“ĐƯỜNG ĐUA” BẤT ĐỘNG SẢN PERTH, ÚC
Khi bất động sản Perth bước vào chu kỳ tăng giá mạnh nhất trong hơn một thập kỷ, câu hỏi đặt ra không chỉ là liệu đà tăng này có bền vững hay không, mà còn là đâu là yếu tố cốt lõi đang vận hành thị trường này. Mỗi khi Perth tăng trưởng nhanh, tâm lý hoài nghi về viễn cảnh “boom and bust” – tức tăng trưởng bùng nổ rồi sụp đổ theo chu kỳ khai khoáng – lại xuất hiện. Nhưng chu kỳ hiện tại có những dấu hiệu khác biệt rõ rệt so với các giai đoạn trước.
Trong quá khứ, Perth đã từng phụ thuộc gần như hoàn toàn vào ngành khai khoáng. Khi giá quặng sắt đạt đỉnh trong giai đoạn 2010-2012, bất động sản Perth cũng theo đó tăng mạnh, nhưng sau đó đóng băng trong gần một thập kỷ khi ngành tài nguyên suy giảm. Điều này tạo ra tiền lệ khiến nhiều nhà đầu tư đặt nghi vấn: đà tăng trưởng hiện tại có thực sự bền vững hay không, hay lại là một chu kỳ “sốt ảo” khác?
Lập luận này có vẻ hợp lý trên bề mặt, nhưng nếu đào sâu vào dữ liệu kinh tế và nhân khẩu học, sẽ thấy rằng Perth năm 2025 không còn vận hành theo một công thức cũ kỹ của nền kinh tế tài nguyên. Lần đầu tiên trong nhiều thập kỷ, nền tảng tăng trưởng của bất động sản Perth không còn chỉ dựa vào giá hàng hóa, mà đang được củng cố bởi một loạt yếu tố dài hạn: dân số tăng mạnh, nguồn cung nhà ở hạn chế, chính sách định cư hấp dẫn và sự đa dạng hóa nền kinh tế.
GIÁ NHÀ TẠI PERTH ĐÃ ĐẠT ĐỈNH HAY CHỈ MỚI BẮT ĐẦU CHU KỲ TĂNG TRƯỞNG?
Lập luận phổ biến của phe bi quan cho rằng sau khi giá nhà tại Perth tăng mạnh trong hai năm qua, thị trường này đã “hết động lực”. Tuy nhiên, dữ liệu từ CoreLogic và REIWA chỉ ra một bức tranh khác hẳn. Trong khi mức tăng trưởng giá nhà tại Sydney và Melbourne gần như chững lại vào đầu năm 2025, Perth vẫn tiếp tục tăng giá, dù ở tốc độ chậm hơn so với năm 2024.
Cụ thể, giá trung bình của một căn nhà tại Perth hiện đã đạt 809.870 AUD, tăng 17,1% chỉ trong một năm theo CoreLogic. REIWA báo cáo rằng giá trung bình của nhà riêng tại Perth hiện là 750.000 AUD, tăng 23% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi giá căn hộ đạt 500.000 AUD, tăng 20,5%. Đây không chỉ là những con số ấn tượng mà còn là minh chứng cho việc thị trường vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng.
GIÁ QUẶNG SẮT GIẢM, NHƯNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PERTH VẪN TĂNG: MỘT HIỆN TƯỢNG NGOẠI LỆ HAY XU HƯỚNG DÀI HẠN?
Một trong những chỉ báo rõ ràng nhất cho thấy thị trường Perth đang thoát khỏi mô hình tăng trưởng cũ là sự tách biệt giữa giá quặng sắt và giá nhà. Vào tháng 9/2021, quặng sắt đạt đỉnh 218 USD/tấn. Nhưng đến năm 2024, giá đã giảm gần 50%, với dự báo có thể xuống 85 USD/tấn vào cuối năm 2025 do nhu cầu yếu từ Trung Quốc. Nếu Perth vẫn đi theo quỹ đạo “boom and bust”, thì bất động sản đáng lẽ ra đã chững lại ngay khi giá quặng sắt suy giảm. Nhưng dữ liệu thực tế lại đi theo hướng ngược lại: giá nhà tại Perth không những không chậm lại mà còn tăng tốc. Nếu so sánh với giai đoạn 2014-2020, khi giá quặng sắt giảm khiến bất động sản Perth đi ngang trong gần một thập kỷ, thì diễn biến hiện tại là một ngoại lệ quan trọng.
Yếu tố cốt lõi giúp Perth tách khỏi quỹ đạo cũ nằm ở động lực dân số và cung cầu thị trường. Theo báo cáo State of the States của CommSec, Tây Úc hiện là bang có tốc độ tăng trưởng dân số cao nhất Úc, đạt 2,82% mỗi năm, cao hơn đáng kể so với các bang khác và đứng đầu cả nước về tăng trưởng dân số, tăng trưởng việc làm và chi tiêu bán lẻ. Khi dòng người di cư nội địa và quốc tế đổ về Perth để tận dụng cơ hội việc làm, nhu cầu nhà ở tăng vọt, tạo áp lực lớn lên nguồn cung vốn đã hạn chế.
