ÚC 2025: GIÁ NHÀ LEO THANG TOÀN DIỆN
Giá nhà trung bình tại Adelaide (bang Nam Úc) lần đầu tiên vượt ngưỡng 1 triệu đô la Úc, trong khi Sydney (bang New South Wales) được dự báo sẽ cán mốc 1,7 triệu đô chỉ trong vài tuần tới. Trong bối cảnh cuộc tổng tuyển cử liên bang đang đến gần, với vấn đề khả năng tiếp cận nhà ở trở thành điểm nóng trong các chiến dịch tranh cử, báo cáo mới nhất từ Domain House Price Report đã phác thảo rõ nét bức tranh hiện tại của thị trường – cho thấy sự chậm lại của thị trường không đồng nghĩa với việc giá nhà sẽ trở nên dễ tiếp cận hơn. Hiện đã có 5 thành phố lớn với giá nhà trung bình đạt hoặc vượt mốc 1 triệu đô: Adelaide, Brisbane, Canberra, Melbourne và Sydney.
Tuy nhiên, Sydney vẫn là một trường hợp đặc biệt. Chỉ vài tháng trước, giá nhà tại đây còn trong xu hướng giảm, nhưng đã bật tăng trở lại, hiện chỉ cách kỷ lục mới đúng 8.000 AUD, với mức giá trung bình gần chạm ngưỡng 1,7 triệu AUD. Trong khi đó, chỉ còn ba thủ phủ là Perth, Hobart và Darwin vẫn giữ mức giá trung bình dưới 1 triệu đô, nhưng với đà tăng hiện tại, Perth có khả năng gia nhập “câu lạc bộ triệu đô” vào cuối năm 2025. Tại Brisbane, giá nhà riêng đã ghi nhận lần sụt giảm đầu tiên trong nhiều năm – tuy nhiên, mức giảm chỉ ở mức khiêm tốn là 3.300 AUD. Ngược lại, thị trường căn hộ tại Brisbane tiếp tục lập kỷ lục, với mức tăng gần 92.000 AUD chỉ trong vòng 12 tháng qua.
THỦ ĐÔ CANBERRA: TIẾP TỤC SUY YẾU, KHOẢNG CÁCH VỚI SYDNEY VẪN Ở MỨC SÂU
Thị trường bất động sản Canberra tiếp tục giảm tốc khi chưa thể thiết lập được đà phục hồi bền vững. Tuy vậy, giá nhà trung bình tại đây vẫn giữ vị trí thứ hai toàn quốc, chỉ sau Sydney. Tuy nhiên, khoảng cách giữa hai thành phố này vẫn rất lớn – lên tới 642.664 AUD, tương đương với giá một căn hộ trung bình tại Melbourne, nơi mức giá hiện tại là 550.022 AUD.
Lần đầu tiên, thị trường ghi nhận mức độ “ngang bằng” về giá nhà trung bình giữa các thành phố Canberra, Melbourne, Brisbane và Adelaide. Cả bốn thủ phủ này hiện đều có giá nhà trung bình vượt ngưỡng 1 triệu AUD, và mức chênh lệch giữa thành phố đắt nhất (Canberra) và rẻ nhất (Adelaide) chỉ còn chưa đầy 50.000 AUD – một dấu hiệu rõ nét cho thấy sự hội tụ giá cả giữa các thị trường địa phương. Việc Adelaide lần đầu tiên gia nhập “câu lạc bộ triệu đô” là một cột mốc lịch sử đối với thị trường bất động sản thành phố này, nhưng đồng thời cũng đặt ra rào cản lớn hơn cho những người mua nhà lần đầu – theo nhận định của Tiến sĩ Nicola Powell, Trưởng bộ phận nghiên cứu và kinh tế tại Domain.
ADELAIDE: VƯỢT NGƯỠNG 1 TRIỆU ĐÔ TỪ “THỊ TRƯỜNG GIÁ TRỊ” ĐẾN HIỆN TƯỢNG FOMO DẪN DẮT LÀN SÓNG SỞ HỮU NHÀ
Để lý giải vì sao Adelaide có thể bứt phá và chạm mốc 1 triệu đô, bà Powell nhìn lại xu hướng giá nhà trong 5 năm qua: giá nhà trung bình tại đây gần như đã tăng gấp đôi. Năm năm trước, mức giá trung bình ở Adelaide chỉ là 543.145 AUD, thấp hơn một nửa so với Sydney (1,161 triệu AUD) ở cùng thời điểm. So sánh với Melbourne (910.658 AUD) và Canberra (779.437 AUD), Adelaide khi đó cũng nổi bật là thị trường có mức giá dễ tiếp cận hơn đáng kể – và chính yếu tố ‘giá trị đồng tiền’ đó có thể đã là tia lửa khởi đầu cho làn sóng quan tâm.”
Tuy nhiên, không chỉ là vấn đề giá cả. Theo bà Powell, đà tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường nhà ở tại Adelaide còn được thúc đẩy bởi hàng loạt yếu tố ngoại sinh trong 5 năm qua – từ đại dịch, lãi suất thấp kỷ lục, cho đến xu hướng làm việc từ xa bùng nổ, tất cả đã làm thay đổi hành vi người mua, tăng cường nhu cầu sở hữu nhà ở ngoài các đô thị lớn. Trong tất cả các thị trường, Adelaide là nơi thể hiện rõ nhất hiện tượng FOMO – nỗi sợ bỏ lỡ cơ hội.
