Arcadia Consulting Vietnam - Global property investment advisory, residential leasing and asset management services

MUA NHÀ Ở ÚC: CẢI CÁCH PHẠM VI TUÂN THỦ PHÒNG CHỐNG RỬA TIỀN

Chính phủ Liên bang Úc đã bắt đầu cải cách chế độ Chống rửa tiền và Chống tài trợ khủng bố (AML/CTF) nhằm đưa hệ thống tiệm cận hơn với các chuẩn mực quốc tế do Lực lượng đặc nhiệm tài chính (FATF) khuyến nghị. Các cải cách này sẽ có hiệu lực trong năm 2026, bao gồm nhóm cải cách “Tranche 2”, mở rộng phạm vi tuân thủ AML/CTF từ ngày 01/07/2026 sang các ngành nghề bổ sung, gồm luật sư, kế toán, chuyên gia bất động sản, nhà phát triển bất động sản và đơn vị kinh doanh đá quý.

Cải cách cũng đưa ra một số thay đổi quan trọng đối với các đơn vị báo cáo hiện hữu, với những yêu cầu đã phải được triển khai trước ngày 31/03/2026. Mục tiêu của cải cách là giúp Úc ngăn chặn, phát hiện và làm gián đoạn hiệu quả hơn các hoạt động rửa tiền và tài trợ khủng bố, đồng thời nâng cao năng lực ứng phó với các mối đe dọa đang thay đổi từ rửa tiền, tài trợ khủng bố và các loại tội phạm nghiêm trọng, có tổ chức khác.

CÁC THAY ĐỔI CHÍNH TRONG QUY ĐỊNH AML/CTF

• Thay thế mô hình Nhóm kinh doanh được chỉ định hiện hành bằng cấu trúc “nhóm báo cáo” mới, nhằm tinh gọn việc tuân thủ đối với các thực thể có liên quan với nhau.
• Điều chỉnh quy định về “tiết lộ làm lộ thông tin điều tra” để làm rõ các trường hợp được phép chia sẻ thông tin giữa các thực thể, qua đó cân bằng giữa việc bảo vệ tính toàn vẹn của điều tra và nhu cầu trao đổi thông tin hợp pháp.
• Làm rõ cách các doanh nghiệp hoạt động xuyên biên giới cần quản lý nghĩa vụ AML/CTF đối với dịch vụ cung cấp tại Úc so với dịch vụ cung cấp ở nước ngoài.
• Mở rộng quy định AML/CTF sang tài sản số, yêu cầu các nhà cung cấp dịch vụ tài sản ảo áp dụng cơ chế kiểm soát phù hợp với chuẩn mực quốc tế.
• Bãi bỏ Đạo luật Báo cáo giao dịch tài chính năm 1998 đã lỗi thời, nhằm giảm trùng lặp pháp lý, tinh giản các quy tắc AML/CTF và nâng cao hiệu quả tuân thủ.
• Mở rộng tuân thủ AML/CTF sang các ngành nghề có rủi ro cao như luật sư, chuyên viên chuyển nhượng bất động sản, kế toán, chuyên gia bất động sản và đơn vị kinh doanh đá quý. Đây là nhóm cải cách thường được gọi là “Tranche 2”.

CẢI CÁCH TRANCHE 2

Luật sư, chuyên viên chuyển nhượng bất động sản, kế toán, nhà cung cấp dịch vụ tín thác và công ty, gọi chung là nhóm nhà cung cấp dịch vụ chuyên môn, cùng với đại lý bất động sản và các chuyên gia khác trong ngành bất động sản, nếu cung cấp một hoặc nhiều dịch vụ được chỉ định mới, sẽ phải đáp ứng các nghĩa vụ AML/CTF theo Đạo luật AML/CTF đã sửa đổi.

NHỮNG DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN NÀO SẼ THUỘC PHẠM VI NGHĨA VỤ AML/CTF?

