TỔNG QUAN VỀ THUẾ TRƯỚC BẠ ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN VƯƠNG QUỐC ANH
Các quy định về thuế trước bạ đối với ngôi nhà thứ hai tại Vương quốc Anh rất phức tạp. Với các mức thuế cao hơn trong những năm gần đây và sự giám sát chặt chẽ hơn đối với các bất động sản không phải là nơi cư trú chính, việc mua thêm một bất động sản đòi hỏi phải có sự lập kế hoạch tài chính kỹ lưỡng.
Hướng dẫn này cung cấp cái nhìn tổng quan về thuế trước bạ đối với bất động sản thứ hai, nhằm hỗ trợ bạn trong việc điều hướng qua những quy định phức tạp vào năm 2024. Với những thay đổi về ngưỡng tính thuế và các khoản phụ thu trong những năm gần đây, việc tính toán không còn đơn giản, Arcadia Consulting Vietnam sẽ minh họa bằng các ví dụ thực tế, đề cập đến những yếu tố quan trọng cần xem xét khi nộp thuế trước bạ, cách tránh thuế đối với bất động sản thứ hai và cách tính số tiền thuế bạn cần thanh toán.
THUẾ TRƯỚC BẠ ĐẤT ĐAI (SDLT) LÀ GÌ?
Thuế Trước Bạ Đất Đai (Stamp Duty Land Tax – SDLT) là loại thuế áp dụng cho việc mua bất động sản và đất đai tại Anh và Bắc Ai-len. Là nhà đầu tư, bạn phải nộp SDLT khi mua bất động sản dân cư, dù đó là căn nhà chính của bạn hay là tài sản đầu tư cho thuê. Số tiền thuế sẽ dựa trên giá trị mua bất động sản tương ứng với từng ngưỡng thuế.
SDLT là loại thuế tự kê khai, có nghĩa là bạn phải tự tính toán số thuế phải trả và nộp cho Cục Thuế & Hải Quan HM trong vòng 14 ngày sau khi hoàn tất giao dịch mua bất động sản. Mức thuế SDLT khác nhau tùy thuộc vào giá trị bất động sản cũng như việc đây là tài sản đầu tiên hay thứ hai của bạn. Hãy tiếp tục đọc để hiểu rõ hơn về cách tính thuế trước bạ đối với bất động sản thứ hai.
Mức Thuế SDLT Hiện Hành Đối Với Bất Động Sản Thứ Hai Tại Vương Quốc Anh
Là một nhà đầu tư có ý định mua bất động sản thứ hai tại Vương quốc Anh, bạn cần nắm rõ các mức Thuế Trước Bạ Đất Đai (SDLT) áp dụng. Tại Anh và Bắc Ai-len, bất động sản thứ hai sẽ chịu thêm khoản phụ thu 3% SDLT so với các mức thuế chuẩn. Tại Scotland và Wales, mức phụ thu tương ứng là 6% và 4%.
Tại Anh và Bắc Ai-len, SDLT áp dụng cho việc mua bất động sản dân cư được coi là bất động sản thứ hai như sau:
- Lên đến £250,000: 0% + 3% (3%)
- Phần tiếp theo đến £675,000 (từ £250,001 đến £925,000): 5% + 3% (8%)
- Phần tiếp theo đến £575,000 (từ £925,001 đến £1.5 triệu): 10% + 3% (13%)
- Phần còn lại trên £1.5 triệu: 12% + 3% (15%)
Đối với bất động sản thứ hai, các mức thuế sẽ tăng thêm 3% ở mỗi bậc. Ví dụ, nếu mua một bất động sản thứ hai trị giá £600,000, bạn sẽ phải trả tổng thuế trước bạ là £35,500, tức là [(£250,000 x 3%) + (£350,000 x 8%)].
Lưu ý: Người không cư trú tại Anh sẽ phải chịu thêm khoản phụ thu 2% nếu mua bất động sản dân cư tại Bắc Ai-len hoặc Anh.
