ÚC 2025: GIẤC MƠ NHÀ ĐẤT VẪN THỐNG TRỊ
Nguyên nhân chính của khủng hoảng nhà ở tại Úc là gì?
Tình trạng mất cân đối trên thị trường nhà ở bắt nguồn từ ba yếu tố chính: quy hoạch chính sách thiếu nhất quán trong nhiều năm, tốc độ tăng dân số vượt tầm kiểm soát và chi phí xây dựng neo cao. Những yếu tố này kết hợp tạo ra áp lực hệ thống, đẩy thị trường vào trạng thái khan hiếm kéo dài.
Bao nhiêu phần trăm dự án căn hộ được phê duyệt không được hoàn thành?
Theo dữ liệu lịch sử, khoảng 17% số căn hộ được cấp phép xây dựng không bước tới giai đoạn hoàn thiện. Tỷ lệ này cho thấy rủi ro hiện hữu trong khâu triển khai, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung thực tế trên thị trường.
Thời gian trung bình để hoàn thành nhà ở và căn hộ tại Úc là bao lâu?
Dự án căn hộ và nhà nhiều tầng có thời gian hoàn thiện kéo dài hơn đáng kể so với nhà riêng. Theo số liệu từ Cục Thống kê Úc (2019), thời gian trung bình để hoàn thành một dự án căn hộ là 6,66 quý, trong khi nhà riêng chỉ mất khoảng 2,22 quý. Chênh lệch này ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ bổ sung nguồn cung ra thị trường.
Căn hộ hay nhà riêng đang chiếm ưu thế trong hoạt động xây dựng tại Úc?
Số liệu gần nhất cho thấy căn hộ đang dẫn dắt tăng trưởng phê duyệt xây dựng. Riêng tháng Một, số lượng căn hộ được cấp phép tăng 12,7% so với tháng trước và 41,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, phê duyệt nhà riêng chỉ tăng lần lượt 1,1% và 8,9%. Diễn biến này phản ánh sự chuyển hướng tạm thời của chuỗi cung ứng sang phân khúc có mật độ cao hơn, dù chưa chắc đã phù hợp với nhu cầu sở hữu dài hạn.
Người dân Úc đang ưu tiên loại hình nhà ở nào?
Khảo sát từ Westpac cho thấy 77% người Úc vẫn ưu tiên nhà riêng có sân vườn, một biểu tượng gắn liền với “Giấc mơ Úc”. Dù thị trường chứng kiến sự tăng trưởng của căn hộ, nhu cầu sở hữu nhà đất vẫn chiếm ưu thế trong tâm lý tiêu dùng và hành vi đầu tư dài hạn.
Điều gì đang thúc đẩy giá bất động sản tại Úc?
Nguồn cung nhà ở niêm yết tiếp tục duy trì ở mức thấp, trong khi xu hướng giảm lãi suất đang tạo động lực đẩy giá bất động sản tăng tháng thứ năm liên tiếp. Mức tăng trưởng vốn 0,6% trong tháng 06/2025, nhỉnh hơn mức 0,5% của tháng 05/2025, phản ánh lực cầu vẫn đang giữ vững, bất chấp các tín hiệu trái chiều từ thị trường vĩ mô.
Thị trường bất động sản Perth đã chững lại?
Những đánh giá cho rằng Perth đang mất đà tăng giá có phần sớm. Dù chưa vượt qua Darwin là thị trường tăng mạnh nhất tháng Sáu với mức 1,5%, và Canberra (0,9%), Perth vẫn ghi nhận mức tăng 0,8% về giá trị trung vị của bất động sản, loại bỏ khả năng suy giảm trong ngắn hạn. Diễn biến này cho thấy sức bật của Perth chưa hoàn toàn cạn kiệt.
Thành phố nào đang dẫn đầu tăng trưởng giá bất động sản trong 12 tháng qua?