Dựa trên chuẩn mực quốc tế và hoạt động tương đương tại các quốc gia khác, các dịch vụ sau đây của ngành bất động sản sẽ được đưa vào nhóm dịch vụ được chỉ định theo Đạo luật AML/CTF:

• Tham gia vào hoạt động liên quan đến việc chuyển giao quyền hưởng lợi trong đất đai hoặc bất động sản khác.
• Quản lý tiền của khách hàng, trừ các khoản được thanh toán dưới dạng phí dịch vụ chuyên môn, hoặc quản lý tài sản khác của khách hàng.
• Tham gia hoặc đưa ra chỉ thị thay mặt khách hàng cho người khác trong bất kỳ giao dịch chuyển nhượng nào nhằm thực hiện việc cấp, bán, mua hoặc bất kỳ hình thức định đoạt hay nhận chuyển nhượng bất động sản hoặc quyền lợi trong đất đai.

Nếu doanh nghiệp chào bán hoặc cung cấp một hoặc nhiều dịch vụ nêu trên, doanh nghiệp sẽ thuộc phạm vi nghĩa vụ AML/CTF.

VÌ SAO BẤT ĐỘNG SẢN PHẢI CHỊU NGHĨA VỤ AML/CTF?

• Bất động sản có thể là kênh hấp dẫn đối với các đối tượng muốn hợp thức hóa nguồn tiền bất hợp pháp. Tính giá trị cao, khả năng nắm giữ dài hạn và việc giao dịch thường qua nhiều bên trung gian khiến bất động sản trở thành tài sản cần được kiểm soát chặt chẽ dưới góc độ phòng, chống rửa tiền.
• Tội phạm có thể mua bất động sản bằng tiền bất hợp pháp, sử dụng bất động sản đó để ở, tiếp tục dùng tiền bất hợp pháp để cải tạo nhằm làm tăng giá trị tài sản, rồi bán lại để ghi nhận phần tăng giá như một khoản lợi nhuận hợp pháp.
• Chủ sở hữu hưởng lợi cuối cùng của bất động sản cũng có thể bị che giấu tương đối dễ dàng, đặc biệt khi giao dịch đi qua nhiều lớp pháp nhân, người đại diện hoặc cấu trúc sở hữu phức tạp. Chính đặc điểm này làm cho bất động sản trở thành một nhóm tài sản có sức hút đối với các hành vi tài chính phi pháp.

RỦI RO MÀ NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN PHẢI ĐỐI MẶT

Một số đặc điểm trong dịch vụ của ngành bất động sản đã được xác định là có sức hấp dẫn đối với các đối tượng muốn rửa tiền từ nguồn thu phạm tội hoặc tài trợ khủng bố. Các rủi ro về rửa tiền và tài trợ khủng bố gắn với lĩnh vực bất động sản bao gồm:

• Sử dụng bên thứ ba để mua và bán bất động sản.
• Thao túng giá trị bất động sản, tức mua hoặc bán bất động sản ở mức giá cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường.
• Chia nhỏ các khoản tiền mặt ký quỹ để mua bất động sản, nhằm tránh bị phát hiện theo ngưỡng báo cáo.
• Sử dụng cấu trúc công ty phức tạp và nhiều tài khoản để che giấu mục đích thực sự của giao dịch bất động sản và che giấu chủ sở hữu thật.
• Mua và cho thuê bất động sản, nhưng cung cấp tiền bất hợp pháp cho người thuê để thanh toán tiền thuê.
• Mua bất động sản bằng tiền bất hợp pháp với ý định tiếp tục thực hiện hoạt động phạm tội tại bất động sản đó.
• Sử dụng tiền bất hợp pháp để cải tạo, sửa chữa hoặc nâng cấp bất động sản.

Các doanh nghiệp trong ngành bất động sản thuộc phạm vi điều chỉnh của Đạo luật AML/CTF phải thực hiện đánh giá rủi ro rửa tiền và tài trợ khủng bố một cách toàn diện để nhận diện, đánh giá, giảm thiểu và quản lý các rủi ro phát sinh. Đây là bước nền tảng và có tính quyết định trong quá trình tuân thủ Đạo luật AML/CTF và các Quy tắc AML/CTF tại Úc trước ngày 01/07/2026.

TUÂN THỦ AML/CTF THƯỜNG BAO GỒM NHỮNG HOẠT ĐỘNG NÀO?

