CẬP NHẬT CHUYỂN ĐỘNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÁI LAN
Ngành bất động sản Thái Lan đang đối mặt với những thách thức lớn trong bối cảnh kinh tế suy yếu. Sự phục hồi kinh tế không đồng đều theo mô hình chữ K đã làm nổi bật sự phân hoá giữa các lĩnh vực, trong đó ngành du lịch phục hồi mạnh mẽ, trong khi bất động sản, đặc biệt là thị trường nhà ở, đang suy giảm. Các yếu tố kinh tế, bao gồm chi phí sinh hoạt tăng, nợ hộ gia đình cao và lãi suất tăng, đã gây áp lực lớn lên thị trường. Dữ liệu từ SCB EIC, Trung tâm Thông tin Bất động sản (REIC), và các ngân hàng lớn đã chỉ ra xu hướng giảm rõ rệt trong cả lượng giao dịch và giá trị thị trường, cũng như số lượng nhà ở tồn kho ngày càng tăng.
TÌNH HÌNH KINH TẾ VÀ VAI TRÒ CỦA DU LỊCH
Kinh tế Thái Lan đang trải qua một quá trình phục hồi hình chữ K, trong đó ngành du lịch — một trong những động lực kinh tế chủ chốt — đã đạt mức gần bằng thời kỳ trước đại dịch COVID-19, với lượng khách quốc tế gia tăng đáng kể trong nửa đầu năm 2024. Tuy nhiên, sự phục hồi này không đủ để bù đắp cho sự suy giảm trong các lĩnh vực khác, đặc biệt là bất động sản. Ngành bất động sản và xây dựng chiếm từ 11-15% GDP, đóng vai trò quan trọng trong sự ổn định kinh tế của đất nước.
NHÀ Ở TỒN KHO TĂNG CAO
Số liệu từ REIC cho thấy, trong nửa đầu năm 2024, tổng số giao dịch mua bán nhà mới và nhà cũ tại Thái Lan chỉ đạt 159.952 đơn vị, trị giá 452,1 tỷ baht, giảm lần lượt 9% và 9,4% so với cùng kỳ năm trước. Điều này phản ánh rõ ràng sức mua yếu do gánh nặng nợ hộ gia đình cao, đạt mức đáng lo ngại và ảnh hưởng đến khả năng thanh toán của người mua.
Tính đến cuối quý II/2024, nguồn cung căn hộ chung cư và nhà thấp tầng đã lên tới 369.395 đơn vị, với tổng giá trị 1,9 nghìn tỷ baht, tăng 5,7% và 24,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Đặc biệt, số lượng nhà ở chưa bán được đã lên đến 313.789 đơn vị, tăng 7,7% so với cùng kỳ, với tổng giá trị 1,7 nghìn tỷ baht. Ông Vichai Viratkapan, cựu quyền Tổng Giám đốc REIC, nhận định rằng thị trường cần khoảng ba năm để hấp thụ hết lượng nhà tồn kho này nếu không có dự án mới nào tham gia.
GIẢM LÃI SUẤT VÀ BIỆN PHÁP HỖ TRỢ NGẮN HẠN
Ủy ban Chính sách Tiền tệ của Ngân hàng Trung ương Thái Lan đã thực hiện cắt giảm lãi suất chính sách xuống 25 điểm cơ bản, còn 2,25%/năm vào tháng 10/2024. Các ngân hàng lớn như SCB, Krungsri, BBL và ttb đã điều chỉnh lãi suất cho vay, bao gồm cả lãi suất bán lẻ tối thiểu (MRR). Hiện tại, BBL đang dẫn đầu với mức MRR thấp nhất, chỉ 7%/năm. Các mức lãi suất mới từ các ngân hàng khác sẽ có hiệu lực từ ngày 1/11/2024, với MRR của KTB ở mức 7,445%, KBank 7,180%, SCB 7,175%, Krungsri 7,275%, và ttb 7,705%.
