DẤU HIỆU HẠ NHIỆT TRONG TỐC ĐỘ TĂNG TRƯỞNG GIÁ TRỊ NHÀ ĐẤT Ở ÚC
Giá trị nhà đất toàn quốc đã tăng 0,5% trong tháng 8, đánh dấu tháng thứ 19 liên tiếp giá trị bất động sản tăng. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng đang có dấu hiệu chững lại rõ rệt. Trong tháng 8, giá trị nhà đất toàn quốc tăng 0,5%, cao hơn một chút so với mức tăng 0,3% đã được điều chỉnh giảm trong tháng 7. Mặc dù vậy, tốc độ tăng trưởng đang cho thấy rõ sự giảm sút, với mức tăng trưởng hàng quý của giá trị nhà đất toàn quốc (1,3%) hiện chỉ bằng chưa đầy một nửa so với cùng kỳ ba tháng của năm 2023 (2,7%).
Ở cấp độ tổng quan, nhu cầu về nhà đất vẫn vượt xa nguồn cung hiện có, nhưng sự cân bằng giữa lượng cung và cầu đang dần được thiết lập. Tuy nhiên, mức độ cung ứng lại có sự chênh lệch lớn giữa các khu vực. Tổng số lượng nhà đăng bán ở Melbourne cao hơn khoảng 25% so với mức trung bình của năm năm trước, trong khi ở Perth và Adelaide, số lượng nhà đăng bán lại giảm hơn 40% so với mức trung bình năm năm.
Tăng trưởng giá trị bất động sản ở các thành phố lớn vẫn duy trì sự phân hóa. Dẫn đầu mức tăng trưởng hàng tháng là Perth với mức tăng 2,0%, tiếp theo là Adelaide với 1,4% và Brisbane với 1,1%. Trong khi đó, tăng trưởng hàng tháng ở Sydney chỉ đạt 0,3%. Bốn thành phố lớn khác chứng kiến sự sụt giảm giá trị nhà đất hàng tháng, với mức giảm mạnh nhất ở Canberra (-0,4%), tiếp theo là Melbourne và Darwin (-0,2%), và Hobart (-0,1%).
Tăng trưởng hàng quý đã giảm tốc ở hầu hết các thành phố lớn trong mùa đông. Tại Brisbane, sự giảm tốc rõ rệt hơn trong tốc độ tăng trưởng hàng quý từ tháng 5 (4,1%) đến tháng 8 (2,9%) cho thấy nhu cầu đã giảm dần trong bối cảnh thị trường này ngày càng trở nên khó tiếp cận hơn đối với nhiều người mua.
Bà Eliza Owen, Trưởng phòng Nghiên cứu của CoreLogic, nhận định rằng dù yếu tố mùa vụ có thể đã góp phần làm suy giảm tốc độ tăng trưởng giá trị nhà đất trong mùa đông, nhưng hạn chế về khả năng chi trả mới là yếu tố chính khiến thị trường chững lại trên diện rộng. “Chỉ số Giá trị Nhà điều chỉnh theo mùa đạt mức tăng 1,7% trong ba tháng tính đến tháng 8, nhưng con số này vẫn thấp hơn đáng kể so với mức tăng 3,3% của mùa đông năm 2023,” bà Owen cho biết.
Bà Owen cũng lưu ý rằng mức tăng trưởng mạnh mẽ ở Perth, Adelaide và Brisbane sẽ khó có thể kéo dài. “Giá trị bất động sản không thể tiếp tục tăng với tốc độ như hiện tại ở các thủ phủ cỡ trung như Perth, Adelaide và Brisbane, đặc biệt khi khả năng chi trả ngày càng bị kéo căng trong bối cảnh lãi suất cao, điều kiện thị trường lao động nới lỏng và áp lực chi phí sinh hoạt đang gia tăng.”
Sự vượt trội liên tục của các thị trường có giá thấp hơn càng nhấn mạnh sự căng thẳng về nhu cầu. Phân khúc giá thấp của thị trường nhà đất ở các thành phố lớn, đại diện cho 25% các căn nhà có giá phải chăng nhất, đã tăng 2,7% trong ba tháng tính đến tháng 8, so với mức tăng chỉ 0,3% ở phân khúc giá cao hơn.
Cùng với xu hướng này, giá trị căn hộ tăng trưởng cao hơn so với nhà ở tại năm trong số tám thành phố lớn. Tại các khu vực SA3 chi tiết hơn, các khu vực có giá phải chăng như Canterbury ở Sydney (tăng 13,3% trong năm qua), Kwinana ở Perth (tăng 31,4%) và Springwood – Kingston ở Brisbane (tăng 25,5%) đã chứng kiến xu hướng tăng trưởng mạnh mẽ nhất. Nhu cầu dường như đang chuyển hướng sang các phân khúc giá thấp hơn, hỗ trợ duy trì giá trị ở các điểm giá phải chăng.