Tuân thủ AML/CTF tại Úc bao gồm một số hoạt động cốt lõi nhằm giúp doanh nghiệp giảm thiểu rủi ro liên quan đến rửa tiền và tài trợ khủng bố:

• Đánh giá mức độ tiếp xúc với các rủi ro rửa tiền và tài trợ khủng bố tiềm tàng, bao gồm loại khách hàng, loại giao dịch, kênh cung cấp sản phẩm hoặc dịch vụ và khu vực địa lý. Đây là bước nền để thiết kế chính sách và biện pháp AML/CTF phù hợp với rủi ro thực tế của từng doanh nghiệp.
• Thực hiện thẩm định khách hàng ban đầu để xác minh danh tính khách hàng trước khi thiết lập quan hệ kinh doanh. Khách hàng rủi ro thấp có thể chỉ cần thẩm định đơn giản; khách hàng hoặc giao dịch rủi ro cao có thể phải áp dụng thẩm định tăng cường. 
• Giám sát thường xuyên giao dịch của khách hàng để nhận diện hoạt động có dấu hiệu đáng ngờ, bao gồm theo dõi hồ sơ khách hàng, hiểu mô hình giao dịch, phát hiện giao dịch bất thường hoặc rủi ro cao có thể liên quan đến rửa tiền hoặc tài trợ khủng bố.
• Nộp báo cáo cho AUSTRAC đối với một số loại giao dịch, bao gồm Báo cáo vấn đề đáng ngờ, Báo cáo giao dịch ngưỡng đối với giao dịch tiền mặt từ AUD 10.000 trở lên, và Báo cáo chỉ thị chuyển tiền quốc tế khi có liên quan, cho đến thời điểm hệ thống báo cáo dịch vụ chuyển giá trị quốc tế thay thế cơ chế IFTI.
• Lưu giữ hồ sơ về toàn bộ hoạt động thẩm định, báo cáo giao dịch và thư từ liên quan trong thời hạn tối thiểu bảy năm. Việc lưu giữ hồ sơ giúp tăng tính minh bạch và cho phép cơ quan có thẩm quyền rà soát dữ liệu lịch sử khi cần.
• Xây dựng, triển khai và cập nhật thường xuyên chương trình AML/CTF. Theo Đạo luật AML/CTF mới, chương trình này bao gồm Đánh giá rủi ro rửa tiền và tài trợ khủng bố cùng Chính sách AML/CTF, qua đó xác định rủi ro mà doanh nghiệp đã nhận diện và các kiểm soát, quy trình cụ thể để quản lý và giảm thiểu rủi ro đó.
• Rà soát Đánh giá rủi ro rửa tiền và tài trợ khủng bố ít nhất mỗi ba năm một lần, đồng thời rà soát khi xuất hiện các yếu tố kích hoạt nhất định, chẳng hạn AUSTRAC cung cấp thông tin nhận diện hoặc đánh giá rủi ro liên quan đến dịch vụ được chỉ định của đơn vị báo cáo, hoặc có thay đổi trọng yếu đối với bất kỳ yếu tố nào trong đánh giá rủi ro. Nếu thay đổi nằm trong kiểm soát của đơn vị, việc rà soát phải hoàn tất trước khi thay đổi diễn ra; nếu thay đổi nằm ngoài kiểm soát của đơn vị, việc rà soát phải được thực hiện sớm nhất có thể sau khi thay đổi phát sinh.
• Đào tạo định kỳ cho nhân viên về tuân thủ AML/CTF để họ hiểu nghĩa vụ của mình, biết cách nhận diện và báo cáo các giao dịch đáng ngờ.

SAU NGÀY 01/07/2026 NGƯỜI MUA NƯỚC NGOÀI CẦN HIỂU THAY ĐỔI GÌ?

• Quy trình mua nhà sẽ cần nhiều chứng từ hơn ngay từ giai đoạn đầu.
• Đại lý bán hàng, đại diện bên mua, luật sư chuyển nhượng, luật sư, kế toán hoặc chủ đầu tư thuộc phạm vi điều chỉnh có thể phải hoàn tất thẩm định khách hàng trước khi cung cấp dịch vụ liên quan.
• Thẩm định khách hàng có nghĩa là xác định và xác minh khách hàng, kiểm tra người kiểm soát hoặc hưởng lợi từ giao dịch, đánh giá rủi ro và yêu cầu thêm thông tin khi mô hình giao dịch cần được làm rõ.
• Việc kiểm tra có thể bắt đầu từ lúc hỏi thông tin dự án, đặt chỗ, ký hợp đồng, chỉ định người mua, xử lý tài khoản tín thác, gửi chỉ dẫn hoàn tất hoặc nhận tư vấn pháp lý, tùy vai trò của từng bên.

