BƯỚC NGOẶT TÁI CẤU TRÚC THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VICTORIA, ÚC
Tiểu bang Victoria, Úc đang tiến hành một cuộc cải cách đầy tham vọng trong lĩnh vực bất động sản, với một loạt chính sách mạnh tay được Thủ hiến Jacinta Allan và chính quyền Công Đảng đưa ra nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở đang gia tăng và thúc đẩy sự phát triển đô thị. Melbourne hiện có 5,8 triệu dân, trong khi toàn Victoria có 6,8 triệu người. Theo báo cáo mới nhất đến tháng 06/2023, Victoria đã ghi nhận mức tăng trưởng dân số lớn nhất trong các bang tại Úc, chủ yếu nhờ dòng người di cư ổn định từ các bang khác và từ quốc tế, cùng với số người rời đi thấp hơn so với các bang khác.
Theo ước tính của CoreLogic vào tháng 08/2024, 33% tổng số nhà ở tại Melbourne thuộc phân khúc căn hộ đa đơn vị (multi-unit), so với 25% tại Brisbane và chỉ 16% tổng số nhà ở tại Adelaide và Perth. Chính quyền Victoria đã lên kế hoạch chiến lược để tăng dân số Melbourne lên 8 triệu người vào năm 2050, và dân số toàn tiểu bang đạt khoảng 10 triệu người. Với mục tiêu này, dự báo cho thấy trong vòng 30 năm tới, Melbourne sẽ cần thêm 1,5 triệu căn nhà để đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho cư dân mới. Trong số đó, bao gồm khoảng 530.000 nhà biệt lập, 480.000 căn hộ chung cư, và 560.000 nhà phố.
Các con số này phản ánh nhu cầu cấp bách cho việc phát triển nhà ở đa dạng, đồng thời tạo cơ hội lớn cho các nhà đầu tư và nhà phát triển bất động sản trong việc đáp ứng xu hướng gia tăng dân số và cải thiện hạ tầng đô thị của Melbourne và Victoria. Dưới đây là những thay đổi nổi bật và phân tích về tác động của những cải cách mới nhất đối với thị trường, đặc biệt tại thành phố Melbourne.
GIẢM THUẾ TRƯỚC BẠ: CHÍNH SÁCH KÍCH CẦU DÀNH CHO BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Nhằm thúc đẩy thị trường nhà ở và khuyến khích việc xây dựng các dự án mới, chính phủ Allan đã công bố chính sách giảm thuế trước bạ toàn diện cho các căn hộ, nhà phố, và bất động sản phức hợp chưa hoàn thiện trên toàn bang Victoria. Chính sách này, kéo dài trong một năm từ ngày 21/10/2024 đến ngày 21/10/2025, mang lại cơ hội tiết kiệm đáng kể cho người mua khi chỉ phải nộp thuế trên giá trị đất thay vì tổng giá trị của bất động sản đã hoàn thiện. Ví dụ, một căn hộ trị giá AUD 620.000 đô la với giá trị đất là AUD 77.500 chỉ phải chịu AUD 4.000 tiền thuế thay vì AUD 32.000 – giúp người mua tiết kiệm được AUD 28.000, mở ra một lợi thế đáng kể cho cả người mua lẫn nhà phát triển bất động sản.
Chính sách này không chỉ làm giảm chi phí ban đầu, mà còn tạo động lực để người mua nhanh chóng quyết định đầu tư vào bất động sản chưa hoàn thiện, từ đó đẩy mạnh nguồn cung nhà ở. Ưu đãi thuế trước bạ này sẽ áp dụng cho tất cả người mua, không phân biệt là lần đầu hay nhà đầu tư quốc tế, tuy nhiên, mức thuế bổ sung dành cho người mua nước ngoài (FPAD) vẫn giữ nguyên trên toàn bộ giá trị bất động sản trước khi áp dụng ưu đãi. Căn hộ tại các khu vực giàu có và phát triển tại Melbourne có thể là lựa chọn lý tưởng cho những người trung niên muốn “thu nhỏ” không gian sống khi con cái đã trưởng thành và ra ở riêng, giúp giải phóng thêm nhiều nhà cho các gia đình có nhu cầu.
