNH HÌNH LẠI THỊ TRƯỜNG CAO CẤP
Thị trường căn hộ cao cấp tại Tokyo đang thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ nhà đầu tư nước ngoài sau giai đoạn dài tăng trưởng chậm. Sức hút đến từ ba yếu tố then chốt: chính sách mở cửa đối với người mua quốc tế, đồng yên yếu giúp tối ưu chi phí đầu tư, cùng môi trường sống an toàn, ổn định.
Theo số liệu từ các tổ chức phân tích thị trường, tổng giá trị đầu tư vào bất động sản thương mại Nhật Bản trong Q2 2025 đạt 974 tỷ yên, trong đó dòng vốn từ nhà đầu tư nước ngoài đóng vai trò then chốt, tiếp tục củng cố vị thế của Tokyo như một điểm đến an toàn và hấp dẫn trong khu vực.
GIÁ CĂN HỘ TRUNG TÂM TOKYO TĂNG DỰNG ĐỨNG
Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế Bất động sản công bố đầu năm 2024, giá trung bình của các căn hộ mới tại 23 khu hành chính trung tâm Tokyo đạt 111,81 triệu yên, tương đương khoảng 760.000 đô la Mỹ. Giá trung vị chỉ báo phản ánh thực chất hơn diễn biến thị trường đạt 89,4 triệu yên, tăng 9% so với cùng kỳ năm trước.
Tính theo giá trung vị, giá căn hộ tại 23 khu trung tâm Tokyo đã tăng khoảng 64% trong giai đoạn 2021–2025, vượt xa mức tăng 26% của toàn khu vực đại đô thị Tokyo.
MẶT BẰNG GIÁ ĐẤT MỞ RỘNG RA NGOÀI KHU LÕI
Tính đến ngày 01/07/2025, giá đất tại các khu dân cư trên địa bàn Tokyo tăng 5,6% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn mức tăng 4,6% ghi nhận năm trước đó. Trong nhiều năm qua, đà tăng giá chủ yếu tập trung tại năm quận trung tâm gồm Chiyoda, Minato, Chuo, Shibuya và Shinjuku. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý trong năm nay là mức tăng mạnh tại các khu vực giáp ranh.
Hai quận Meguro và Taito ghi nhận tốc độ tăng giá nhà ở cao nhất, lần lượt đạt 13,7% và 13,4%. Mức tăng của Meguro ngang bằng với quận Minato, đứng đầu trong số 23 khu hành chính của Tokyo. Trong khi đó, Taito, nơi có khu du lịch nổi tiếng Asakusa, đã vươn từ vị trí thứ 16 lên thứ 3 trong bảng xếp hạng tốc độ tăng giá.
Cả Meguro và Taito đều có những lợi thế tương đồng: vị trí gần trung tâm Tokyo, kết nối giao thông thuận tiện với nhiều tuyến tàu và môi trường sống yên tĩnh, phù hợp với nhu cầu của nhóm người mua tìm kiếm sự cân bằng giữa tiện nghi đô thị và chất lượng không gian sống.
NGUỒN CUNG SUY GIẢM, GIÁ LẬP ĐỈNH MỚI
Tuy nhiên, chi phí xây dựng tại thủ đô đang tăng nhanh do giá vật liệu leo thang và tình trạng thiếu hụt lao động kéo dài, khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục thu hẹp. Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế Bất động sản Nhật Bản, trong nửa đầu năm 2025, chỉ có 2.964 căn hộ mới được mở bán tại 23 khu hành chính của Tokyo, giảm 10,7% so với cùng kỳ năm trước.
Hệ quả là, giá trung bình của căn hộ mới trong tháng 7 đã đạt 135,32 triệu yên, tương đương khoảng 923.000 đô la Mỹ, tăng 24,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Khi nguồn cung khan hiếm và giá tiếp tục leo thang, người mua ngày càng có xu hướng chuyển hướng sang thị trường thứ cấp.
ĐỘNG LỰC CHÍNH CỦA ĐÀ TĂNG GIÁ ĐẾN TỪ DÒNG VỐN NGOẠI
Nhiều yếu tố đang cùng tác động, song dòng vốn đầu tư nước ngoài được xem là động lực chính thúc đẩy giá căn hộ trung bình tại khu vực trung tâm Tokyo tăng mạnh, đạt 131 triệu yên trong sáu tháng đầu năm 2025, cao hơn 20,4% so với cùng kỳ năm trước. Trước lo ngại rằng người mua trong nước đang dần mất lợi thế ngay trên thị trường nội địa, chính phủ Nhật Bản cho biết sẽ rà soát các mô hình giao dịch và xem xét triển khai những biện pháp cần thiết nhằm kiểm soát hoạt động mua bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài.
Giới chuyên môn nhận định khả năng điều chỉnh quy định theo hướng chặt chẽ hơn trong dài hạn là có thể xảy ra, tuy nhiên hiện tại, thị trường vẫn duy trì nhịp tăng trưởng sôi động. Thông qua các kênh đấu giá trực tuyến, giao dịch ngoài thị trường và hệ thống môi giới địa phương, nhà đầu tư quốc tế đang tích cực tìm kiếm và sở hữu bất động sản tại Tokyo.
CHÂN DUNG VÀ TẦM NHÌN DÀI HẠN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN QUỐC TẾ
Khác với người mua trong nước, nhà đầu tư quốc tế thường ít khi chấp nhận nhượng bộ về diện tích. Họ ưu tiên các căn hộ nhiều phòng ngủ, tọa lạc tại khu trung tâm có phong cách sống hiện đại, và đặc biệt coi trọng những căn hộ có tầm nhìn hướng về núi Phú Sĩ hoặc tháp Tokyo, những biểu tượng mang đậm dấu ấn của thành phố.
Theo các chuyên gia, hành vi và động cơ của nhóm nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường Nhật Bản có nhiều khác biệt. Một số có mối quan hệ gia đình hoặc cá nhân gắn bó với Nhật Bản, số khác thường xuyên đến đây vì công việc hay nghỉ dưỡng, trong khi một bộ phận đang tìm kiếm cơ hội khai thác giá trị từ thị trường từng được xem là trầm lắng này.
Đáng chú ý, giới đầu tư Trung Quốc ngày càng xem bất động sản Nhật Bản như một kênh đầu tư ổn định hơn so với thị trường trong nước; xu hướng này trở nên rõ nét kể từ thời kỳ đại dịch COVID-19. Tại Trung Quốc, người dân không được sở hữu đất vĩnh viễn và quyền sử dụng đất chỉ giới hạn tối đa 70 năm. Trong bối cảnh đó, khả năng sở hữu đất lâu dài tại Nhật trở thành yếu tố hấp dẫn, đặc biệt đối với những nhà đầu tư coi việc truyền lại tài sản cho thế hệ kế tiếp là ưu tiên hàng đầu.
Về lợi suất cho thuê, dù mức sinh lời tại Nhật Bản có thể thấp hơn so với thị trường Mỹ, nhưng vẫn cao hơn đáng kể so với Trung Quốc. Chẳng hạn, một bất động sản trị giá khoảng 100 triệu yên tại trung tâm Tokyo có thể mang lại lợi suất cho thuê lên tới 4% mỗi năm, trong khi tại Bắc Kinh hoặc Thượng Hải, tỷ lệ này chỉ dao động quanh mức 2%.