Cách Tính Thuế SDLT Cho Việc Mua Bất Động Sản Thứ Hai
Tại Anh và Bắc Ai-len, khi mua bất động sản dân cư thứ hai, bạn sẽ phải chịu thêm khoản phụ thu 3% so với các mức thuế SDLT tiêu chuẩn. Ví dụ, nếu bạn mua bất động sản thứ hai với giá £400,000, mức thuế SDLT tiêu chuẩn cho phần từ £250,001 đến £925,000 là 5% của giá mua. Với phụ thu 3%, tổng SDLT phải nộp sẽ là £12,000 theo mức thuế 8% (tức là 8% của £150,000 = £3,750).
Công cụ tính thuế trước bạ thường hoạt động như sau:
- Xác định mức thuế SDLT tiêu chuẩn cho bậc giá trị bất động sản của bạn.
- Cộng thêm 3% (tại Anh) hoặc 6/4% (tại Scotland/Wales) phụ thu vào mức thuế tiêu chuẩn để có mức SDLT tổng cộng cho bất động sản thứ hai.
- Xác định phần giá trị của bất động sản nằm trong bậc giá trị tương ứng.
- Nhân mức phần trăm thuế SDLT tổng cộng với giá trị trong bậc giá tương ứng. Kết quả là tổng số thuế SDLT mà bạn phải nộp.
Bạn phải thanh toán tổng số thuế SDLT này trong vòng 14 ngày kể từ ngày hoàn tất giao dịch mua bán bất động sản. Việc thanh toán chậm sẽ dẫn đến các khoản phạt và tiền lãi. Khi tính SDLT, lưu ý rằng các cặp vợ chồng hoặc đối tác dân sự được coi là một đơn vị duy nhất. Nếu một trong hai người đã sở hữu bất động sản khác, khoản phụ thu sẽ vẫn được áp dụng.
TÁC ĐỘNG CỦA SDLT ĐỐI VỚI NGƯỜI NƯỚC NGOÀI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN ANH QUỐC
Là một người nước ngoài đầu tư bất động sản tại Anh Quốc, bạn cần phải nắm rõ các tác động của Thuế Trước Bạ Đất Đai (SDLT). Nhìn chung, các nhà đầu tư quốc tế sẽ phải chịu thêm khoản phụ thu 2% so với mức thuế SDLT thông thường. Khoản này khác với phụ thu 3% khi mua bất động sản thứ hai.
Phụ Thu SDLT 2%
Đối với nhà đầu tư quốc tế mua bất động sản dân cư tại Anh, có một khoản phụ thu 2% SDLT ngoài các mức thuế SDLT hiện hành. Điều này có nghĩa là nếu bạn mua một bất động sản cho thuê trị giá £250,000 dưới dạng nhà đầu tư quốc tế, bạn sẽ không được hưởng miễn thuế cho ngưỡng đầu tiên và sẽ phải trả thêm khoản phụ thu 2%. Nếu đây là khoản mua bổ sung, bạn sẽ phải chịu phụ thu thêm 3%, đưa tổng mức thuế SDLT lên 5%.
Các mức thuế cao hơn và các khoản phụ thu này nhằm giảm sức hấp dẫn của việc đầu tư bất động sản thông qua các công ty và tạo ra sự công bằng cho người mua nhà trong nước đang cạnh tranh trên một thị trường vốn đã khan hiếm nguồn cung. Tuy nhiên, vẫn có cơ hội đầu tư bất động sản cho nhà đầu tư quốc tế nếu có sự tính toán hợp lý về các khoản thuế SDLT.
3 THAY ĐỔI QUAN TRỌNG VỀ THUẾ TRƯỚC BẠ ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN THỨ HAI TRONG NĂM 2024
Chính phủ đã công bố ba thay đổi lớn đối với Thuế Trước Bạ Đất Đai (SDLT), có thể ảnh hưởng đáng kể đến các nhà đầu tư mua thêm bất động sản. Những thay đổi này bao gồm việc bãi bỏ Giảm Thuế Nhiều Căn Hộ (Multiple Dwellings Relief), khôi phục các mức thuế SDLT cao hơn, và thay đổi đối với các giao dịch qua người đại diện.
