MONTENEGRO 2025: TỪ QUYỀN CƯ TRÚ ĐẾN CHIẾN LƯỢC TÍCH LŨY TÀI SẢN TOÀN CẦU
Khi Montenegro từng bước củng cố thể chế nhằm hướng tới mục tiêu gia nhập Liên minh châu Âu vào năm 2028, bất động sản tại đây dần trở thành lựa chọn chiến lược cho các nhà đầu tư toàn cầu tìm kiếm tài sản “sạch” tích hợp quyền cư trú, ưu đãi thuế cạnh tranh và điểm neo dài hạn. Dữ liệu chính thức từ Q1 2025 cho thấy giá căn hộ tại các dự án xây dựng mới đã tăng 23% so với cùng kỳ năm 2024. Xét trong chu kỳ 5 năm gần nhất, giá mỗi mét vuông đã tăng 130%, phản ánh xu thế tăng trưởng nhất quán và có cơ sở.
Năm 2024 từng ghi nhận mức điều chỉnh nhẹ 1,72%. Tuy nhiên thị trường đã nhanh chóng phục hồi, với dòng vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản đạt €113,5 triệu chỉ trong ba tháng đầu năm 2025, tăng 21% so với Q1 2024, theo số liệu từ Ngân hàng Trung ương Montenegro. Tính từ đầu năm 2019 đến hết tháng 03/2025, tổng giá trị đầu tư nước ngoài vào bất động sản Montenegro đạt gần €2 tỷ. Đây là con số đáng chú ý, không chỉ thể hiện niềm tin dài hạn của nhà đầu tư quốc tế mà còn cho thấy năng lực duy trì ổn định chính sách và khung pháp lý của quốc gia này.
GIÁ CĂN HỘ MONTENEGRO XÂY MỚI TIẾP TỤC TĂNG MẠNH TRÊN TOÀN QUỐC
Theo Cơ quan Thống kê Quốc gia Monstat, giá trung bình mỗi mét vuông căn hộ tại các dự án xây dựng mới ở Montenegro trong Q1 2025 đạt €2.158. Đây là mức tăng ấn tượng 23% so với Q1 2024. Khi so sánh với Q1 2023, mức tăng đạt 61%, và xét trong chu kỳ 5 năm, giá đã tăng tổng cộng 130% so với thời điểm đầu năm 2020. Giá trung bình toàn quốc cho bất động sản xây mới trong Q1 2025 được xác lập ở mức €2.161/m2, thể hiện xu hướng tăng trưởng rõ ràng, dựa trên nền tảng dòng tiền chứ không chỉ kỳ vọng đầu cơ.
Tại thủ đô Podgorica, trung tâm hành chính và kinh tế của quốc gia, giá mỗi mét vuông trong các dự án mới đạt €2.066 EUR. Trong vòng 5 năm, Podgorica ghi nhận mức tăng giá lên đến 139%, minh chứng cho sự chuyển động ổn định của dòng vốn vào khu vực trung tâm đô thị có hạ tầng phát triển đồng bộ. Bất động sản ven biển từng là đòn bẩy thu hút dòng vốn quốc tế thông qua chương trình định cư gắn liền với tài sản. Mặc dù các chính sách này đã kết thúc, thị trường tiếp tục khẳng định sức hút nội tại của Montenegro khi giá trung bình tại các dự án xây mới trên dải bờ biển trong Q1 2025 đạt €2.328/m2, tăng 25% so với cùng kỳ năm 2024, và cao hơn 71% so với năm 2020.
BẤT ĐỘNG SẢN CAO CẤP MONTENEGRO THIẾT LẬP MẶT BẰNG GIÁ MỚI
Tại thủ đô Podgorica, mức giá thực tế cho bất động sản trong giai đoạn xây dựng dao động từ €2.000-€2.500 EUR/m2. Ở các khu vực trung tâm có giá trị thương mại và dân cư cao, giá có thể đạt tới €5.000/m2 từ bệ phóng phát triển hạ tầng, nhu cầu nội tại và dòng vốn quốc tế đang đổ về khu vực đô thị. Các thành phố ven biển, vốn là trọng tâm của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, tiếp tục xác lập những mức giá vượt trội. Trong năm qua, giá trung bình mỗi mét vuông căn hộ một phòng ngủ đạt €3.750 EUR tại Tivat, €3.000 tại Kotor, €2.900 tại Budva và xấp xỉ €2.500 tại Herceg Novi. Các giao dịch tại đây chủ yếu đến từ các nhà đầu tư cá nhân có giá trị tài sản lớn, và các khách hàng quốc tế tìm kiếm giải pháp đầu tư kết hợp khả năng cư trú dài hạn.
Phân khúc bất động sản siêu sang tại Montenegro đang thiết lập các chuẩn giá mới trên toàn khu vực. Giá các biệt thự biểu tượng và căn hộ cao cấp ở đô thị ven biển phức hợp Luštica Bay dao động từ €10.000-€12.000/m2. Tại Porto Montenegro, một trong những bến du thuyền xa xỉ hàng đầu thế giới, giá căn hộ hiện ở mức €9.000-€10.000/m2. Một dự án vừa được công bố gần đây có giá khởi điểm €13.000/m2, định vị phân khúc ultra-prime.