Nếu tốc độ tăng dân số mạnh là động lực kéo nhu cầu lên cao, thì tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở đang là yếu tố khiến giá bất động sản Perth tiếp tục tăng mạnh. Theo SQM Research, tỷ lệ trống trên thị trường cho thuê chỉ còn 0,7%, thấp nhất trong nhiều năm. Một thị trường cân bằng thường có tỷ lệ trống khoảng 3%, nghĩa là hiện tại cung không đáp ứng nổi cầu, khiến người thuê phải cạnh tranh gay gắt, đẩy giá thuê lên cao và tạo ra mức lợi suất cho thuê hấp dẫn hơn so với các thành phố lớn như Sydney hay Melbourne.
NGUỒN CUNG BỊ BÓP NGHẸT – TẠI SAO PERTH TIẾP TỤC TĂNG GIÁ?
Tăng trưởng dân số mạnh trong khi nguồn cung bị kìm hãm là một công thức kinh điển để giá bất động sản tiếp tục đi lên. Khi nền kinh tế vận hành mạnh mẽ và dân số tiếp tục tăng với tốc độ 2,82% mỗi năm, nhu cầu nhà ở tại Perth sẽ chỉ có xu hướng gia tăng. Đây không chỉ đơn thuần là sự phục hồi dân số sau đại dịch, mà là một xu hướng dịch chuyển mang tính cấu trúc, khi lao động có tay nghề và gia đình trẻ từ các bang khác đổ về Perth để tìm kiếm chi phí sinh hoạt thấp hơn và cơ hội việc làm mới.
Khác với những chu kỳ trước, làn sóng nhập cư lần này không còn phụ thuộc vào lao động khai khoáng, mà đang dịch chuyển theo hướng mở rộng sang các ngành công nghệ, năng lượng tái tạo và sản xuất lithium. Số lượng lao động nhập cư có tay nghề cao vào Perth đang cao hơn mức trung bình toàn quốc và dự kiến tiếp tục duy trì ở mức cao trong ít nhất 5 năm tới. Cấu trúc nhân khẩu học cũng đang thay đổi, khi nhóm nhập cư mới có độ tuổi trung bình đầu những năm 30, trẻ hơn mức trung bình chung của các nhóm nhập cư vào Úc. Nhóm này có xu hướng nhanh chóng mua nhà để ổn định cuộc sống, tạo ra một nguồn cầu nhà ở mạnh mẽ trong trung và dài hạn.
Vấn đề là Perth không thể xây nhà nhanh đủ để đáp ứng lượng dân cư mới. Theo CoreLogic và Hiệp hội Công nghiệp Nhà ở (HIA), giá trung bình của một lô đất đủ điều kiện xây dựng tại Perth đã tăng 38,6% chỉ trong vòng một năm, do chính quyền bang chậm trễ trong việc mở rộng quy hoạch và giải phóng đất đai. Điều này dẫn đến một vòng lặp không thể tránh khỏi: giá đất tăng, chi phí xây dựng cao hơn, nguồn cung nhà mới chậm lại và giá nhà tiếp tục đi lên.
Ngay cả khi có đất, thời gian xây dựng cũng là một rào cản lớn. Theo Cục Thống kê Úc (ABS), thời gian trung bình để xây dựng một căn nhà tại Tây Úc hiện mất 2,47 quý (hơn 7 tháng), chậm hơn nhiều so với 1,71 quý tại Queensland. Đối với nhà cao tầng, tốc độ còn chậm hơn nữa, với mức trung bình 3,44 quý tại Tây Úc, so với chỉ 2,32 quý tại Queensland. Tình trạng này ngày càng trở nên nghiêm trọng hơn khi ngành xây dựng tại Tây Úc đang đối mặt với làn sóng phá sản của các nhà thầu, khiến hàng loạt công trình rơi vào cảnh dang dở.
CẮT GIẢM LÃI SUẤT – MỘT LỰC ĐẨY MỚI CHO THỊ TRƯỜNG
Bên cạnh những yếu tố cung – cầu nền tảng, một biến số quan trọng có thể tiếp tục hỗ trợ bất động sản Perth là chính sách tiền tệ. Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA) đang được kỳ vọng sẽ bắt đầu chu kỳ cắt giảm lãi suất vào cuối năm 2025, khi lạm phát dần ổn định. Việc lãi suất giảm sẽ giúp giảm chi phí vay mua nhà, kích thích nhu cầu mua bất động sản, đặc biệt là trong bối cảnh giá thuê vẫn đang tăng mạnh. Khi nhà ở ngày càng khó thuê, áp lực lên người mua nhà sẽ cao hơn, đẩy thêm một làn sóng cầu mới vào thị trường.