- Bãi Bỏ Giảm Thuế Nhiều Căn Hộ (MDR)
Từ ngày 1 tháng 6 năm 2024, chính sách Giảm Thuế Nhiều Căn Hộ (MDR) sẽ bị bãi bỏ. Chính sách này được thiết lập để giảm chi phí SDLT cho các bất động sản dân cư được mua theo gói nhằm cải thiện nguồn cung nhà cho thuê. Sau khi chính sách này bị bãi bỏ, các khoản thuế SDLT sẽ tăng lên đối với các giao dịch mua sỉ. - Khôi Phục Các Mức Thuế SDLT Cao Hơn
Vào ngày 31 tháng 3 năm 2025, mức thuế SDLT sẽ trở về mức trước tháng 9 năm 2022. Vào tháng 9 năm 2022, chính phủ đã tạm thời giảm các mức thuế SDLT ở Anh và Bắc Ai-len để kích cầu thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đối với bất động sản thứ hai, mức thuế SDLT sẽ trở lại mức trước đây vào năm 2025, điều này nhằm hạn chế việc mua nhà để đầu tư nhiều hơn. - Thay Đổi Đối Với Các Giao Dịch Qua Người Đại Diện
Bắt đầu từ mùa xuân năm 2024, những người mua nhà mới thông qua các giao dịch qua người đại diện hoặc các hợp đồng ủy thác đơn giản tại Anh và Bắc Ai-len sẽ có thể yêu cầu miễn giảm thuế. Đây là một cơ hội tốt cho những ai muốn giảm chi phí SDLT.
Đối với những người đang có kế hoạch đầu tư vào bất động sản tại Anh Quốc, hai năm tới sẽ là cơ hội để mua bất động sản thứ hai; các mức thuế trước bạ có thể sẽ trở nên bất lợi hơn trong tương lai. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần nhận thức rõ các chi phí bổ sung áp dụng từ năm 2024 trở đi.
CÁC TRƯỜNG HỢP MIỄN GIẢM THUẾ SDLT CHO BẤT ĐỘNG SẢN THỨ HAI
Những nhà đầu tư bất động sản tại Anh muốn mua ngôi nhà thứ hai có thể đủ điều kiện hưởng một số trường hợp miễn giảm SDLT trong các tình huống cụ thể, bao gồm:
- Bất Động Sản Thừa Kế
Những bất động sản được thừa kế bởi con cháu trực hệ sẽ được miễn phụ thu 3% SDLT, với điều kiện bất động sản được sử dụng làm nơi cư trú duy nhất hoặc chính của người đã qua đời. - Bất Động Sản Sử Dụng Hỗn Hợp
Bất động sản có mục đích sử dụng hỗn hợp, chẳng hạn như nhà ở có phần mở rộng hoặc được sử dụng cho cả mục đích dân cư và thương mại, sẽ được miễn phụ thu 3% SDLT cho ngôi nhà thứ hai. Để đủ điều kiện, một phần đáng kể của toàn bộ bất động sản phải được sử dụng cho mục đích thương mại. Việc xin phép quy hoạch và thay đổi mục đích sử dụng có thể cần thiết để được hưởng lợi từ trường hợp miễn giảm này. - Bất Động Sản Có Giá Trị Thấp
Bất động sản có giá mua dưới £40,000 sẽ được miễn khoản phụ thu 3% SDLT cho bất động sản thứ hai. Mặc dù mức tiết kiệm có thể không lớn, nhưng đối với những nhà đầu tư mua nhiều bất động sản giá trị thấp, khoản miễn giảm này có thể tích lũy thành tiết kiệm thuế đáng kể. - Đã Bán Nhà Chính Trước Đó
Nếu nhà đầu tư mua ngôi nhà thứ hai nhưng đã bán hoặc chuyển nhượng nhà chính trước đó trong vòng 36 tháng, họ có thể yêu cầu hoàn lại mức thuế trước bạ cao hơn đã nộp cho ngôi nhà thứ hai. Nhà đầu tư phải sinh sống tại nhà trước đó như là nơi cư trú chính của họ cho đến thời điểm bán để đủ điều kiện yêu cầu hoàn thuế. Hạn chót nghiêm ngặt áp dụng, vì vậy nhà đầu tư nên nộp yêu cầu hoàn thuế càng sớm càng tốt để không bỏ lỡ cơ hội tiết kiệm thuế.