PHÁT TRIỂN 50 TRUNG TÂM LIÊN KẾT TÀU ĐIỆN VÀ TÀU LỬA: ĐỘNG LỰC THÚC ĐẨY NHÀ Ở KẾT NỐI GIAO THÔNG CÔNG CỘNG
Chính quyền Allan cũng cam kết biến đổi mạnh mẽ diện mạo các khu vực xung quanh hệ thống giao thông công cộng thông qua việc thành lập 50 trung tâm liên kết tàu điện và tàu lửa (“train and tram zones”). Chính sách này nhằm xây dựng thêm nhiều khu dân cư xung quanh các ga tàu và bến xe điện tại Melbourne, tạo điều kiện cho hàng trăm nghìn người dân có cơ hội sở hữu hoặc thuê nhà ngay trong tầm đi bộ đến các phương tiện giao thông công cộng. Động thái này là một phần của chiến lược dài hạn để kết nối chặt chẽ hơn giữa bất động sản và giao thông công cộng – một yếu tố đang ngày càng trở thành điểm thu hút đối với người mua và nhà đầu tư bất động sản.
Đợt đầu tiên với 25 trung tâm bao gồm các ga nằm trên các tuyến Metro Tunnel, Frankston, Sandringham, Belgrave/Lilydale và Glen Waverley, nhắm đến các khu vực có tiềm năng tăng trưởng cao, đáp ứng nhu cầu nhà ở lớn của dân cư đô thị. Dự kiến, các trung tâm này sẽ bổ sung trên 300.000 căn hộ mới vào thị trường Melbourne từ nay đến 2051, mở ra cơ hội phát triển và sở hữu nhà ở gắn kết với hệ thống giao thông công cộng. Sự liên kết chặt chẽ này không chỉ giúp người dân tiết kiệm thời gian di chuyển mà còn tạo sức ép tích cực lên giá trị bất động sản tại các khu vực được quy hoạch thành trung tâm liên kết tàu điện và tàu lửa.
Melbourne đang trải qua giai đoạn cải thiện đáng kể về hạ tầng giao thông công cộng với hơn 50 ga tàu mới hoặc được nâng cấp, cùng việc loại bỏ hơn 84 giao cắt đường sắt nguy hiểm và hoàn thành dự án Metro Tunnel vào năm tới. Các trung tâm này sẽ được triển khai làm hai giai đoạn trong 12 tháng tới, với kỳ vọng toàn bộ 50 trung tâm sẽ hoàn thành vào năm 2026, góp phần giải quyết tình trạng thiếu hụt nhà ở tại Melbourne một cách bền vững.
CHIẾN LƯỢC DÀI HẠN: KẾ HOẠCH 10 NĂM PHÁT TRIỂN 180.000 CĂN NHÀ MỚI
Ngoài việc đẩy mạnh nguồn cung tại khu vực nội đô, chính quyền Victoria còn công bố kế hoạch quy hoạch lớn nhất trong lịch sử bang với thời hạn 10 năm nhằm mở rộng các khu đất phát triển mới. Chiến lược này bao gồm 27 khu vực phát triển xanh (greenfield) tại các vùng ven Melbourne – chủ yếu ở phía đông nam, bắc và tây – nhằm cung cấp 180.000 căn nhà trong thập kỷ tới.
Việc cam kết mở rộng nguồn cung đất chưa phát triển trong một kế hoạch rõ ràng và nhất quán tạo ra sự tự tin cho các nhà đầu tư và nhà phát triển bất động sản, đồng thời mang lại tín hiệu ổn định cho ngành bất động sản và cộng đồng địa phương. Để đảm bảo quy hoạch này đạt hiệu quả cao nhất, chính phủ sẽ tích hợp cơ sở hạ tầng đồng bộ ngay từ giai đoạn quy hoạch, bao gồm hệ thống đường xá, trường học và tiện ích công cộng. Từ ngày 01/01/2025, Cơ quan Quy hoạch Victoria (VPA) sẽ sáp nhập vào Bộ Giao thông Vận tải và Quy hoạch để đẩy nhanh quá trình phê duyệt, tối ưu hóa quy trình phát triển và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà thầu và nhà phát triển.
Các chính sách này không chỉ mở ra cơ hội đầu tư lớn cho thị trường bất động sản mà còn định hình lại cách thức phát triển đô thị tại Victoria, tạo ra một hệ sinh thái nhà ở bền vững, được hỗ trợ bởi hạ tầng giao thông và tiện ích đồng bộ. Đây là thời điểm vàng cho các bậc phụ huynh và nhà đầu tư Việt muốn nắm bắt cơ hội tăng trưởng dài hạn, đồng thời là một bước tiến quan trọng trong việc đưa Melbourne trở thành một thành phố đáng sống hơn nữa. Thông tin chi tiết về sở hữu vĩnh viễn căn hộ Úc do Arcadia Consulting chính thức giới thiệu tại Việt Nam, Quý khách vui lòng liên hệ bộ phận Residential Services qua rs@arcadia-consult.com.vn hoặc điền vào biểu mẫu này.