NGÀY ÁP DỤNG AML/CTF CÓ TẠO RA LỆNH CẤM MỚI ĐỐI VỚI PHỤ HUYNH NƯỚC NGOÀI KHÔNG?

• Thông thường, phụ huynh nước ngoài vẫn có thể xin phê duyệt để mua nhà mới hoặc nhà gần như mới tại Úc với tư cách người mua nước ngoài.
• Ngày 01/07/2026 không phải là lệnh cấm mua mới. Khả năng mua vẫn phụ thuộc vào tình trạng người mua, loại bất động sản, phê duyệt đầu tư nước ngoài, điều kiện hợp đồng, thuế và phụ phí của từng bang, phương án vay, nghĩa vụ thuế và khả năng chuyển tiền đúng hạn.
• Khung chính sách của Úc định hướng vốn nước ngoài vào nguồn cung nhà ở mới. Vì vậy, căn hộ mới, căn hộ hình thành trong tương lai và nhà mới đủ điều kiện vẫn là lộ trình chính của nhiều gia đình ở nước ngoài.
• Nhà ở đã có sẵn chịu hạn chế tạm thời đến ngày 30/06/2029, với một số ngoại lệ giới hạn gắn với mục tiêu tăng nguồn cung nhà ở và các thiết lập thương mại có quy mô.

GIA ĐÌNH NÊN TÁCH AML/CTF VÀ FIRB NHƯ THẾ NÀO?

• AML/CTF hỏi: khách hàng là ai, ai kiểm soát giao dịch, tiền của ai được dùng, tiền hình thành từ đâu, tiền đi theo tuyến nào, và mô hình giao dịch có phù hợp với hồ sơ của người mua hay không.
• FIRB hỏi: người nước ngoài này có được mua loại đất ở hoặc nhà ở này tại Úc không, theo lộ trình phê duyệt nào và chịu điều kiện gì.
• Giấy chứng nhận miễn trừ của chủ đầu tư có thể giải quyết một bước trong FIRB. Tuy nhiên, giấy đó chỉ xử lý riêng lộ trình phê duyệt đầu tư nước ngoài. Kiểm tra AML/CTF, thuế bang, nghĩa vụ hợp đồng, kiểm tra của bên cho vay và bằng chứng hoàn tất giao dịch vẫn phải nằm trong hồ sơ.
• Biên lai chuyển tiền ngân hàng có thể chứng minh dòng tiền di chuyển. Nhưng chỉ biên lai đó có thể chưa trả lời đủ về nguồn tài sản tích lũy, việc cha mẹ cấp vốn cho con, và quyền hưởng lợi thực chất.

VÌ SAO CĂN HỘ VÀ NHÀ XÂY MỚI VÀ GÓI NHÀ-ĐẤT CẦN ĐƯỢC XEM XÉT RIÊNG?

• Giao dịch nhà đất thường có nhiều lớp hơn: hợp đồng đất, hợp đồng xây dựng, các mốc thi công, thanh toán theo tiến độ, vay ngân hàng, đăng ký quyền sở hữu và điều kiện về thời gian.
• Phê duyệt đối với đất ở chưa xây dựng thường đi kèm điều kiện xây dựng, bao gồm yêu cầu hoàn thành trong một thời hạn nhất định và hạn chế bán trước khi hoàn thành.
• Nhà mới xây trên khu đất từng có nhà cũ bị phá dỡ có thể được xử lý khác với đất ở chưa xây dựng. Hướng dẫn chính thức cho biết đất từng có nhà ở thường được xử lý theo nhóm nhà ở đã có sẵn, vì trên đất đó trước đây đã tồn tại một căn nhà.
• Điểm này dễ làm gia đình nhầm lẫn khi nhìn thấy thiết kế nhà mới và cho rằng khu đất là đất trống đơn giản. Lịch sử sử dụng đất có thể làm thay đổi lộ trình phê duyệt.
• Cần kiểm tra chặt chẽ lịch sử đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu, tình trạng quy hoạch và nhóm phê duyệt trước khi trả tiền đặt cọc.