Giá trị trung bình ở Adelaide hiện là $790,800 và ở Perth là $785,250, so với $776,044 ở Melbourne. Trong tháng 8, Adelaide và Perth đã chứng kiến mức tăng giá trị trung bình lần lượt là $13,600 và $15,300, trong khi giá trị trung bình ở Melbourne giảm -$3,100. “Đây là lần đầu tiên giá trị trung bình của các căn nhà ở Perth cao hơn Melbourne kể từ tháng 2 năm 2015, khi Perth vừa bước ra khỏi đỉnh điểm của cuộc bùng nổ quặng sắt. Đây cũng là lần đầu tiên trong bốn mươi năm thống kê của CoreLogic, giá trị trung bình của Adelaide vượt qua Melbourne.”
Cần lưu ý rằng giá trị trung bình của các căn nhà bị ảnh hưởng mạnh bởi tỷ lệ căn hộ trong từng thị trường. Ở Melbourne, giá trị trung bình bị kéo xuống do thành phần nhà ở chủ yếu là căn hộ, chiếm khoảng một phần ba tổng số nhà, so với chỉ khoảng 16% ở Perth và Adelaide. Giá trị trung bình của cả nhà ở và căn hộ tại Perth và Adelaide vẫn thấp hơn so với Melbourne.
Giá trị bất động sản tại Melbourne hiện đã giảm trong sáu tháng liên tiếp. Bà Owen nhận định rằng nhiều yếu tố đang góp phần vào điều kiện thị trường yếu kém ở Melbourne, nhưng đây không phải là thị trường duy nhất đang suy giảm. “Tăng thuế đối với các chủ sở hữu bất động sản đầu tư tại Victoria, như đã thấy qua sự sụt giảm số lượng khoản vay đầu tư được báo cáo hàng năm bởi ABS, có thể đã làm giảm bớt nhu cầu. Tuy nhiên, đây không phải là yếu tố duy nhất.”
Giá trị bất động sản tại Hobart và Canberra cũng đang giảm, với xu hướng di cư giữa các bang yếu kém ở Victoria, Tasmania và ACT trong những năm gần đây. Những thị trường này đã chứng kiến sự tăng trưởng giá mạnh mẽ hơn trong thập niên 2010, vì vậy việc duy trì nhu cầu khi lãi suất cao trở nên khó khăn hơn.
“Nguồn cung cũng là một yếu tố quan trọng đối với Victoria, nơi số lượng nhà ở được hoàn thiện trong thập kỷ qua nhiều hơn bất kỳ bang hay vùng lãnh thổ nào khác. ACT cũng đã chứng kiến sự tăng đột biến trong việc hoàn thiện căn hộ từ năm 2019 đến 2023, điều này đã giúp giữ áp lực giảm giá trên thị trường nhà ở tổng thể.”
Những người thuê nhà có thể thở phào nhẹ nhõm khi tăng trưởng giá thuê bắt đầu chững lại. Chỉ số thuê hồi quy của CoreLogic không thay đổi trong tháng thứ hai liên tiếp vào tháng 8, và giá thuê ở Sydney đã giảm trong tháng thứ hai liên tiếp.
Mặc dù kết quả hàng tháng có thể bị ảnh hưởng bởi yếu tố mùa vụ, nhưng xu hướng tăng trưởng hàng năm cũng cho thấy sự chững lại rõ rệt trong việc tăng giá thuê. Trên toàn quốc, giá thuê đã tăng 7,2% trong năm tính đến tháng 8, mức tăng trưởng hàng năm thấp nhất kể từ tháng 5 năm 2021. Tăng trưởng giá thuê hàng năm hiện đang chậm lại ở tất cả các thị trường thành phố lớn, ngoại trừ Hobart, nơi đang phục hồi sau khi giá thuê giảm trong năm 2023.
Bà Owen cho rằng sự chậm lại trong tăng trưởng giá thuê có thể do sự kết hợp của các yếu tố cung và cầu. “Về phía cầu, di cư ròng từ nước ngoài đã giảm, với dữ liệu của ABS cho thấy sự giảm từ 165,000 trong quý 1 năm 2023 xuống 107,000 trong quý 4, và dữ liệu về người nhập cư cho thấy số lượng sinh viên quốc tế đến cũng đã giảm.”
Ngoài ra, báo cáo mới nhất của RBA về kích thước hộ gia đình trung bình cho thấy sự gia tăng nhẹ, gợi ý rằng hình thức chia sẻ nhà hoặc gia đình nhiều thế hệ có thể đang trở lại phổ biến trong bối cảnh giá thuê cao. “Về phía cung, xu hướng đầu tư khác nhau giữa các bang, nhưng trên toàn quốc, số lượng khoản vay đầu tư được bảo đảm đã tăng 10,7% trong năm tính đến tháng 6. Việc hoàn thiện nhà ở vẫn là một vấn đề, với ngành xây dựng đang gặp khó khăn, giữ cho giá thuê và giá mua ở mức cao.”
