NĂM YẾU TỐ TÁI ĐỊNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CAO CẤP ANH QUỐC
Thị trường bất động sản cao cấp Anh Quốc đã trải qua một năm đầy biến động. Trong khi thị trường nhà ở đại chúng đang dần phục hồi, khu vực trung tâm cao cấp của thủ đô London lại đối mặt với những thách thức riêng biệt, từ thuế trước bạ tăng cao, thay đổi trong chính sách thuế dành cho cá nhân không cư trú dài hạn (“non-dom”), cho đến việc áp thuế giá trị gia tăng lên học phí các trường tư thục. Tuy triển vọng còn phân hóa, nhưng những tín hiệu rõ ràng cho thấy sự quan tâm đang quay trở lại với phân khúc thượng lưu của London, từ vẻ kiêu kỳ của Mayfair, sự phóng khoáng của Notting Hill, nét cổ kính của Kensington cho đến nhịp sống sành điệu tại Chelsea.
Vì sao thị trường lại chuyển động vào thời điểm này? Trong một tập gần đây của podcast Markets Weekly do Barclays Private Bank phát hành, chuyên gia bất động sản Stephen Moroukian, Trưởng bộ phận Sản phẩm và Chiến lược Bất động sản, đã chỉ ra năm yếu tố cốt lõi đang góp phần tái định hình tâm lý nhà đầu tư tại thị trường cao cấp. Dưới đây là phân tích chi tiết năm yếu tố đó.
BẤT ĐỘNG SẢN VẪN LÀ “VỊNH TRÁNH BÃO”
Giữa biến động của thị trường chứng khoán, bất động sản tiếp tục giữ vai trò tài sản hữu hình mang lại cảm giác an toàn. Khi danh mục đầu tư tài chính dễ bị tổn thương trong giai đoạn nhiễu động, bất động sản hạng sang, đặc biệt tại London, vẫn duy trì tính ổn định và công năng rõ rệt.
“Rốt cuộc, bạn có thể sống trong đó,” Stephen Moroukian nhận định. Quan trọng hơn, giá trị bất động sản, nhất là tại trung tâm London, có xu hướng bền vững trong dài hạn. Sức hút từ vị trí chiến lược và nhu cầu ổn định đối với tài sản chất lượng cao khiến phân khúc này giữ được tính hấp dẫn, bất chấp chu kỳ thị trường. Trong bối cảnh bất định, sự ổn định đó khiến bất động sản trở thành lựa chọn ưu tiên cho những ai cần bảo toàn giá trị tài sản và tìm kiếm kênh đầu tư có độ dự báo cao hơn.
LÃI SUẤT HẠ CÓ THỂ KÍCH HOẠT LỰC CẦU ĐÁNG KỂ
Lãi suất thế chấp cố định đang bắt đầu giảm, một số mức lãi suất bán lẻ đại trà đã xuống dưới 4%. Kỳ vọng về việc Ngân hàng Trung ương Anh tiếp tục cắt giảm lãi suất có thể tạo thêm lực đẩy cho thị trường. Dù đây vẫn là những trường hợp ngoại lệ, chúng phản ánh xu hướng và là chỉ báo sớm cho diễn biến lãi suất vay trong thời gian tới.
Trên podcast gần đây, Stephen Moroukian chỉ ra rằng mức lãi suất vay “toàn phần” khoảng 3,75% có thể là ngưỡng tâm lý khiến nhóm khách hàng giàu có quay lại sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi mức này trở nên khả thi, thị trường có thể chứng kiến làn sóng cầu mới, khi nhà đầu tư tận dụng điều kiện vay ưu đãi trước khi chu kỳ lãi suất thay đổi trở lại.
“Lực vay tiềm tàng trong thị trường vẫn còn lớn,” ông nhận định. Ước tính khoảng 2 tỷ bảng giá trị tín dụng liên quan đến các giao dịch bất động sản có giá trên 5 triệu bảng vẫn chưa được giải ngân, phần lớn do môi trường lãi suất cao những năm gần đây khiến người mua do dự. Nếu lãi suất giảm về ngưỡng hấp dẫn hơn, điều này có thể mở khóa một làn sóng tái tài trợ và nhu cầu mới từ nhóm người mua từng đứng ngoài cuộc, tiếp nối hoạt động đang bắt đầu tăng trở lại từ tầng lớp tài sản lớn.