Khi nguồn cung nhà ở vẫn chưa thể cải thiện đáng kể trong ngắn hạn, việc lãi suất giảm có thể tạo ra một chu kỳ tăng giá mới, đặc biệt ở những khu vực có hạ tầng phát triển mạnh và gần trung tâm việc làm.
CHU KỲ NÀY KHÔNG GIỐNG BẤT KỲ CHU KỲ NÀO TRƯỚC ĐÂY
Những ai vẫn nhìn thị trường bất động sản Perth qua lăng kính của giai đoạn hậu khai khoáng 2014-2019 có thể sẽ bỏ lỡ một trong những cơ hội đầu tư mạnh mẽ nhất tại Úc. Dữ liệu hiện tại cho thấy, đây không còn là một thị trường chỉ vận hành theo chu kỳ giá quặng sắt, mà đang bước vào một giai đoạn tái định vị, nơi tăng trưởng dân số, sự khan hiếm nguồn cung và sự chuyển dịch kinh tế đang đóng vai trò then chốt.
Tất nhiên, điều này không có nghĩa là Perth miễn nhiễm với các rủi ro kinh tế vĩ mô. Nếu nền kinh tế toàn cầu rơi vào suy thoái sâu hơn hoặc chính sách tiền tệ thay đổi đột ngột, thị trường có thể chịu áp lực điều chỉnh trong ngắn hạn. Nhưng với những gì đang diễn ra – từ việc dân số tăng nhanh hơn bao giờ hết, nguồn cung bị kìm hãm nghiêm trọng, đến chính sách tiền tệ có khả năng nới lỏng – bất động sản Perth vẫn có tiềm năng tăng trưởng dài hạn đáng kể.
Câu hỏi đặt ra không phải là “Perth có tiếp tục tăng trưởng hay không?”, mà là “Ai sẽ nắm bắt cơ hội này trước khi giá nhà tiếp tục tăng?” Bất động sản Perth không dành cho những nhà đầu tư ngắn hạn tìm kiếm lợi nhuận nhanh chóng. Nhưng đối với những ai có tầm nhìn dài hạn, hiểu rõ cách thị trường vận hành và sẵn sàng tận dụng tình trạng khan hiếm nguồn cung hiện tại, đây là một cơ hội hiếm có.
CƠ HỘI NÀO CHO NHÀ ĐẦU TƯ VIỆT NAM
Nhà đầu tư nước ngoài chưa có thường trú nhân Úc cần đặc biệt lưu ý đến quy định của FIRB, theo đó bất kỳ lô đất nào do người nước ngoài mua phải được xây dựng trong vòng 4 năm. Điều này có nghĩa là việc lựa chọn đất nền ở các khu vực ngoại ô Perth cần được cân nhắc kỹ lưỡng, đặc biệt với những nhà đầu tư có kế hoạch xây dựng rõ ràng hay đang chuẩn bị định cư Úc. Khi hạ tầng giao thông và tiện ích đô thị tiếp tục mở rộng, một số khu vực ngoại ô có thể mang lại tiềm năng tăng giá đáng kể trong trung và dài hạn.
Trong khi đó, với những nhà đầu tư tìm kiếm tài sản có thể khai thác ngay lập tức mà không bị ràng buộc bởi thời gian xây dựng, căn hộ và biệt thự xây mới và sắp sửa hoàn thiện tại trung tâm Perth là lựa chọn tối ưu nhờ vào tính thanh khoản cao, nguồn cung hạn chế và nhu cầu thuê ổn định. Thị trường cho thuê tại Perth hiện đang chịu áp lực lớn do tỷ lệ trống thấp kỷ lục, khiến giá thuê tiếp tục tăng mạnh, tạo cơ hội cho các nhà đầu tư nắm giữ tài sản sẵn sàng khai thác.
Tùy thuộc vào chiến lược tài chính và mục tiêu đầu tư, nhà đầu tư có thể xem xét kết hợp cả hai loại hình: đất nền ngoại ô để đón đầu xu hướng mở rộng đô thị, đồng thời sở hữu căn hộ hoặc biệt thự trung tâm để tận dụng dòng tiền ngay lập tức từ nhu cầu thuê cao. Một danh mục đầu tư đa dạng sẽ giúp cân bằng giữa tiềm năng tăng trưởng vốn và dòng tiền ổn định, đồng thời tối ưu hóa khả năng thích ứng với các điều kiện thị trường thay đổi. Sự kiện giới thiệu độc quyền và tư vấn đầu tư đất nền, căn hộ và nhà mặt đất xây mới từ 5,6 tỷ VNĐ, pháp lý sở hữu vĩnh viễn tại Perth, Úc do Arcadia Consulting tổ chức tại Hà Nội vào thứ Sáu, ngày 07/03 và thứ Bảy, ngày 08/03. Để đăng ký tham dự sự kiện, Quý khách vui lòng gửi thông tin qua https://forms.office.com/r/VNcijw6N4Z