MUA NHÀ MELBOURNE, ÚC: DANH MỤC CẦN THẨM ĐỊNH
Trước khi ký hợp đồng mua nhà ở Melbourne nói riêng và tiểu bang Victoria nói chung, Quý Khách cần nhận diện đầy đủ các yếu tố có thể ảnh hưởng đến quyền sở hữu, quyền sử dụng, nghĩa vụ tuân thủ và chi phí vận hành của bất động sản. Danh mục này giúp Quý Khách rà soát nhanh các rủi ro trọng yếu. Trong nhiều trường hợp, Quý Khách cần luật sư chuyển nhượng, chuyên gia quy hoạch hoặc kỹ thuật để xác nhận kết luận.
Tài liệu tham khảo và hướng dẫn sẵn có bằng tiếng Anh tại trang Due Diligence Checklist từ Consumer Affairs Victoria: https://www.consumer.vic.gov.au/housing/buying-and-selling-property/checklists/due-diligence
MÔI TRƯỜNG SỐNG ĐÔ THỊ
Quý Khách dự định chuyển về nội đô?
Khu vực mật độ cao thường hấp dẫn vì tập trung dịch vụ, tiện ích và giải trí. Tuy nhiên, các tác động thực tế cần chấp nhận: lưu lượng giao thông lớn, tiếng ồn, mùi/phát thải từ hoạt động kinh doanh, sinh hoạt cộng đồng. Việc khảo sát kỹ khu vực là cần thiết để đánh giá đúng trải nghiệm sống và rủi ro tranh chấp tiện nghi.
Bất động sản có thuộc diện sở hữu chung không?
Nếu bất động sản nằm trong một dự án có phần sở hữu chung (ví dụ: hành lang, sân vườn, hạ tầng dùng chung), tài sản có thể chịu sự quản lý của Owners Corporation. Có thể phát sinh phí quản lý định kỳ, quỹ bảo trì và các khoản thu khác theo quyết định Owners Corporation, phải tuân thủ các quy định có thể giới hạn cách sử dụng tài sản, ví dụ: hạn chế nuôi thú cưng.
KHU VỰC TĂNG TRƯỞNG
Quý Khách có dự định mua nhà tại khu vực tăng trưởng không?
Cần xác minh bất động sản có thuộc diện phải nộp khoản đóng góp hạ tầng khu vực tăng trưởng hay không. Đây là nghĩa vụ tài chính có thể phát sinh.
RỦI RO NGẬP LỤT VÀ CHÁY RỪNG
Bất động sản có lịch sử hoặc nguy cơ ngập lụt/ cháy rừng không?
Một số bất động sản chịu rủi ro ngập hoặc cháy rừng do đặc điểm địa hình và vị trí. Quý Khách cần thẩm tra đầy và đánh giá hệ quả thực tế đối với quản lý đất và cảnh quan, kết cấu công trình, phí và điều kiện bảo hiểm.
BẤT ĐỘNG SẢN NÔNG THÔN
Quý Khách muốn mua ở nông thôn?
Với bất động sản thuộc quy hoạch nông thôn, Quý Khách cần rà soát các điểm sau:
- Công năng sử dụng đất xung quanh có phù hợp kỳ vọng sống? Hoạt động nông nghiệp có thể phát sinh tiếng ồn, mùi, bụi, cần xác định trước để tránh xung đột kỳ vọng.
- Có dự định chặt bỏ thảm thực vật bản địa? Việc loại bỏ cây/thực vật bản địa trên đất tư nhân chịu sự điều chỉnh của quy định chuyên biệt.
- Nghĩa vụ của chủ đất về kiểm soát cỏ dại và sinh vật gây hại trong phạm vi tài sản.
Có thể xây mới nhà ở không?
Quý Khách cần kiểm tra nếu bất động sản có giáp đất công, có mặt giáp sông/hồ/đường thủy, đoạn đường công cũ nằm trong ranh đất, gắn với giấy phép/quyền sử dụng đất công.
Khu vực có các hoạt động thăm dò/ khai thác tài nguyên không?
Quý Khách nên tra cứu các hoạt động thăm dò, khai khoáng, khai thác đá trên hoặc gần bất động sản. Đồng thời, cần lưu ý các loại giấy phép/quyền thuê/quyền khai thác liên quan đến dầu khí, địa nhiệt, lưu giữ khí nhà kính, cùng giấy phép khai thác khoáng sản và ngành khai thác vật liệu.
Ô NHIỄM ĐẤT VÀ NƯỚC NGẦM
Hoạt động sử dụng đất trước đây có để lại rủi ro ô nhiễm không?
Quý Khách cần rà soát liệu các hoạt động trong quá khứ, bao gồm cả hoạt động trên các thửa đất liền kề, có khả năng gây ô nhiễm đất hoặc nước ngầm tại khu đất hay không. Nếu tồn tại, rủi ro này có thể dẫn đến hạn chế về mục đích sử dụng, cải tạo hoặc phát triển trong tương lai.
RANH GIỚI THỬA ĐẤT
Quý Khách đã xác định chính xác ranh giới bất động sản chưa?
Cần đối chiếu kích thước, mốc ranh và sơ đồ thửa đất trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu với hiện trạng tại chỗ như hàng rào, tường ranh, vị trí công trình để bảo đảm ranh giới khớp nhau. Nếu có dấu hiệu lệch ranh hoặc nghi vấn, bạn nên trao đổi ngay với luật sư/chuyên viên chuyển nhượng và cân nhắc thuê đơn vị trắc địa lập bản đo hiện trạng để xác lập ranh giới một cách chính thức.