Gần đây hơn, sự tương tác giữa thị trường nhà cho thuê và nhà để bán cũng đóng vai trò then chốt trong việc đẩy giá nhà trung bình tại Adelaide lên mốc 1 triệu AUD. “Adelaide từ lâu đã là thị trường cho thuê khan hiếm nhất trong số các thủ phủ tại Úc,” Powell giải thích. “Hiện tại, tỷ lệ bất động sản trống chỉ ở mức 0,4%, cho thấy áp lực rất lớn từ phía người thuê đang chuyển dần sang nhu cầu sở hữu. Khi giá thuê leo thang và nguồn cung quá hạn chế, nhiều người muốn nhanh chóng thoát khỏi vòng xoáy thuê nhà và sở hữu tài sản của chính mình – đặc biệt trong bối cảnh giá nhà tiếp tục tăng mạnh.”
SYDNEY: CUỘC ĐUA KHÔNG ĐIỂM DỪNG CỦA GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ
Dù mức giá trung bình 1 triệu đô tại Adelaide gây chú ý, nhưng vẫn dễ chấp nhận hơn nhiều khi đặt cạnh con số 1.691.731 AUD tại Sydney – nơi giá nhà đã có hai quý tăng trưởng liên tiếp và cho thấy dấu hiệu tăng tốc. “Sydney gần như đã trở thành thị trường ‘ngoài tầm với’. Giá nhà tại đây đang tách biệt hoàn toàn so với phần còn lại của cả nước,” Powell nhận xét. “Tôi tin rằng nhiều người Úc sẽ cảm thấy choáng ngợp khi biết rằng giá nhà trung bình tại Sydney hiện gần chạm 1,7 triệu AUD.”
Cách đây 5 năm, theo dữ liệu của Domain, giá nhà trung bình tại Sydney là 1,161 triệu AUD. “Và giờ đây, câu hỏi được đặt ra là: ‘Khi nào giá nhà tại Sydney sẽ chạm mốc 2 triệu AUD?’ – bởi xu hướng tăng vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại,” bà Powell bổ sung. Tuy vậy, bà cũng lưu ý rằng đà tăng giá tại Sydney có thể chịu điều chỉnh do áp lực từ khả năng chi trả ngày càng bị bóp nghẹt. Dù vậy, số lượng người mua tiềm năng tìm kiếm thông tin vẫn tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái – cho thấy sự quan tâm vẫn duy trì mạnh mẽ.
Một yếu tố cốt lõi khiến giá bất động sản tại Sydney vượt trội là do thành phố này bị “khóa chặt” về mặt địa lý. “Yếu tố địa hình tạo ra một khoản ‘phí đất ngầm’ rất lớn,” bà Powell phân tích. “Sydney bị bao quanh bởi đại dương một phía, dãy núi Blue Mountains và các công viên quốc gia – tất cả hạn chế khả năng mở rộng về mặt địa lý. Trong khi đó, Melbourne vẫn có khả năng mở rộng quy hoạch đô thị ra các khu vực ngoại ô.”
MELBOURNE: ĐỊNH GIÁ THẤP HƠN THỰC TẾ, TIỀM NĂNG TĂNG TRƯỞNG DÀI HẠN ĐƯỢC KÍCH HOẠT
Trong quý tháng 3, thị trường nhà ở Melbourne ghi nhận mức tăng nhẹ 0,3%, tương đương 3.417 AUD, nâng giá nhà trung bình lên 1.035.887 AUD. Cách đây 5 năm, Melbourne vẫn là thị trường có giá nhà cao thứ hai cả nước, chỉ sau Sydney. Khi đó, khoảng cách giữa Melbourne và Canberra – thành phố giữ vị trí thứ ba – vào khoảng 130.000 AUD.
Tuy nhiên, bức tranh hiện tại đã thay đổi đáng kể. Theo dữ liệu từ Domain, Melbourne hiện đã tụt xuống vị trí thứ ba trong bảng xếp hạng giá nhà trung bình cao nhất, sau Canberra và Sydney. “Chính nhận thức về việc thị trường đang bị định giá thấp sẽ kích hoạt tâm lý ‘tìm kiếm giá hời’ của người mua. Giá trị đồng tiền sẽ trở thành yếu tố thu hút mạnh mẽ khi niềm tin về sự phục hồi được củng cố theo thời gian,” bà Powell phân tích thêm. Ngoài ra, bà Powell cho rằng thị trường nhà ở Melbourne nhạy cảm hơn với các đợt cắt giảm lãi suất, và có thể sẽ thể hiện vượt trội nếu xu hướng nới lỏng chính sách tiền tệ tiếp tục được duy trì.
Hiện tại, mức giá trung bình 1,035 triệu AUD của Melbourne gần như tương đương với các thành phố lớn khác như Canberra (1,049 triệu AUD), Brisbane (1,022 triệu AUD) và Adelaide (1 triệu AUD). Biên độ chênh lệch giữa bốn thủ phủ này hiện chỉ còn dưới 50.000 AUD, cho thấy sự đồng đều đáng chú ý trong nhóm các thị trường triệu đô. Trên bình diện toàn quốc, Darwin ghi nhận mức tăng trưởng quý cao nhất, với 2,4%, nâng giá nhà trung bình lên 659.172 AUD. Ở chiều ngược lại, mức sụt giảm thấp nhất thuộc về Canberra, giảm 1,3%, tương đương mất 13.519 AUD trong quý.
Tìm hiểu chi tiết về sở hữu vĩnh viễn căn hộ, biệt thự và đất nền tại Úc do Arcadia Consulting chính thức giới thiệu tại Việt Nam cùng tư vấn chuyên sâu về chính sách thuế phí đầu tư bất động sản Úc, Quý khách vui lòng truy cập https://arcadiaconsult.com.vn/product-category/bat-dong-san/