TÁC ĐỘNG CHIẾN LƯỢC TỪ NGÂN SÁCH 2024 ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VƯƠNG QUỐC ANH
Ngân sách mới được công bố bởi Bộ trưởng Tài chính Anh Quốc Rachel Reeves đã giới thiệu hàng loạt biện pháp quan trọng có khả năng định hình cục diện thị trường bất động sản Anh trong những năm tới, từ lãi suất thế chấp, thuế trước bạ, đến chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội. Những điều chỉnh này sẽ có ảnh hưởng sâu rộng không chỉ đối với các chủ sở hữu nhà, người mua lần đầu, mà còn tác động mạnh đến các nhà đầu tư và những người kinh doanh bất động sản.
LÃI SUẤT THẾ CHẤP: DỰ BÁO DUY TRÌ MỨC CAO LÂU DÀI
Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất của ngân sách lần này là tác động gián tiếp đến lãi suất thế chấp. Chính sách vay thêm 30 tỷ bảng để tài trợ cho các biện pháp kinh tế mới đã khiến lợi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm tăng thêm 7 điểm cơ bản lên 4,48% — mức cao nhất trong 12 tháng qua. Lợi suất này là yếu tố then chốt trong việc quyết định lãi suất thế chấp, vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến lãi suất hoán đổi (swap rates) mà các ngân hàng phải trả để huy động vốn cho vay.
Theo dự báo của Văn phòng Trách nhiệm Ngân sách (OBR), lãi suất thế chấp trung bình trên toàn quốc sẽ tăng từ 3,7% hiện tại lên đến đỉnh điểm 4,5% vào năm 2027 và có thể duy trì ở mức này đến năm 2029. Điều này cho thấy chi phí vay mua nhà sẽ còn ở mức cao trong một thời gian dài, tạo áp lực lớn lên những người mua nhà mới cũng như các chủ sở hữu sắp đến hạn tái cấp vốn.
Ngân hàng Trung ương Anh (Bank of England) dự kiến sẽ giảm lãi suất cơ bản từ mức 5% hiện tại xuống còn 3,5% vào năm 2029. Tuy nhiên, mức giảm này vẫn cao hơn 0,25 điểm phần trăm so với dự báo trước đó, phản ánh áp lực tài chính ngày càng lớn mà nền kinh tế Anh phải đối mặt. Nhà đầu tư và người mua nhà cần chuẩn bị cho một giai đoạn dài với lãi suất cao, điều này có thể làm chậm tốc độ tăng giá bất động sản, với mức tăng dự kiến sẽ giảm từ 1,7% năm nay xuống 1,1% vào năm sau. Đến năm 2028, giá nhà trung bình dự kiến sẽ đạt 310.000 bảng.
THUẾ TRƯỚC BẠ: GIA TĂNG CHI PHÍ ĐỐI VỚI NHÀ ĐẦU TƯ VÀ NGƯỜI MUA NHÀ THỨ HAI
Một biện pháp quan trọng trong ngân sách là tăng thuế trước bạ đối với các nhà đầu tư và người mua nhà thứ hai. Từ nửa đêm ngày công bố ngân sách, mức thuế này đã tăng từ 3% lên 5%, nhằm giảm bớt áp lực cạnh tranh trong phân khúc nhà ở, đặc biệt là từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ, đồng thời tạo điều kiện để nguồn cung nhà ở tiếp cận được người mua có nhu cầu thực sự.
Biện pháp này dự kiến chỉ mang lại khoảng 400 triệu bảng vào ngân sách đến năm tài chính 2029-30 — một con số không đáng kể so với dự báo thu ngân sách từ thuế trước bạ là 25,4 tỷ bảng trong cùng kỳ. Tuy nhiên, Bộ trưởng Reeves cho biết điều này có thể giúp “giải phóng” khoảng 130.000 căn nhà cho thị trường, một con số có thể tác động tích cực đến nguồn cung nhà ở cho người mua lần đầu.
Tuy nhiên, đối với nhà đầu tư, việc này sẽ làm gia tăng chi phí đáng kể. Chẳng hạn, với một căn nhà trị giá 500.000 bảng, người mua thứ hai sẽ phải trả thêm 10.000 bảng, nâng tổng mức thuế trước bạ từ 27.500 bảng lên 37.500 bảng. Đối với căn nhà trị giá 1 triệu bảng, con số này là 91.250 bảng, tăng thêm 20.000 bảng so với trước. Điều này có thể sẽ làm giảm tính hấp dẫn của thị trường cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ và các “chủ nhà nghiệp dư” (amateur landlords), vốn đã bị tác động nặng nề bởi các chính sách thuế từ thời George Osborne năm 2016.
XÂY DỰNG NHÀ Ở: MỤC TIÊU ĐẦY THÁCH THỨC, NGUỒN CUNG CÓ NGUY CƠ GIẢM
Theo dự báo của OBR, chính phủ sẽ không đạt được mục tiêu xây dựng 1,5 triệu căn nhà mới trong vòng năm năm tới, với mức hụt dự kiến là 200.000 căn. Thay vì đạt mục tiêu, tổng số nhà ở mới có thể chỉ đạt 1,3 triệu căn. Để giải quyết vấn đề này, ngân sách đã cam kết 5 tỷ bảng cho lĩnh vực nhà ở, bao gồm 3 tỷ bảng để hỗ trợ các khoản vay ưu đãi cho các nhà phát triển nhỏ và các dự án cho thuê. Ngoài ra, chính phủ còn dành thêm 500 triệu bảng cho khoảng 5.000 căn nhà giá rẻ trong năm tới.