ÚC QUY ĐỊNH CĂN HỘ MỚI HOẶC NHÀ Ở MỚI NHƯ THẾ NÀO?

• Nhà ở mới thường là nhà sẽ được xây, đang được xây hoặc đã được xây trên đất ở, chưa từng được bán như một nhà ở và chưa từng được sử dụng để ở.
• Nhà gần như mới có thể nằm trong một dự án nhà ở và phải đáp ứng các điều kiện cụ thể theo hướng dẫn đầu tư nước ngoài.
• Căn hộ mẫu, căn hộ từng được bên liên quan sử dụng, nhà đã bán một lần, căn hộ hoàn thành nhưng được giữ lại một thời gian, hoặc dự án thay đổi cấu trúc đều cần kiểm tra cụ thể thay vì mặc nhiên xem là nhà mới.
• Với gia đình nước ngoài, câu chữ trong hợp đồng phải khớp với lộ trình phê duyệt. Người mua nên yêu cầu cố vấn xác nhận bất động sản thuộc nhóm nhà mới, nhà gần như mới, đất ở chưa xây dựng hay nhà ở đã có sẵn cho mục đích đầu tư nước ngoài.

AUSTRAC XEM XÉT ĐIỀU GÌ?

• AUSTRAC tập trung vào rủi ro rửa tiền và tài trợ khủng bố trong giao dịch bất động sản nói chung. Trọng tâm nằm ở mô hình giao dịch, bộ chứng từ và cấu trúc kiểm soát.
• Những điểm thường dẫn đến câu hỏi bổ sung gồm: thanh toán bởi bên thứ ba, khoản vay không thông thường, ngân hàng ở nước ngoài, tài sản ảo, thanh toán tiền mặt, mua bán nhanh, yêu cầu xử lý gấp bất thường, thao túng giá, cấu trúc nhiều lớp và chỉ dẫn liên tục thay đổi.
• Gia đình nước ngoài dùng chuyển khoản ngân hàng thông thường, có chứng từ minh bạch, người cấp vốn được nêu tên và lời giải thích thống nhất thường sẽ được xử lý thuận lợi hơn một hồ sơ vội, có nhiều luồng tiền khó giải thích, bất kể nền tảng của người mua là gì.
• Chuyên gia đang đánh giá hồ sơ giao dịch. Nên xem đây là việc chuẩn hóa chứng từ.

GIA ĐÌNH CÓ THỂ CẦN CHUẨN BỊ CHỨNG TỪ CỤ THỂ GÌ?

Hồ sơ được xây dựng sớm quanh từng cá nhân, từng tài khoản, từng người kiểm soát và từng người hưởng lợi được xác định cụ thể. 

• Tiền gia đình trở thành tiền của người cấp vốn được nêu tên.
• Cha mẹ cho tiền trở thành văn bản tặng cho hoặc thư xác nhận chuyển tiền.
• Cha mẹ cho vay trở thành hợp đồng vay có điều khoản trả nợ.
• Con đứng tên vì thuận tiện trở thành câu hỏi về quyền hưởng lợi thực chất và quyền kiểm soát.
• Vàng, tiền mặt tiết kiệm hoặc khoản rút từ kinh doanh trở thành một dòng thời gian có hóa đơn bán, chứng từ nộp ngân hàng và hồ sơ thuế hỗ trợ.
• Người thân hỗ trợ chuyển tiền trở thành lời giải thích về thanh toán của bên thứ ba.
• Dự liệu việc rà soát và thẩm định tăng cường người có ảnh hưởng chính trị (Politically Exposed Person, PEP, nếu có). 

PHỤ HUYNH NƯỚC NGOÀI NÊN CHUẨN BỊ SẴN GIẤY TỜ GÌ TRƯỚC KHI CHỌN DỰ ÁN?

