HÀN QUỐC ĐỀ XUẤT SIẾT CHẶT QUY ĐỊNH SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI NGƯỜI NƯỚC NGOÀI
Chính phủ Hàn Quốc chuẩn bị công bố một dự luật quan trọng nhằm tăng cường kiểm soát hoạt động mua bán bất động sản của người nước ngoài. Theo đó, thay vì chỉ yêu cầu báo cáo sau giao dịch như hiện nay, người nước ngoài sẽ phải xin phép và được phê duyệt trước khi mua hoặc sở hữu bất động sản tại Hàn Quốc. Dự luật cũng yêu cầu công khai thông tin về các biện pháp hạn chế tương tự mà công dân Hàn Quốc có thể phải đối mặt khi đầu tư bất động sản tại quốc gia của nhà đầu tư nước ngoài, áp dụng nguyên tắc đối đẳng nhằm bảo đảm quyền lợi quốc gia và sự minh bạch trong đầu tư xuyên biên giới.
Dự kiến được nghị sĩ Kim Eun-hye thuộc Đảng Quyền lực Nhân dân trình lên vào ngày 02/07/2025 vừa qua, bản sửa đổi Luật Báo cáo Giao dịch Bất động sản sẽ quy định rằng mọi giao dịch bất động sản liên quan đến cá nhân hoặc tổ chức nước ngoài phải có sự chấp thuận trước từ cơ quan chức năng được chỉ định. Theo pháp luật hiện hành, người nước ngoài chỉ cần báo cáo sau giao dịch trong vòng 60 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, hoặc 6 tháng đối với trường hợp mua thông qua đấu giá tư pháp.
Dự luật nêu rõ: Trong khi các quốc gia như Trung Quốc áp dụng các hạn chế nghiêm ngặt đối với giao dịch bất động sản của người nước ngoài, thì công dân Trung Quốc lại không gặp rào cản đáng kể nào khi mua bán bất động sản tại Hàn Quốc, bao gồm cả căn hộ. Các nhà lập pháp khẳng định, tình trạng bất cân xứng này vi phạm nguyên tắc đối đẳng. Cụ thể, tại Trung Quốc, người nước ngoài bị cấm mua đất và chỉ được phép mua nhà sau khi đã cư trú tại nước này tối thiểu một năm.
Do các quy định hiện hành còn lỏng lẻo, trong khi giá bất động sản liên tục tăng cao, Hàn Quốc đã nổi lên như một điểm đến đầu tư chiến lược đối với nhà đầu tư nước ngoài. Theo số liệu từ Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông, tính đến cuối tháng 12/2024, tổng số căn hộ do người nước ngoài sở hữu tại Hàn Quốc lần đầu tiên vượt mốc 100.000, đạt 100.216 căn, tăng 9,6% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, công dân Trung Quốc chiếm tỷ trọng cao nhất với 56,2%, theo sau là công dân Hoa Kỳ (22%) và Canada (6,3%). Khoảng 25% bất động sản do người nước ngoài sở hữu tập trung tại Seoul, khu vực có giá trị thị trường cao nhất cả nước.
Khác với công dân Hàn Quốc, người nước ngoài hiện gần như không bị ràng buộc bởi các quy định về sở hữu nhiều bất động sản hoặc tiêu chuẩn thắt chặt tín dụng. Số lượng cá nhân nước ngoài sở hữu từ hai căn hộ trở lên đã tăng 10,2% chỉ trong vòng một năm.
Dự thảo sửa đổi cũng yêu cầu Bộ trưởng Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông thực hiện ít nhất một cuộc rà soát định kỳ hằng năm nhằm đánh giá việc tuân thủ nguyên tắc đối đẳng trong các giao dịch bất động sản có yếu tố nước ngoài. Kết quả rà soát sẽ được công bố công khai, bao gồm cả các trường hợp công dân Hàn Quốc gặp bất lợi rõ rệt khi tìm cách sở hữu bất động sản tại nước ngoài.
Nghị sĩ Kim Eun-hye nhận định: “Trong khi chính phủ áp đặt các quy định tín dụng nghiêm ngặt đối với công dân Hàn Quốc, thì người nước ngoài lại có thể tiếp cận nguồn vốn từ các tổ chức tài chính tại quốc gia của họ và mua bất động sản tại Hàn Quốc mà không chịu hạn chế tương ứng nào. Cơ chế hiện tại, được thiết kế nhằm kiểm soát đầu cơ, đã vô tình đẩy người dân trong nước ra khỏi thị trường nhà ở, trong khi lại tạo điều kiện thuận lợi cho dòng vốn đầu cơ nước ngoài thâu tóm tài sản nội địa. Dự luật lần này nhằm điều chỉnh triệt để sự mất cân bằng đó.”
Một dự thảo sửa đổi riêng biệt đối với Luật Báo cáo Giao dịch Bất động sản, yêu cầu bắt buộc thực thi nguyên tắc đối đẳng và áp dụng cơ chế cấp phép đối với việc mua đất của người nước ngoài, cũng đã được trình lên Quốc hội. Ngày 11/06/2025, trong phiên họp thường kỳ của Hội đồng Thành phố, Thị trưởng Seoul Oh Se-hoon tuyên bố rằng sở hữu bất động sản của người nước ngoài là một trong những yếu tố góp phần làm gia tăng bất thường giá nhà trên địa bàn thủ đô. Ông đồng thời khẳng định thành phố sẽ siết chặt công tác kiểm tra nguồn vốn nhằm nâng cao tính minh bạch trong các giao dịch bất động sản có yếu tố nước ngoài.