Mặc dù có cam kết đầu tư, những thay đổi về quy hoạch vẫn chưa được thực hiện một cách quyết liệt. Chính phủ dự kiến sẽ phân bổ 50 triệu bảng để đẩy nhanh tiến trình quy hoạch và tuyển dụng thêm 300 chuyên viên quy hoạch, nhưng con số này vẫn là rất ít so với nhu cầu thực tế của thị trường. Việc thiếu nguồn cung căn hộ mới có thể tiếp tục gây áp lực lên giá nhà trong những năm tới, đặc biệt là tại các khu vực có nhu cầu cao như London và các thành phố lớn.
CẮT GIẢM ƯU ĐÃI MUA NHÀ XÃ HỘI: KÌM HÃM LÀN SÓNG MUA ĐỨT NHÀ THUÊ CÔNG
Trong nỗ lực giảm thiểu sự mất mát nhà ở xã hội, Bộ trưởng Tài chính đã quyết định cắt giảm mức ưu đãi mua nhà dành cho các cư dân nhà thuê công (council tenants). Từ mức tối đa 102.400 bảng – 136.400 bảng hiện tại, ưu đãi sẽ giảm về mức trước năm 2012, chỉ còn từ 16.000 bảng đến 38.000 bảng.
Động thái này nhằm bảo tồn số lượng nhà ở xã hội, vốn đã giảm mạnh từ 5,1 triệu căn vào đầu những năm 1980 xuống còn 1,6 triệu căn hiện tại. Việc cắt giảm ưu đãi này sẽ giúp duy trì số lượng nhà ở xã hội, nhưng cũng sẽ hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở của một bộ phận cư dân có nhu cầu. Trong bối cảnh thị trường nhà ở thương mại có giá cao, động thái này có thể gia tăng áp lực lên những người có thu nhập thấp và trung bình, khi họ không còn nhiều lựa chọn khả dĩ.
THUẾ THỪA KẾ: THAY ĐỔI CHIẾN LƯỢC ĐỐI VỚI CÁC GIA ĐÌNH GIÀU CÓ
Ngân sách mới cũng có tác động lớn đối với tài sản thừa kế, đặc biệt là thuế thừa kế cho các khoản tiết kiệm hưu trí. Theo đó, các quỹ hưu trí khi được thừa kế sẽ chịu mức thuế 40% tương tự như các tài sản khác. Điều này có thể khiến các gia đình giàu có chuyển hướng đầu tư từ quỹ hưu trí sang bất động sản, khi tài sản bất động sản được miễn thuế thừa kế đến ngưỡng 325.000 bảng (cho mỗi cá nhân) và thêm 175.000 bảng cho bất động sản chính khi truyền lại cho con cái.
Việc thay đổi này có thể đẩy mạnh xu hướng các gia đình lớn đầu tư vào bất động sản nhằm ưu hóa kế hoạch tài sản và giảm gánh nặng thuế khi truyền lại cho thế hệ sau.. Tuy nhiên, đối với các trang trại có giá trị trên 1 triệu bảng, mức thuế mới là 20%, giảm so với mức tiêu chuẩn 40%, tạo ra một ngoại lệ nhỏ cho các tài sản nông nghiệp.
VẬT LIỆU ỐP NGOÀI VÀ AN TOÀN CHÁY NỔ: TĂNG CƯỜNG ĐẦU TƯ NHƯNG VẪN CHƯA ĐỦ
Trong bối cảnh cuộc điều tra Grenfell tiếp tục gây áp lực, ngân sách mới đã tăng nguồn tài trợ để khắc phục các tòa nhà có nguy cơ cháy nổ lên trên 1 tỷ bảng cho năm tới. Khoản này bao gồm cả đầu tư mới để cải thiện an toàn cho nhà ở xã hội, một lĩnh vực trước đây ít nhận được hỗ trợ từ ngân sách. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều câu hỏi chưa được giải đáp về tính hiệu quả và nguồn gốc của các khoản tiền này, khi chính phủ trước đó đã hứa 9 tỷ bảng cho việc cải tạo các tòa nhà nhưng chỉ mới giải ngân được một phần tư.
KẾ HOẠCH NHÀ Ở THÂN THIỆN VỚI MÔI TRƯỜNG: ĐẦU TƯ CÒN HẠN CHẾ SO VỚI CAM KẾT
Ngân sách đã công bố khoản đầu tư ban đầu 3,4 tỷ bảng trong ba năm tới cho các dự án cải tạo nhà ở thân thiện với môi trường. Tuy nhiên, đây vẫn là con số khiêm tốn so với cam kết 13,2 tỷ bảng trong 5 năm mà Đảng Lao động đã hứa trong cương lĩnh tranh cử. Các khoản đầu tư bổ sung để lắp đặt bơm nhiệt và tăng cường năng lực tiết kiệm năng lượng sẽ được xem xét thêm vào mùa xuân năm sau, nhưng các chuyên gia cho rằng ngành công nghiệp này cần có sự cam kết lâu dài hơn để thực hiện các thay đổi căn bản.
Trong bối cảnh lãi suất cao kéo dài và chi phí vay tăng, nhà đầu tư cần cẩn trọng hơn trong việc xác định các cơ hội đầu tư, lựa chọn các tài sản có dòng tiền ổn định và có tiềm năng tăng giá trị trong dài hạn. Thông tin chi tiết về hướng dẫn đầu tư và sở hữu bất động sản tại Vương quốc Anh do Arcadia Consulting chính thức giới thiệu tại Việt Nam, Quý khách vui lòng liên hệ bộ phận Residential Services theo rs@arcadia-consult.com.vn hoặc điền vào biểu mẫu này.