Mặc dù việc giảm lãi suất này có thể giúp giảm bớt gánh nặng thanh toán hàng tháng, ông Vichai cảnh báo rằng khả năng phê duyệt khoản vay vẫn là một trở ngại lớn, đặc biệt khi các ngân hàng phải xem xét kỹ lưỡng khả năng thanh toán của người vay trong bối cảnh chi phí sinh hoạt ngày càng tăng cao.
TÌNH HÌNH VAY THẾ CHẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG LỚN
Tình trạng phê duyệt thế chấp nghiêm ngặt đã khiến nhiều ngân hàng báo cáo sự sụt giảm đáng kể trong danh mục vay thế chấp. Siam Commercial Bank (SCB), ngân hàng lớn thứ tư tại Thái Lan và dẫn đầu ngành về cho vay mua nhà, ghi nhận danh mục vay thế chấp đạt 779 tỷ baht vào tháng 09/2024, giảm 15,5% theo quý, 39% từ đầu năm và 38,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Ngân hàng Bangkok (BBL), lớn nhất về tài sản, báo cáo danh mục vay thế chấp ở mức 332 tỷ baht, giảm 0,6% theo quý và 1,7% từ đầu năm.
Ngân hàng Ayudhya (Krungsri) ghi nhận mức giảm 3% theo quý và 7,6% từ đầu năm, với tổng danh mục vay thế chấp còn 248 tỷ baht. TMBThanachart Bank (ttb) cũng cho thấy xu hướng giảm tương tự, với mức giảm 0,8% theo quý và 2,2% từ đầu năm.
Tuy nhiên, Krungthai Bank (KTB), ngân hàng lớn thứ hai về tổng tài sản, là ngân hàng duy nhất báo cáo tăng trưởng trong danh mục vay mua nhà, đạt 498 tỷ baht vào tháng 09/2024, tăng 1,5% theo quý và 2,9% từ đầu năm. Ngân hàng Kasikornbank (KBank) không công bố dữ liệu chi tiết về vay thế chấp trong báo cáo tài chính.
THÁCH THỨC TỪ KHỦNG HOẢNG THANH KHOẢN VÀ TRÁI PHIẾU
Ngoài những yếu tố nêu trên, ngành bất động sản Thái Lan cũng đang đối mặt với nguy cơ khủng hoảng thanh khoản vào năm 2025, khi nhiều khoản trái phiếu đến hạn. Một số nhà phát triển bất động sản có thể không thể tái cơ cấu hoặc gia hạn các khoản trái phiếu, dẫn đến khả năng mất thanh khoản. Điều này làm dấy lên mối lo ngại về tính ổn định của thị trường, dù tình hình vẫn chưa nghiêm trọng như tại Trung Quốc, nơi nhiều nhà phát triển đã phá sản và chính phủ phải can thiệp.
TÁC ĐỘNG DÀI HẠN CỦA XÃ HỘI GIÀ HÓA
Với việc Thái Lan đã bước vào giai đoạn xã hội già, nhu cầu về nhà ở trong tương lai dự kiến sẽ chịu ảnh hưởng. Số người từ 60 tuổi trở lên hiện chiếm hơn 20% dân số, và phần lớn người cao tuổi và trẻ em sống ở khu vực nông thôn, trong khi người trong độ tuổi lao động tập trung ở các thành phố lớn. Điều này dẫn đến tình trạng mở rộng chậm lại ở các thành phố nhỏ và khu vực nông thôn, trong khi nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn có thể sẽ duy trì ổn định nhưng với tốc độ tăng trưởng chậm hơn.
Trong dài hạn, Thái Lan có thể đối mặt với kịch bản tương tự như Nhật Bản và Ý, nơi một số lượng lớn căn nhà bị bỏ hoang do người trẻ di chuyển đến các thành phố lớn. Nhật Bản và Ý hiện đứng đầu danh sách các quốc gia có dân số già cao nhất thế giới, và Thái Lan có thể sẽ phải chuẩn bị để đối phó với những hệ lụy tương tự trong tương lai.