Danh tính và tình trạng:

• Hộ chiếu của từng người mua và từng người cấp vốn.
• Thị thực Úc, bằng chứng quốc tịch hoặc thường trú nhân nếu có liên quan.
• Địa chỉ thường trú/tạm trú, địa chỉ ở nước ngoài và thông tin cư trú thuế.
• Giấy đăng ký kết hôn nếu tiền nằm trong tài sản chung của gia đình.
• Giấy khai sinh hoặc giấy tờ hộ khẩu/gia đình chứng minh quan hệ huyết thống, quan hệ cha mẹ – con, kèm bản dịch công chứng nếu cần.

Nguồn tiền cho giao dịch:

• Hợp đồng bán bất động sản địa phương, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, biên lai thuế, chứng từ thanh toán và sao kê ngân hàng thể hiện tiền bán.
• Giấy phép đăng ký kinh doanh, báo cáo tài chính trước và sau khi phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO, nếu có áp dụng), hồ sơ khai thuế, hồ sơ hoàn tất nghĩa vụ phúc lợi xã hội cho người lao động, nghị quyết chia cổ tức hoặc chứng từ rút lợi nhuận của chủ sở hữu đối với nguồn tiền từ kinh doanh.
• Phiếu lương, hợp đồng lao động và sao kê tiết kiệm đối với tiền tích lũy từ lương.
• Hồ sơ thừa kế, tòa án, di chúc hoặc di sản nếu dùng tiền thừa kế.
• Văn bản tặng cho từ người tặng, kèm chứng từ nguồn tiền của người tặng.
• Hóa đơn bán vàng, chứng từ nộp tiền mặt vào ngân hàng và trình tự ngày tháng nếu vàng hoặc tiền mặt tiết kiệm được chuyển thành tiền trong tài khoản.

Dòng chuyển tiền:

• Hồ sơ chuyển tiền của ngân hàng địa phương, điện SWIFT, phiếu đổi ngoại tệ, sao kê tài khoản người gửi và sao kê tài khoản nhận tại Úc.
• Biên lai của đơn vị chuyển tiền được cấp phép nếu dùng đơn vị chuyển tiền.
• Lời giải thích cho từng người gửi tiền bên thứ ba, nêu quan hệ và lý do.

Hồ sơ quyền mua:

• Phê duyệt FIRB, giấy chứng nhận miễn trừ hoặc xác nhận giấy chứng nhận của chủ đầu tư.
• Hợp đồng, phiếu giữ chỗ, giấy tờ chỉ định người mua và bảng quyết toán hoàn tất.
• Hợp đồng tặng cho, hợp đồng vay hoặc thư tài trợ gia đình khớp với đường đi của tiền.
• Giấy ủy quyền kèm bản dịch được chứng nhận nếu người khác ký thay phụ huynh.

CHA MẸ CÓ THỂ CẤP VỐN CHO CON ĐÃ TRƯỞNG THÀNH TẠI ÚC NHƯ THẾ NÀO?

• Cần quyết định sớm tiền đó là tặng cho, cho vay, góp vốn đồng sở hữu hay hỗ trợ cho cấu trúc công ty/tín thác.
• Quyết định này nên được lập thành văn bản trước khi tiền di chuyển.
• Văn bản phải khớp với số tiền chính xác, loại tiền, người gửi, người nhận, ngày chuyển và mục đích chuyển.
• Nếu có vay mua nhà, cần báo sớm cho bên cho vay. Tiền tặng và khoản vay gia đình có thể được xử lý khác nhau khi tính khả năng vay và phê duyệt khoản vay.
• Nếu cha mẹ giữ quyền yêu cầu hoàn trả, quyền kiểm soát, quyền ở trong nhà hoặc quyền nhận tiền khi bán nhà sau này, gia đình cần được tư vấn trước khi cho rằng chỉ riêng người con chịu hệ quả về đầu tư nước ngoài và thuế.
• Nhiều người thân cùng góp tiền có thể được chấp nhận nếu giải thích đầy đủ. Mỗi người góp cần có danh tính, quan hệ, số tiền, nguồn tiền và bằng chứng chuyển tiền.
• Không nên đổi câu chuyện từ tặng cho sang cho vay sau khi cơ quan hoặc cố vấn đã bắt đầu đặt câu hỏi. Việc thay đổi muộn có thể làm hồ sơ chậm và dẫn đến kiểm tra bổ sung.