Động lực lợi suất cho thuê cũng đang thay đổi, điều này có thể ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư trong tương lai. Lợi suất cho thuê gộp ở Perth cũng đang giảm mạnh, từ mức cao gần đây là 4,8% vào tháng 6 năm 2023 xuống còn 4,3% vào tháng 8. “Việc lợi suất giảm là điều thường thấy khi giá trị nhà đất tăng mạnh, điều này có thể làm giảm hứng thú của các nhà đầu tư đối với các thành phố có tăng trưởng cao. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư vẫn quan tâm đến tiềm năng tăng trưởng vốn dài hạn hơn là lợi nhuận từ tiền thuê cao.”
Nhìn về tương lai, thị trường nhà đất toàn quốc dự kiến sẽ tiếp tục ghi nhận những đợt tăng giá trị nhẹ cho đến cuối năm 2024. Mặc dù có sự chững lại rõ rệt trong tốc độ tăng trưởng, giá trị nhà đất vẫn được hỗ trợ bởi sự thiếu hụt nguồn cung mới trong dài hạn, điều này càng trở nên trầm trọng hơn do những hạn chế liên tục trong lĩnh vực xây dựng nhà ở. Báo cáo gần đây nhất về Chính sách Tiền tệ của RBA nhấn mạnh rằng các công việc hoàn thiện nhà đang thiếu hụt, và dự án cơ sở hạ tầng công cộng đang tạo ra sự cạnh tranh lớn hơn về lao động, đặc biệt là trong lĩnh vực xây dựng căn hộ chung cư.
Số lượng người mua đã giảm do áp lực chi phí sinh hoạt cao, nhưng người bán tại hầu hết các thị trường vẫn có thể trì hoãn việc bán nhà nếu không đạt được mức giá mong đợi. Thị trường lao động khan hiếm vẫn hỗ trợ khả năng thanh toán thế chấp, tuy nhiên, sự nới lỏng đáng kể hơn dự kiến của thị trường lao động có thể là rủi ro lớn đối với giá trị nhà đất.
Các đợt cắt giảm thuế và khoản hoàn thuế năng lượng đang cải thiện tài chính hộ gia đình nhưng có thể không chuyển thành sự gia tăng đáng kể trong hoạt động mua nhà. Chỉ số tâm lý tiêu dùng Westpac-MI đã tăng 2,8% trong tháng 8, được thúc đẩy bởi sự cải thiện trong cảm nhận về tài chính hộ gia đình khi các đợt cắt giảm thuế giai đoạn ba có hiệu lực và lãi suất tiền mặt duy trì ổn định trong cuộc họp thứ sáu liên tiếp. Tuy nhiên, tâm lý về việc mua nhà vẫn tiếp tục giảm.
“Khoảng cách giữa một căn nhà có giá phải chăng cho một hộ gia đình có thu nhập trung bình tại Úc và giá trị nhà ở thực tế hiện tại quá lớn, đến mức tác động của các đợt cắt giảm thuế khó có thể làm tăng đáng kể số lượng người mua.” CoreLogic ước tính mức giá mua nhà hợp lý vào khoảng $500,000 cho một hộ gia đình có thu nhập trung bình, trong khi giá trị nhà trung bình là $802,000. Sự chênh lệch này có khả năng đã thu hẹp đối tượng người mua xuống những người giàu có hơn và có thu nhập cao hơn.
Người bán trong mùa xuân này nên nhận thức rõ sự khác biệt giữa các thị trường. Khi bước vào mùa bán hàng mùa xuân, không có gì đảm bảo rằng số lượng người mua sẽ tăng để đáp ứng sự gia tăng theo mùa trong số lượng nhà đăng bán. Mặc dù tổng số lượng nhà đăng bán trên toàn quốc nói chung là thấp, vẫn có những thị trường mà số lượng nhà đăng bán đang tăng lên mặc dù hiệu suất giá không cao (chủ yếu ở Victoria và Tasmania).
Trong một thị trường đa dạng như vậy, những người có ý định bán nhà trong mùa xuân này nên cân nhắc kỹ lưỡng các điều kiện địa phương, chẳng hạn như số lượng nhà hiện đang có trên thị trường, thời gian trung bình để bán được nhà, tỷ lệ thanh toán qua đấu giá, và xu hướng giá cả, trước khi đưa ra quyết định niêm yết.
Đối với một hộ gia đình có thu nhập $100,000 mỗi năm, mức giá mua hợp lý sẽ là $506,000 (giả định rằng 30% thu nhập được dành cho thế chấp với khoản tiền đặt cọc 20% và lãi suất thế chấp trung bình là 6,28%). – CoreLogic.