Tại Portonovi, một dự án quy mô quốc tế được quy hoạch như một cộng đồng nghỉ dưỡng-an cư toàn diện, giá các căn hộ tiêu chuẩn dao động trong khoảng €9.000-€10,000/m2, trong khi các căn biệt thự và công trình cao cấp vượt mốc €10.000/m2. Tất cả các dự án này đều được triển khai theo chuẩn mực pháp lý minh bạch, sẵn sàng để phục vụ các yêu cầu chứng minh tài sản thông qua bất động sản sở hữu vĩnh viễn.
BẤT ĐỘNG SẢN MONTENEGRO TIẾP TỤC DẪN DẮT DÒNG VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI
Trong Q1 2025, Montenegro ghi nhận tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đạt €211,76 triệu, theo dữ liệu từ Ngân hàng Trung ương. Đáng chú ý, hơn một nửa trong số này, tương đương €113,5 triệu, được đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực bất động sản. Đây là mức tăng 21% so với Q1 2024, tiếp tục khẳng định vai trò then chốt của bất động sản trong cơ cấu thu hút FDI của quốc gia.
Phát biểu tại Hội nghị RE:D tổ chức tại Podgorica gần đây, ông Mile Gujić, Chủ tịch Ủy ban Xây dựng và Công nghiệp Vật liệu thuộc Phòng Thương mại Montenegro cho biết, tổng giá trị bất động sản được nhà đầu tư nước ngoài mua tại Montenegro từ đầu năm 2019 đến cuối tháng 03/2025 đạt xấp xỉ €2 tỷ. Mức độ quan tâm từ các nhà đầu tư quốc tế đối với bất động sản Montenegro đã tăng gấp bốn lần chỉ trong vòng 5 năm, dẫn đầu là Serbia, tiếp theo là Thổ Nhĩ Kỳ, Hoa Kỳ, Đức, Cộng hòa Síp, Nga, Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất và Thụy Sĩ.
Đóng góp tới 25% GDP cùa quốc gia, nền du lịch Montenegro tạo ra cầu thực cho các sản phẩm bất động sản, đặc biệt tại các vùng ven biển, nơi ghi nhận nhu cầu mạnh mẽ cho cả sở hữu tư nhân và đầu tư vận hành. Trong năm 2024, Montenegro đã đón hơn 2,4 triệu lượt khách quốc tế, đồng thời đạt tổng GDP danh nghĩa gần €7,5 tỷ, tăng 16,4% so với 2023. Sự hiện diện của các thương hiệu nghỉ dưỡng quốc tế như One&Only, Aman, Banyan Tree, The Chedi, Regent, SIRO, Swissôtel hay Mövenpick tại Montenegro trở thành một tín hiệu tích cực, bất chấp những thách thức tạm thời về điều phối nội ngành.
KHUNG PHÁP LÝ MỚI TÁI ĐỊNH HÌNH TỐC ĐỘ PHÁT TRIỂN CỦA NGÀNH XÂY DỰNG
Vào tháng 03/2025, Montenegro chính thức ban hành hai đạo luật mới về Quy hoạch Không gian và Xây dựng Công trình, trong đó khôi phục lại nghĩa vụ cấp phép xây dựng bắt buộc, thay thế cho quy định đơn giản hóa thủ tục từng được áp dụng từ năm 2017 (hình thức nộp thông báo thi công). Theo các chuyên gia bất động sản địa phương, phần lớn các nhà phát triển hiện đang lựa chọn cách tiếp cận thận trọng hơn, tập trung hoàn thiện và tiêu thụ hàng tồn kho từ các dự án hiện hữu, trước khi triển khai thêm các công trình mới.
Lịch sử thị trường cho thấy, năm 2017 vẫn là thời điểm đạt đỉnh về số lượng cấp phép xây dựng nhà ở, với 1.050 giấy phép được phê duyệt cho 4.439 căn hộ, cao gấp ba lần so với con số của năm 2024. Trong giai đoạn 2014-2016, trung bình mỗi năm có khoảng 3.000 căn hộ được cấp phép xây dựng. Riêng năm ngoái, con số này đã giảm xuống một nửa, làm rõ mục tiêu điều tiết có chủ đích cùng với các tiêu chí đánh giá hiệu quả đầu tư ngày càng khắt khe hơn từ phía nhà phát triển bất động sản.
Tựa lưng vào dãy Bjelasica hùng vĩ, Kolašin sở hữu địa hình cao nguyên hiếm có, được Montenegro ưu tiên quy hoạch thành tâm điểm nghỉ dưỡng bốn mùa. Trong khi suất đầu tư ban đầu vẫn còn ở mức hợp lý, Kolašin đang mở ra cơ hội tích lũy tài sản dài hạn, gắn với không gian thiên nhiên nguyên bản và biên độ tăng trưởng chưa được khai phá. Thông tin chi tiết về sở hữu vĩnh viễn bất động sản tại Montenegro cùng triển vọng cư trú châu Âu, Quý khách vui lòng truy cập https://arcadiaconsult.com.vn/cu-tru-chau-au-so-huu-tron-doi-bat-dong-san-montenegro/