CÁC CHÍNH SÁCH MIỄN GIẢM SDLT DÀNH CHO NGƯỜI MUA NHÀ THỨ HAI
- Giảm Thuế Nhiều Căn Hộ (MDR)
Nếu bạn mua hơn một căn hộ trong một giao dịch duy nhất hoặc một chuỗi giao dịch liên kết, bạn có thể đủ điều kiện để được hưởng Giảm Thuế Nhiều Căn Hộ (MDR). Chính sách này giúp giảm mức thuế SDLT khi mua nhiều căn hộ bằng cách loại bỏ phụ thu 3% đối với việc mua các căn hộ bổ sung. Để đủ điều kiện hưởng MDR, các bất động sản phải được mua cùng lúc hoặc đi kèm với yếu tố thương mại như văn phòng hoặc cửa hàng. - Phần Mở Rộng (Annexes)
Nếu giao dịch mua bất động sản thứ hai của bạn bao gồm một phần mở rộng (annex), bạn có thể được miễn phụ thu 3% SDLT. Phần mở rộng phải có các tiện ích cơ bản như phòng tắm và nhà bếp riêng biệt để đủ điều kiện. Ngoài ra, phần mở rộng cũng cần có cửa ra vào riêng biệt. - Nhà Phát Triển Bất Động Sản Chuyên Nghiệp
Những nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp và những người buôn bán bất động sản mua bất động sản để phát triển và bán lại có thể đủ điều kiện được miễn phụ thu thuế SDLT cao hơn. Để đủ điều kiện là nhà phát triển bất động sản, bạn phải thực hiện việc phát triển bất động sản với mục đích kinh doanh và có kế hoạch bán bất động sản với lợi nhuận sau khi phát triển. Việc phát triển bất động sản cũng phải chiếm phần quan trọng trong hoạt động kinh doanh của bạn để đủ điều kiện nhận chính sách miễn giảm này.
Tóm lại, mặc dù hầu hết người mua bất động sản thứ hai sẽ phải chịu mức thuế SDLT tiêu chuẩn, bao gồm phụ thu 3% trên giá mua, một số trường hợp miễn giảm và chính sách hỗ trợ có thể áp dụng tùy vào hoàn cảnh của bạn và mục đích sử dụng bất động sản. Nên kiểm tra với HMRC để xác định xem bạn có đủ điều kiện nhận chính sách miễn giảm SDLT trước khi tiến hành giao dịch mua bán bất động sản.
CÁC CÂU HỎI THƯỜNG GẶP
Thuế Trước Bạ Đối Với Ngôi Nhà Thứ Hai Là Bao Nhiêu?
Khi mua ngôi nhà thứ hai tại Vương quốc Anh, thuế Trước Bạ Đất Đai (SDLT) bắt đầu từ 3% đối với bất động sản có giá trị lên đến £250,000. Đối với phần giá trị từ £250,001 đến £925,000, mức thuế là 8%. Đối với phần từ £925,001 đến £1.5 triệu, mức thuế là 13%, và giá trị trên £1.5 triệu sẽ chịu mức thuế 15%.
Làm Thế Nào Để Tránh Thuế Trước Bạ Cho Ngôi Nhà Thứ Hai?
Để tránh thuế trước bạ cho ngôi nhà thứ hai, bạn có thể xem xét giá trị của bất động sản, vì những căn nhà có giá trị thấp có thể được miễn thuế. Ngoài ra, nếu bạn chưa kết hôn hoặc không có quan hệ đối tác dân sự, việc mua nhà dưới tên cá nhân có thể giúp bạn tránh khoản thuế này, nhưng cần cân nhắc kỹ về các yếu tố pháp lý và tài chính.
Tại Sao Thuế Trước Bạ Đối Với Ngôi Nhà Thứ Hai Lại Cao?
Thuế trước bạ đối với ngôi nhà thứ hai cao hơn vì các bất động sản này được coi là tài sản bổ sung ngoài nơi cư trú chính của bạn. Điều này dẫn đến việc áp dụng mức thuế cao hơn, nhằm hạn chế việc sở hữu nhiều bất động sản và điều tiết thị trường nhà ở.
Mọi thông tin do Arcadia Consulting Vietnam cung cấp không phải là lời khuyên tài chính và chỉ mang tính chất hướng dẫn. Thông tin chi tiết về sở hữu căn hộ Vương quốc Anh do Arcadia Consulting chính thức giới thiệu tại Việt Nam, Quý khách vui lòng liên hệ bộ phận Residential Services theo rs@arcadia-consult.com.vn hoặc điền vào biểu mẫu này.