Theo Chỉ số Giá trị Nhà Cotality (HVI) tháng 06/2025, Adelaide đang nổi bật với mức tăng giá 8,0% trong vòng một năm, cao nhất cả nước. Ở chiều ngược lại, Melbourne là địa phương duy nhất ghi nhận mức giảm, ở mức -0,4%. Biến động này nhấn mạnh tính phân hóa ngày càng rõ nét giữa các khu vực trong chu kỳ hồi phục hiện tại.
Brisbane: Dòng vốn đầu tư đang hướng về đâu trước thềm Olympic 2032?
Tại Brisbane, các khu vực lân cận các dự án hạ tầng phục vụ Olympic đang ghi nhận mức độ quan tâm tăng mạnh từ nhà đầu tư. Woolloongabba, nơi đang triển khai tái thiết sân vận động Gabba, dẫn đầu về thu hút chú ý, theo sau là Albion, Northshore Hamilton và khu vành đai nội đô. Lợi thế vị trí gắn liền với tiến độ phát triển hạ tầng đang tái định hình các điểm nóng đầu tư giai đoạn tiền sự kiện.
Olympic 2032 sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản Gold Coast?
Gold Coast, với nền tảng hạ tầng thể thao sẵn có từ kỳ Commonwealth Games 2018, sẽ tiếp tục là địa điểm tổ chức các nội dung thi đấu như bóng chuyền bãi biển và marathon trong Olympic 2032. Các khu vực như Southport, Broadbeach và Robina đang nằm trong lộ trình nâng cấp hạ tầng bổ sung. Bên cạnh vai trò điểm đến du lịch, những khu vực này cũng đang được tái định vị trong chiến lược khai thác lưu trú dài hạn, một diễn biến cần được theo dõi sát trong chu kỳ tái cơ cấu dòng tiền đầu tư tại Đông Nam Queensland.
Perth chính thức vượt Melbourne về giá bất động sản trung bình
Lần đầu tiên trong vòng một thập kỷ, giá bất động sản trung bình tại Perth đã vượt Melbourne, một cột mốc mang tính biểu tượng cho sự chuyển dịch tương quan giữa hai thị trường. Năm 2021, giá nhà tại Perth thấp hơn gần 40% so với Melbourne. Tuy nhiên, đến tháng 06/2025, theo số liệu từ PropTrack, giá trung vị tại Perth đạt 787.000 AUD, cao hơn mức 782.000 AUD của Melbourne.
Tài sản hay thu nhập: Cái nào tạo ra nhiều giá trị hơn?
Tại Perth, tăng trưởng giá trị bất động sản đang vượt trên thu nhập bình quân của cư dân, một thực tế hiện chỉ xuất hiện duy nhất ở thị trường này. Trong năm qua, giá nhà tại đây tăng thêm 95.022 AUD, từ 812.482 AUD lên 907.504 AUD. Tại Adelaide, mức tăng giá bất động sản gần như song hành với thu nhập cá nhân, đều ở mức xấp xỉ 63.000 AUD/năm. Trong khi đó, tại Brisbane, người sở hữu nhà vẫn có lợi thế nhỏ, với thu nhập cá nhân nhỉnh hơn mức tăng giá tài sản khoảng 2.000 AUD.
Giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng?
Nếu xu hướng hiện tại duy trì đến hết năm 2025, theo Chỉ số Giá trị Nhà (HVI) của Cotality, tăng trưởng giá bất động sản toàn quốc có thể đạt 5,8%, nhỉnh hơn mức trung bình thập niên là 5,2%. Động lực thị trường đang được củng cố nhờ tâm lý người mua cải thiện, kỳ vọng lãi suất tiếp tục hạ và khả năng có thêm một đợt giảm vào tháng 07/2025. Tuy vậy, đà tăng vẫn ở mức kiểm soát, do sức ép từ khả năng chi trả tiếp tục là yếu tố giới hạn tốc độ tăng trưởng.
Nhà hay căn hộ mang lại tăng trưởng vốn tốt hơn tại Perth?