DÒNG TIỀN TOÀN CẦU VẪN HƯỚNG VỀ ANH QUỐC
Bất chấp bất ổn vĩ mô và tâm lý thị trường toàn cầu chưa phục hồi, nhu cầu quốc tế đối với bất động sản Anh Quốc, đặc biệt là London, vẫn giữ ở mức cao. Nhà đầu tư từ Hoa Kỳ, Trung Đông, Mỹ La-tinh và Trung Quốc tiếp tục tìm kiếm cơ hội, được thúc đẩy bởi áp lực nội tại tại quê nhà và lợi thế tỷ giá khi quy đổi sang bảng Anh.
Lý do không chỉ nằm ở yếu tố tiền tệ. Vị thế trung tâm toàn cầu của London vẫn vững vàng: kết nối quốc tế, hệ sinh thái giáo dục, văn hóa và tính đa dạng, những nền tảng khiến thành phố này tiếp tục là điểm đến chiến lược cho nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn. “Bất động sản cao cấp và siêu cao cấp tại London vẫn được xem là một phân khúc tài sản chủ lực trong danh mục của nhà đầu tư toàn cầu,” Stephen nhận định. Hoạt động thị trường tăng rõ rệt, với số lượng người mua chủ động gia tăng, đặc biệt là nhóm tìm kiếm đa dạng hóa tài sản hoặc tạo thanh khoản thông qua bất động sản hạng sang.
MÙA XUÂN KÍCH HOẠT LẠI THỊ TRƯỜNG
Thời điểm này trong năm luôn chứng kiến sự xuất hiện của những người bán nghiêm túc, được thúc đẩy bởi thời tiết thuận lợi và cảnh quan vào độ đẹp nhất. Nhu cầu đang gia tăng rõ nét đối với các căn nhà lớn tại London có không gian ngoài trời và tiềm năng mở rộng, đặc biệt từ nhóm người mua nội địa – lực đẩy trọng yếu của thị trường hiện tại.
Avenue Road tại St John’s Wood là một ví dụ điển hình. “Khu vực này vốn đã nằm trong nhóm có giá bất động sản cao nhất nước Anh,” Stephen nhận định. “Nhưng điều khiến nó đặc biệt là sự kết hợp giữa diện tích rộng, gần công viên và kết nối nhanh vào trung tâm London, một cấu hình khó thay thế, phù hợp cả với nhà đầu tư lẫn các gia đình có chiến lược ổn định lâu dài.”
NGƯỜI MUA DÙNG TIỀN MẶT VẪN CHIẾM ƯU THẾ, NHƯNG TÍN DỤNG ĐANG QUAY TRỞ LẠI
Tiền mặt vẫn là công cụ chi phối các giao dịch, nhưng nhu cầu vay vốn đang dần tăng trở lại, phản ánh niềm tin thị trường được tái thiết và điều kiện tín dụng đã bắt đầu cạnh tranh hơn. Việc huy động tài chính đang trở nên phổ biến, nhất là khi nguồn cung nhà hạng sang ngày càng hạn chế.
Tại London, các giao dịch “off-market” tức là tài sản không công khai rao bán ngày càng xuất hiện nhiều hơn. “Đây là những căn nhà thuộc nhóm tốt nhất, thường được chuyển nhượng âm thầm qua mạng lưới môi giới hoặc kết nối cá nhân,” Stephen giải thích. Trong bối cảnh thị trường kín và khó tiếp cận, khả năng xoay vòng vốn nhanh trở thành lợi thế chiến lược rõ rệt.
Cũng cần lưu ý rằng, ngay cả khi niềm tin thị trường mới chỉ hồi phục một phần, thì những cơ hội tốt nhất thường xuất hiện sớm, trước khi tâm lý chung trở nên tích cực và cạnh tranh gia tăng. Với những người sẵn sàng hành động nhanh và biết chọn thời điểm, đây có thể là giai đoạn đáng để triển khai.