KIỂM SOÁT QUY HOẠCH
Có thể đổi mục đích sử dụng, xây mới, cải tạo công trình trên bất động sản không?
Mọi thửa đất tại Úc đều chịu sự điều chỉnh của quy hoạch sử dụng đất do hội đồng địa phương quản lý. Phân khu và các lớp phủ quy hoạch gắn với thửa đất sẽ quyết định được làm gì và không được làm gì: xây dựng trên đất trống, phạm vi cải tạo, mở rộng, tái phát triển công trình theo thời gian.
Hội đồng địa phương có thể cung cấp thông tin về quy hoạch và các yêu cầu kèm theo, bao gồm hướng dẫn thiết kê hoặc tiêu chuẩn thiết kế an toàn cháy rừng nếu áp dụng. Ngoài quy hoạch, bất động sản còn có thể chịu các ràng buộc trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, có khả năng ngăn cản hoặc giới hạn việc phát triển. Các ràng buộc này cần được kiểm tra trong Tờ khai Mục 32 (Section 32 statement).
Khu vực lân cận có giấy phép quy hoạch đang xin hoặc đã được cấp không?
Hội đồng địa phương có thể cho biết xung quanh có hồ sơ xin phép hoặc giấy phép quy hoạch đã cấp hay không. Các dự án lớn gần đó có thể làm thay đổi đặc trưng khu phố, gia tăng tiếng ồn và lưu lượng giao thông quanh tài sản.
AN TOÀN CÔNG TRÌNH
Công trình có an toàn để ở không?
Hệ thống pháp luật xây dựng được thiết kế để bảo đảm an toàn. Quý Khách nên thực hiện kiểm định công trình độc lập về an toàn điện, dấu hiệu xây dựng không phép/không đúng phép, mức đáp ứng của hàng rào hồ bơi/ spa, và các rủi ro vật lý như mối hoặc các nguy cơ khác.
GIẤY PHÉP XÂY DỰNG
Có hạng mục nào trên tài sản đã bị chỉnh sửa, hoặc dự định chỉnh sửa không?
Việc xây dựng, sửa chữa, cải tạo công trình và tường chắn đất đều chịu quy định về thiết kế, thi công, phê duyệt. Quý Khách cần xác minh các hạng mục đã thực hiện (và dự kiến thực hiện) có được cấp phép và nghiệm thu đúng quy định hay không. Hội đồng địa phương có thể cung cấp thông tin về các giấy phép xây dựng đã cấp cho những công việc gần đây tại tài sản, cũng như yêu cầu thủ tục đối với hạng mục mới. Ngoài ra, Quý Khách có thể thuê giám định viên xây dựng tư nhân để thẩm định độc lập.
Các hạng mục sửa chữa/cải tạo gần đây có được bảo hiểm hoặc bảo hành không?
Hãy yêu cầu bên bán xác nhận có bảo hiểm chủ nhà tự xây hoặc bảo hành nhà thầu hay không, nhằm bảo vệ người mua trước lỗi/khuyết tật thi công của các hạng mục đã thực hiện trên tài sản.
KỸ THUẬT VÀ DỊCH VỤ THIẾT YẾU
Bất động sản có đầy đủ và đang vận hành các kết nối thiết yếu không?
Quý Khách cần xác nhận tình trạng kết nối và khả năng cung cấp đối với các dịch vụ cơ bản gồm nước sạch, thoát nước, điện, khí đốt, điện thoại và viễn thông. Trường hợp dịch vụ chưa được đấu nối, có thể không khả dụng tại khu vực hoặc phát sinh chi phí kết nối ban đầu. Ngoài ra, Quý Khách có thể phải lựa chọn nhà cung cấp trong số các đơn vị được phép. Nội dung này đặc biệt quan trọng đối với bất động sản ở khu vực nông thôn, nơi hạ tầng dịch vụ có thể không đầy đủ hoặc không đồng đều.
QUYỀN CỦA NGƯỜI MUA
Quý Khách đã hiểu rõ quyền lợi pháp lý của mình trong giao dịch mua bất động sản chưa?
Hợp Đồng Mua Bán và Tờ khai Mục 32 là hai tài liệu pháp lý cốt lõi, chứa toàn bộ thông tin trọng yếu liên quan đến bất động sản. Quý Khách cần yêu cầu cung cấp, đọc kỹ và hiểu rõ các tài liệu này trước khi đưa ra bất kỳ cam kết nào. Thực tiễn tốt là thuê luật sư hoặc chuyên viên chuyển nhượng để rà soát điều khoản, nhận diện rủi ro và bảo đảm giao dịch được thực hiện đúng quy định. Nếu dự định sử dụng dịch vụ chuyên môn, Quý Khách nên tham vấn từ sớm, trước khi ký kết hoặc tham gia đấu giá.
Bên cạnh đó, bán thỏa thuận riêng và đấu giá tại Úc đều chịu sự điều chỉnh của khung pháp lý riêng, bao gồm các quy định về thời hạn cân nhắc/hủy giao dịch trong những trường hợp áp dụng, cũng như quyền và nghĩa vụ đặc thù khi mua bất động sản hình thành trong tương lai. Nguyên tắc then chốt cần ghi nhớ là: người mua có quyền, và việc bảo vệ quyền đó phụ thuộc vào mức độ hiểu biết hồ sơ, điều khoản và quy trình giao dịch ngay từ đầu.