Dù căn hộ thường mang lại suất sinh lời cao hơn, nhà ở vẫn là phân khúc dẫn đầu về tăng trưởng vốn trong dài hạn. Tuy nhiên, trong 12 tháng tính đến tháng 5/2025, mức tăng giá trung bình của căn hộ tại Perth đạt 21%, vượt qua mức 18% của nhà ở. Dù vậy, xét trong khung thời gian 5 năm qua, nhà ở vẫn vượt trội với mức tăng giá trung vị 63%, trong khi căn hộ tăng 39%. Khoảng cách này phản ánh chênh lệch dài hạn về tiềm năng tăng trưởng giữa hai phân khúc, một yếu tố cần cân nhắc trong cấu trúc phân bổ tài sản.
Tỷ suất lợi nhuận cho thuê tại Perth đang biến động ra sao?
Trong 12 tháng tính đến tháng 05/2025, tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà ở tại Perth giảm từ 4,9% xuống 4,5%. Căn hộ cũng ghi nhận xu hướng tương tự, giảm từ 6,5% xuống còn 6,2%. Diễn biến này cho thấy giá bán đang tăng nhanh hơn giá thuê, một chỉ báo cho thấy lợi suất vận hành tài sản đang bị thu hẹp trong ngắn hạn, dù giá trị vốn vẫn tăng.
Thị trường cho thuê tại Perth phản ứng thế nào về mặt thời gian khai thác?
Thời gian cho thuê có xu hướng kéo dài nhẹ so với cùng kỳ, nhưng vẫn duy trì dưới mức tiền đại dịch. Trong năm kết thúc vào tháng 05/2025, nhà hai phòng ngủ ghi nhận thời gian tìm được người thuê nhanh nhất, trung bình 14 ngày. Kế tiếp là nhà song lập hai phòng ngủ (15 ngày) và nhà ba phòng ngủ (16 ngày). Biên độ dao động thấp cho thấy lực cầu thuê vẫn ổn định trong các phân khúc nhà ở phổ biến.
Phân khúc nào đang tối ưu hóa lợi suất cho thuê tại Perth?
Trong cùng giai đoạn, nhà song lập ba phòng ngủ đạt tỷ suất cho thuê cao nhất, ở mức 4,8%. Đứng ngay sau là nhà ba phòng ngủ, với tỷ suất 4,7%. Mức chênh không lớn, nhưng phản ánh rõ lợi thế của các sản phẩm có diện tích sử dụng tối ưu, đáp ứng đúng nhu cầu khai thác thuê thực tế, một yếu tố cần được cân nhắc trong chiến lược phân bổ tài sản cho thuê trung hạn.
Người giàu nhất nước Úc tạo dựng tài sản từ đâu?
Trong số 250 cá nhân sở hữu khối tài sản lớn nhất tại Úc, cứ ba người thì có một người tích lũy phần lớn giá trị tài sản thông qua bất động sản. Đáng chú ý, gần một nửa trong số này khởi đầu từ các lĩnh vực khác, nhưng chính bất động sản mới là nền tảng đưa họ bước vào nhóm tài sản tỷ đô. Việc dịch chuyển dòng vốn vào tài sản hữu hình không phải là ngẫu nhiên, mà phản ánh lựa chọn mang tính cấu trúc trong chiến lược tích sản dài hạn.
Ngành nào đang tạo ra giá trị lớn nhất trong nền kinh tế Úc?
Khai khoáng vẫn đứng đầu về quy mô giá trị tuyệt đối. Tuy nhiên, bất động sản cho thấy ưu thế vượt trội về khả năng tiếp cận và sức bền tài chính, đặc biệt đối với các nhóm ngoài tầng lớp siêu giàu. Thực tế, ranh giới giữa hai lĩnh vực này không hoàn toàn tách biệt: phần lớn hoạt động khai khoáng đều gắn với quyền sử dụng đất và hạ tầng cố định. Trong bối cảnh đó, bất động sản không chỉ là một kênh tích lũy độc lập, mà còn là nền móng tài chính cho các chuỗi giá trị khác, từ tài nguyên đến công nghiệp.