NẾU NGƯỜI CON LÀ CÔNG DÂN ÚC HOẶC THƯỜNG TRÚ NHÂN THÌ SAO?

• Công dân Úc và người có thị thực thường trú thường không phải xin phê duyệt mua nhà ở theo diện người mua nước ngoài cho giao dịch đứng tên chính họ.
• Người con vẫn phải trả lời câu hỏi về nguồn tiền nếu cha mẹ ở nước ngoài cấp vốn.
• Nếu thỏa thuận tạo cho cha mẹ ở nước ngoài quyền hưởng lợi thực chất, quyền kiểm soát, quyền được hoàn trả, thỏa thuận bên ngoài hợp đồng hoặc quyền nhận chuyển nhượng sau này, gia đình nên lấy ý kiến tư vấn trước khi ký hợp đồng.
• Gia đình nên tránh cách nói không chính thức như “con đứng tên giùm bố mẹ”. Cần dùng ngôn ngữ pháp lý chính xác. “Đứng tên giùm” có thể nghe đơn giản trong phạm vi gia đình; trong hồ sơ Úc, cụm này có thể làm phát sinh câu hỏi về sở hữu, thuế và phê duyệt.

NẾU CHA MẸ NƯỚC NGOÀI MUA ĐỨNG TÊN MÌNH THÌ SAO?

• Hồ sơ thường rõ hơn về mặt sở hữu vì người mua và người cấp vốn là cùng một người hoặc cùng một cặp vợ chồng.
• Phần trọng tâm sẽ là phê duyệt đầu tư nước ngoài, nguồn tiền, nguồn tài sản tích lũy, tuyến chuyển tiền và thời điểm hoàn tất.
• Cha mẹ nên dự liệu quy trình xác minh danh tính từ nước ngoài: bản sao hộ chiếu được chứng thực, bằng chứng địa chỉ, xác minh qua ghi hình hoặc chứng thực của đại sứ quán hoặc lãnh sự quán, tùy chính sách của từng cố vấn.
• Tên nước ngoài cần được xử lý rất cẩn thận. Thứ tự họ tên, dấu thanh (nếu có), thứ tự tên trên hộ chiếu và hệ thống hợp đồng của Úc có thể tạo ra sai lệch nhỏ nhưng ảnh hưởng đến ngân hàng, FIRB, giấy tờ quyền sở hữu và ngày hoàn tất.

NẾU NGUỒN TIỀN ĐỂ MUA NHÀ Ở ÚC ĐẾN TỪ VIỆC BÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA PHƯƠNG THÌ SAO?

• Nên chuẩn bị chuỗi hồ sơ bán bất động sản trước khi đến hạn đặt cọc tại Úc.
• Một bộ hồ sơ tốt thường gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán, chứng từ thanh toán của bên mua/bên bán, chứng từ thuế hoặc nghĩa vụ tài chính, sao kê ngân hàng thể hiện tiền bán, và lời giải thích về phần tiền mặt nếu có.
• Nếu tiền được nhận theo nhiều đợt, nên lập một dòng thời gian một trang: ngày ký thỏa thuận, ngày nhận tiền, ngày nộp vào ngân hàng, ngày đổi ngoại tệ, ngày chuyển ra nước ngoài và ngày nhận tại Úc.
• Nếu tiền bán trước tiên đi vào tài khoản của vợ/chồng, anh chị em hoặc tài khoản doanh nghiệp, cần giải thích lý do. 

NẾU TÀI SẢN HÌNH THÀNH TỪ DOANH NGHIỆP TƯ NHÂN THÌ SAO?

• Tài sản từ doanh nghiệp tư nhân cần nhiều hơn giấy đăng ký kinh doanh.
• Các chứng từ hữu ích có thể bao gồm hồ sơ khai thuế, báo cáo tài chính đã kiểm toán hoặc báo cáo quản trị, hồ sơ chia cổ tức/phân phối lợi nhuận, chứng từ rút tiền của chủ sở hữu, sao kê tài khoản doanh nghiệp và ghi chú ngắn về vai trò của chủ sở hữu.
• Nếu công ty gia đình có lẫn tiền cá nhân và tiền kinh doanh, không nên chuyển tiền qua quá nhiều tài khoản gần ngày hoàn tất, trừ khi cố vấn đã lập sơ đồ đường tiền từ trước.
• Một bản mô tả ngắn về doanh nghiệp sẽ hỗ trợ hồ sơ: thành lập khi nào, hoạt động trong lĩnh vực gì, ai sở hữu, lợi nhuận tích lũy như thế nào và vì sao có sẵn tiền cho giao dịch mua nhà.

NẾU NGƯỜI MUA DÙNG CÔNG TY HAY TÍN THÁC THÌ SAO?

• Cấu trúc càng nhiều lớp thì hồ sơ càng cần nhiều tên, nhiều chứng từ và nhiều lý do rõ ràng.
• Hồ sơ công ty có thể cần giấy đăng ký công ty, danh sách giám đốc, cổ đông, chủ sở hữu hưởng lợi cuối cùng, nghị quyết hội đồng quản trị, nguồn tiền và mục đích dùng cấu trúc.
• Hồ sơ tín thác có thể cần văn bản tín thác, thông tin người được ủy thác, người lập tín thác, người có quyền bổ nhiệm, người thụ hưởng, người kiểm soát và nguồn tiền.
• Úc nhìn xuyên qua cấu trúc để xác định cá nhân cuối cùng sở hữu hoặc kiểm soát khách hàng. 

GIA ĐÌNH CẦN CHUẨN BỊ GÌ TRƯỚC KHI TRẢ TIỀN GIỮ CHỖ?

• Xác nhận danh tính người mua đúng như hộ chiếu và giấy tờ phê duyệt sẽ thể hiện.
• Xác nhận người mua là người nước ngoài, công dân, thường trú nhân, người có thị thực tạm thời, công ty hay tín thác.
• Xác nhận loại bất động sản: nhà mới, nhà gần như mới, đất ở chưa xây dựng, nhà ở đã có sẵn, hoặc đất từng có nhà ở trước đây.
• Xác nhận lộ trình FIRB: phê duyệt riêng, giấy chứng nhận miễn trừ, giấy chứng nhận của chủ đầu tư hoặc miễn trừ đã được cố vấn xác nhận.
• Xác nhận nguồn tiền đặt cọc và tài khoản trả tiền. Nếu bên thứ ba trả tiền đặt cọc, cần giải thích trước khi chuyển.
• Xác nhận điều kiện hợp đồng về phê duyệt đầu tư nước ngoài nếu cần phê duyệt riêng.
• Xác nhận lịch hoàn tất có phù hợp với thời gian xử lý của ngân hàng địa phương và thời gian tiền vào ngân hàng Úc hay không.

Bài viết này (bao gồm bất kỳ báo cáo, phụ lục, tài liệu minh họa và bình luận bằng lời nào) chỉ được cung cấp cho mục đích thông tin và thảo luận chung. Nội dung không cấu thành tư vấn pháp lý, tư vấn thuế, tư vấn đầu tư, hoặc khuyến nghị hực hiện bất kỳ giao dịch hay cấu trúc cụ thể nào. Các quy định pháp luật, chính sách di trú, tiêu chuẩn thẩm định của ngân hàng và yêu cầu tuân thủ có thể thay đổi theo từng thời điểm và từng khu vực pháp lý. Arcadia Consulting Vietnam không đưa ra bất kỳ tuyên bố hay bảo đảm nào về tính đầy đủ hoặc chính xác của thông tin trong bài viết này và không chịu trách nhiệm đối với bất kỳ tổn thất nào phát sinh từ việc dựa vào tài liệu. Nhà đầu tư bất động sản và gia đình cần tìm kiếm tư vấn chuyên môn độc lập được cấp phép hành nghề tại Úc theo hoàn cảnh cụ thể của mình và bảo đảm tuân thủ các nghĩa vụ báo cáo, kê khai áp dụng của Sở Thuế vụ Úc (Australian Taxation Office, ATO), đặc biệt trong bối cảnh hoạt động tuân thủ và rà soát đang được tăng cường.